Жилая недвижимость ОАЭ

ОСНОВНЫЕ ПОКАЗАТЕЛИ ОАЭ

За 2024 год в Дубае продолжился рост спроса на жилую недвижимость: кол-во сделок выросло на +38% год к году, в то время как в Абу-Даби наблюдается падение спроса: -4% год к году, а в Рас-Эль-Хайме в 2024 году объем продаж вырос практически вдвое (на 85%).

Таблица. Сводные показатели спроса на рынке недвижимости ОАЭ

МАКРОЭКОНОМИКА

• Средний рост ВВП в ОАЭ в 2025 г. прогнозируется на уровне 2,5%.
• Уровень инфляции прогнозируется на уровне 2,8% на конец 2025 года.
• Общая стоимость проектов недвижимости, планируемых или находящихся в стадии строительства, составит по прогнозу $1,8 трлн (+15%).

ГРАФИК. Динамика роста ВВП в ОАЭ и мире

ГРАФИК. Динамика уровня инфляции в ОАЭ и в мире

ЖИЛАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ ДУБАЯ

• По данным аналитиков Kalinka Ecosystem, в 2024 году на рынок Дубая вышло порядка 230 новых проектов (включая новые очереди в уже ранее стартовавших проектах), что на 15% больше, чем в 2023 году (200 стартовавших проектов). Большая часть проектов представлена застройщиком Emaar (32%).
• Объем предложения в Дубае за прошедший год увеличился. По данным Kalinka Ecosystem, в 2024 году было анонсировано 148,0 тыс. новых лотов (+45% по сравнению с 2023 годом).
• Несмотря на высокий темп выхода новых проектов на рынок, фактический объем ввода жилой недвижимости сократился. Так, за 2024 год было введено 27,5 тыс. лотов, что на 28% меньше по сравнению с 2023 годом.
• К наиболее привлекательным проектам, в которых происходят продажи в 2024 году в Дубае, можно отнести: TAG Mansions, Ritz Carlton, Como, Baccarat, Vela, Armani, Orla. Стартовые бюджеты покупки – от 3 млн AED.
• Средний бюджет лота в целом на рынке жилья (первичном и вторичном) по итогам 2024 года снизился на 7% по сравнению с 2023 годом и составил 2,9 млн AED, при этом на первичном рынке показатель снизился на 8% по сравнению с 2023 годом и составил 2,5 млн AED за лот.
• Цена 1-го кв. м квартир на первичном рынке квартир/апартаментов в Дубае по итогам декабря 2024 года составила 18,4 тыс. AED (-10% за год), удельная цена вилл и таунхаусов достигла отметки в 15,7 тыс. AED за 1 кв. м (+25% за год).
• В 4-м квартале 2024 года в Дубае, по данным Kalinka Ecosystem и данным Dubai Land Department, всего было заключено 47,6 тыс. сделок суммарно на 140,2 млрд AED. Спрос на недвижимость в эмирате вырос на 34% относительно 4-го квартала 2023 года, а объем сделок в дирхамах на 15% превысил аналогичный показатель 4-го квартала 2023 года.
• По итогам 2024 года в Дубае также зафиксирован очередной рекорд как по количеству сделок, так и по объему сделок. По данным Kalinka Ecosystem и данным Dubai Land Department, всего было заключено 177,2 тыс. сделок суммарно на 513,3 млрд AED. Спрос на недвижимость в эмирате вырос на 38% относительно 2023 года, а объем сделок в дирхамах вырос на 28% по сравнению с 2023 годом.
• По итогам 2024 года доля новостроек в спросе составила 63%, что на 9 п.п. выше показателя аналогичного показателя 2023 года (54%).

ГРАФИК. Динамика введенного и заявленного количества лотов в новых проектах Дубая, тыс. шт.

ГРАФИК. Динамика средневзвешенных цен лотов на первичном рынке жилья (Off-Plan), AED / кв. м

KALINKA ECOSYSTEM RESEARCH

• За 2024 год количество сделок с жилой недвижимостью на первичном рынке составило 111,3 тыс. штук, что на 61% выше аналогичного показателя 2023 года, а общий объем сделок составил 261,1 млрд AED, что на 37% выше по сравнению с итогами за 2023 год.
• Основной спрос на первичном рынке (off-plan) в 2024 году традиционно пришелся на квартиры/ апартаменты, доля которых составила 86%, тогда как в 2023 году доля составляла 80%. Суммарно 2024 году было заключено 95,5 тыс. сделок по приобретению квартир/апартаментов, что на 74% больше по сравнению с итогами за 2023 год.
• В 2024 году в сегменте вилл и таунхаусов было заключено 15,7 тыс. сделок, что на 10% больше, чем в 2023 году. Суммарный объем сделок составил 83,9 млрд AED (+24% к 2023 году).
• Наиболее востребованные районы на рынке новостроек с квартирами/апартаментами в 2024 году: Jumeirah Village Circle (+20% к 2023), Business Bay (+39% к 2023), Dubai Hills Estate (+50% к 2023), Mina Rashid (+178% к 2023), Sobha Hartland 2.
• Сделки на первичном рынке вилл и таунхаусов в 2024 году были в основном сконцентрированы в следующих локациях: Al Yurfah 1 (+59% к 2023), Dubai South (+166% к 2023), Wada Al Safa 5 (+26% к 2023), Dubai Investment Park Second, Wada Al Safa 7.

ГРАФИК. Топ-5 районов по количеству сделок с квартирами/апартаментами на первичном рынке жилой недвижимости в Дубае в 2024, шт.

ГРАФИК. Динамика количества сделок на рынке жилой недвижимости Дубая, шт.

ГРАФИК. Топ-5 районов по количеству сделок с виллами/таунхаусами на первичном рынке жилой недвижимости в Дубае в 2024, шт.

ЖИЛАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ АБУ-DABI

• По данным аналитиков Kalinka Ecosystem, в 2024 году на рынок Абу-Даби вышло порядка 50 новых проектов (включая новые очереди в уже ранее стартовавших проектах). Большая часть из проектов представлена застройщиком Aldar Properties (27% проектов). Также активно действуют такие застройщики, как Ohana Development и LEAD Development.
• К наиболее привлекательным проектам, стартовавшим в 2024 году в эмирате, можно отнести The Arthouse Saadiyat Grove, Mamsha Palm, Mandarin Oriental, (локация - Saadiayt Island); Radinat Marina Tower, Riva- ge (локация – Al Reem Island); Yas Riva, Vista Del Mar, Sama Yas, Gardenia Bay II (локация – Yas Island). Стартовые бюджеты – от 800 тыс. AED за лот.
• По итогам 2024 года в Абу-Даби замедлился спрос на приобретение как квартир и апартаментов, так и вилл и таунхаусов, а средний бюджет лота, что на первичном, что на вторичном рынках не претерпел значительных изменений:
  o Средний бюджет на первичном рынке жилой недвижимости в эмирате в 2024 году составил 3,6 млн AED (+3% за год).
  o Средний бюджет квартир/апартаментов на первичном рынке жилой недвижимости в 2024 году составил 1,9 млн AED (+21% за год).
  o Средний бюджет вилл, таунхаусов и дуплексов на первичном рынке жилой недвижимости в 2024 году составил 5,3 млн AED (+3% за год).
• В 4-м квартале 2024 года в Абу-Даби, по данным аналитиков Kalinka Ecosystem на основе данных цифровой экосистемы DARI при поддержке Департамента муниципалитетов и транспорта (DMT), было заключено 3 693 сделки (+18% за квартал и +3% за год).
• Суммарно в 4-м квартале 2024 года было реализовано жилой недвижимости на 13,5 млрд AED (+43% за квартал и +28% за год).
• Продажи новостроек в 4-м квартале 2024 года составили 57% проданных лотов (для сравнения – в 4-м квартале 2023 года данный показатель составил 74%).

ГРАФИК. Динамика количества сделок на рынке жилой недвижимости Абу-Даби, шт.

ГРАФИК. Динамика среднего бюджета лота на первичном рынке жилой недвижимости Абу-Даби, млн AED

KALINKA ECOSYSTEM RESEARCH

o Общее количество сделок на первичном рынке (off-plan) в 4-м квартале 2024 года составило 2 116 лотов (+16% за квартал и -20% за год). Общая сумма реализованных лотов составила 10,2 млрд AED (+58% за квартал и +20% за год):

o Общее количество сделок на первичном рынке с квартирами/апартаментами в 4-м квартале 2024 года составило 618 лотов (-15% за квартал и -62% за год) на 1,6 млрд AED (-16% за квартал и -48% за год).
o Общее количество сделок на первичном рынке с виллами и таунхаусами в 4-м квартале 2024 года составило 1 498 лотов (+37% за квартал и +51% за год) суммарно на 8,6 млрд AED (+88% за квартал и +58% за год).

• За 2024 год общее количество сделок на первичном рынке (7 902 шт.) снизилось на 22% по сравнению с итогами 2023 года (10 118 шт.). Снижение спроса на рынке связано, во-первых, с тем, что мало новых проектов вышло на рынок Абу-Даби в 2024 году, а, во-вторых, высокий порог входа в проект (по сравнению с Дубаем), что влияет на итоговую инвестиционную доходность.
• Средний бюджет лота в целом на рынке жилья (первичном и вторичном) по итогам 2024 года составил 3,1 млн AED, что на 4% ниже показателя за 2023 год. При этом средний бюджет сделки на первичном рынке вырос на 3% по сравнению с 2023 годом и составил 3,6 млн AED за лот.
• По итогам 2024 года доля новостроек в спросе снизилась до 61%, что ниже показателя за 2023 год на 14 п.п.
• По итогам 2024 года в сегменте квартир и апартаментов было заключено 7,2 тыс. сделок, что на 9% выше показателя 2023 года. Суммарный объем сделок составил 12,3 млрд AED (+20% к 2023 году).
• По итогам 2024 года в сегменте вилл и таунхаусов было заключено 5,7 тыс. сделок, что на 28% меньше, чем в 2023 году. Суммарный объем сделок составил 27,5 млрд AED (-17% к 2023 году).
• Наиболее востребованные районы на рынке новостроек с квартирами в 2024 году следующие: Al Reem Island, Yas Island, Al Saadiyat Island, Zayed City, Khalifa City, Al Jubail Island.

ГРАФИК. Динамика количества сделок на рынке жилой недвижимости Абу-Даби, шт.

Квартиры / апартаменты

Виллы и таунхаусы

ЖИЛАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ РАС-ЭЛЬ-ХАЙМА

• В 2024 году стартовали продажи порядка 20 новых проектов на территории Рас-Эль-Хайма, среди которых можно выделить: La Mer, Address Marjan Island, Shoreline, Astera by Aston Martin, Aqua Arc, Cala Del Mar, Granada Villas 2, Manta Bay, The Ritz-Carlton Residences.
• Средний бюджет апартамента в спросе по итогам 4-го квартала 2024 года составил 685 тыс. AED (+3% за квартал и +22% за год).
• Средний бюджет виллы в спросе по итогам 4-го квартала 2024 года составил 2,1 млн AED (-4% за квартал и +17% за год).
• В 4-м квартале 2024 года, по данным аналитиков Kalinka Ecosystem на основе базы Government of Ras Al Khaimah, заключена 831 сделка с недвижимостью (-4% за квартал и +6% за год).
• Суммарно за 4-й квартал 2024 года было реализовано недвижимости на 1,2 млрд AED (-7% за квартал и +8% за год).
• Среди сделок freehold (свободное владение) за 4-й квартал 2024 года:
  o Сделок с апартаментами было заключено 272 шт. на 186 млн AED (+26% за квартал и +8% за год);
  o Сделок с виллами было заключено 62 шт. на 132 млн AED (-19% за квартал и +12% за год).
• В целом по эмирату, по данным аналитиков Kalinka Ecosystem на основе базы Government of Ras Al Khaimah, за 2024 год было заключено 3 159 сделок с недвижимостью (+2% к 2024 году).
• Суммарно за этот период было реализовано недвижимости на 6,4 млрд AED (+85% к 2023 году).
• Среди сделок freehold (свободное владение) за 2024 год:
  o Сделок с апартаментами было заключено 1 018 шт. (-20% за год) на 668 млн AED (+1% за год);
  o Сделок с виллами было заключено 247 шт. (+3% за год) на 503 млн AED (+17% за год).
• Наиболее популярные районы Рас-Эль-Хайма у покупателей недвижимости: Al Jazeera Al Hamra, Al Marjan, Hayat Island.

ГРАФИК. Динамика количества сделок на рынке недвижимости Рас-Эль-Хайма, шт.

ГРАФИК. Динамика объема сделок на рынке недвижимости Рас-Эль-Хайма, млн AED

РЫНОК НЕДВИЖИМОСТИ ШАРДЖИ

Ключевая статистика по Шардже за 2024 год:
• Объем продаж в Шардже – 40 млрд AED (+48% к 2023 году)
• Кол-во сделок, шт.: 45 676 (+46% 2023 году)
• Кол-во национальностей в сделках по Шардже: 120 национальностей (103 в 2023 году)

Эмиратские инвестиции:
• Общий объем инвестиций: 19,2 млрд AED (доля от общего объема инвестиций – 48%)

Инвестиции Совета сотрудничества стран Персидского залива:
• Общий объем инвестиций: 2,3 млрд AED (доля от общего объема инвестиций – 5,7%)

Арабские инвестиции:
• Общий объем инвестиций: 7 млрд AED (доля от общего объема – 17,5%)

Международные инвестиции:
• Общий объем инвестиций: 11,5 млрд AED (доля от общего объема инвестиций – 28,8%)

ТОП-5 покупателей недвижимости Шарджи в 2024 году по странам:
• Индия (2 698 сделок)
• Сирия (1 761 сделка)
• Ирак (1 012 сделок)
• Египет (957 сделок)
• Пакистан (865 сделок)

Ключевые локации по приобретению недвижимости в Шардже:
• Muwailih Commercial
• Umm Fanain
• Al-Khan
• Tilal
• Al-Qasimia City

ГРАФИК. Динамика количества сделок на рынке недвижимости в Шардже, 2024

ГРАФИК. Количество сделок на рынке недвижимости в Шардже с иностранными покупателями, 2024