Новостройки бизнес-класса Москвы

По итогам 4-го квартала 2024 года количество лотов в продаже на рынке жилой недвижимости бизнес-класса Москвы увеличилось по сравнению с прошлым годом.

Объем предложения составил 1 383 тыс. кв. м, не изменившись за квартал и увеличившись на 7% за год. На конец 4-го квартала 2024 года в продаже находилось 158 проектов в сегменте бизнес-класса (годом ранее было 146 проектов).

Количество лотов в предложении в сегменте составило 21 762 шт., что практически эквивалентно показателю за 3-й квартал 2024 года и на 10% больше показателя 4-го квартала 2023 года.

График. Динамика количества лотов в продаже на первичном рынке жилья бизнес-класса, 3-4 кв 2021-2024

В 4-м квартале 2024 года стартовали продажи в 6 проектах в бизнес-классе: Крылатская 33, MyPriority Mnevniki, Rakurs, Mira, Marilnn Park, Высотка на Жукова. Суммарное количество заявленных лотов в новых проектах – 3 792 шт. на 228 355 тыс. кв. м. Доля лотов, которая вышла в продажу по новым проектам, – 16%.

Кроме того, в 4-м квартале 2024 года в продажу вышли новые корпуса в следующих проектах: Primavera (корпус Беллини), Moments (корпус 2.2), Portland (корпуса 6 и 8), Родина Парк (корпус 4), Sezar City (корпус 1.4), Cityzen (корпуса 2, 3, 4 и 5), Среда на Лобачевского (корпуса 5.5, 5.6, 5.7 и 5.8), Very (корпус4). Всего в продаже 1 233 лота на 75,1 тыс. кв. м.

Таблица. Сводные показатели предложения на первичном рынке жилья бизнес-класса

Таблица. Новые проекты на первичном рынке жилья бизнес-класса г. Москвы, стартовавшие с продажами в 4-м квартале 2024 года

Наибольшая доля предложения в новостройках бизнес-класса Москвы по итогам 4-го квартала 2024 года находится на стадии монтажа этажей (44%). На стадии котлована находится 25% предложения, 16% предложения – доля предложения лотов в проектах, которые введены в эксплуатацию, 15% предложения – лоты в проектах на стадии отделки корпуса. В 4-м квартале 2024 года сложилась следующая структура предложения:

По количеству лотов в продаже на первом месте СЗАО с долей 20%. Далее в рейтинге идут ЮАО (19%) и ЗАО (17%).

ГРАФИК. Распределение объема предложения экспонируемых квартир/апартаментов бизнес-класса по округам по итогам 4-го кВ. 2024 года, кв. м в %

По типу помещений традиционно наибольшая часть предложения в 4-м квартале 2024 года представлена квартирами, доля которых составила 88% (+1 п.п. к 3-му кварталу 2024 года). По сравнению с 4-м кварталом 2023 года доля квартир в предложении увеличилась на 3 п. п. Доля апартаментов в предложении в 4-м квартале 2024 года составила 12% соответственно, что на 2 п. п. меньше показателя прошлого года. По итогам 4-го квартала 2024 года в распределении лотов в предложении превалируютлоты без отделки (62%), что эквивалентно аналогичному показателю в 3-м квартале 2024 года. Одну четверть в предложении занимают лоты с предчистовой отделкой (White Box): 25%, что на 1 п.п. меньше, чем в 3-м квартале 2024 года и на 2 п.п. больше, чем в 4-м квартале 2023 года. Лоты с отделкой в предложении составляют лишь 13% от общего числа (-1 п.п. по сравнению с 3-м кварталом 2024 года и -2 п.п. по сравнению с 4-м кварталом 2023 года).

По итогам 4-го квартала 2024 года распределение предложения по диапазону площадей лотов не претерпело значительных изменений по сравнению с 3-м кварталом 2024 года. На первом месте по доле предложения в сегменте бизнес-класса Москвы расположился диапазон лотов с площадями 40–55 кв. м с показателем 24,5%, как и в 3-м квартале 2024 года; +2,5 п.п. к 4-му кварталу 2023 года. На втором месте диапазон лотов с площадями 55–70 кв. м, доля которого составила 22%, снизившись на 1 п.п. по сравнению с 3-м кварталом 2024 года и на 2 п.п. по сравнению с 4-м кварталом 2023 года. На третьем месте диапазон лотов с площадями 25–40 кв. м, доля которого за квартал не изменилась и составила 16%. К 4-му кварталу 2023 года динамика составила +1,5 п. п. По итогам 4-го квартала 2024 года средняя площадь лота в продаже не претерпела значительных изменений. Показатель составил 63,6 кв. м, что равносильно показателю за 3-й квартал 2024 года (63,4 кв. м). Относительно 4-го квартала 2023 года показатель снизился на 2%.

ГРАФИК. Структура предложения квартир/апартаментов бизнес-классапо площади, %

Ценовая ситуация

По итогам 4-го квартала 2024 года средневзвешенная цена предложения на рынке бизнес-класса Москвы достигла рекордного показателя - 563,3 тыс. руб. / кв. м. Динамика показателя к прошлому кварталу составила +4% и +17% к 4-му кварталу 2023 года. Наибольшее влияние на ценовую ситуацию в сегменте бизнес-класса Москвы оказывает текущий баланс предложения, массовый старт продаж проектов в 2024 году, а также высокий спрос ввиду того что застройщики предлагают программы рассрочки, в том числе беспроцентную, сроком на 1-3 года.

Таблица. Сводные ценовые показатели предложения на первичном рынке жильябизнес-класса г. Москвы

ГРАФИК. Динамика средневзвешенной цены предложения бизнес-класса, руб. за кв. м, 2022 - 2024

По итогам 4-го квартала 2024 года наиболее дорогим округом Москвы в сегменте бизнес-класса остался ЦАО. Средневзвешенная цена в Центральном Административном Округе выросла за год на 15% и достигла отметки в 613,7 тыс. руб. / кв. м. Относительно прошлого квартала показатель увеличился на 6%. На втором месте, как и в 3-м квартале 2024 года, расположился Западный Административный Округ. Средневзвешенная цена в округе достигла показателя 601,4 тыс. руб. / кв. м. Динамика показателя к прошлому кварталу составила +2%, а к 4-му кварталу 2023 года +21%. На третьем месте в рейтинге находится Северный Административный Округ, цена в котором достигла отметки 595,2 тыс. руб. / кв. м, что на 2% выше, чем в 3-м квартале 2024 года и на 15% выше, чем в 4-м квартале 2023 года.

Таблица. Средневзвешенная цена предложения бизнес-класса, руб. за кв. м. по округам (годовая динамика, %), по итогам 4-го квартала 2024 года

Спрос

В 2024 году количество сделок (по ДДУ) на рынке бизнес-класса снизилось по сравнению с 2023 годом на 8%. Основной причиной стало поэтапное повышение ключевой ставки с начала 2024 года: с 16% до 21%, а также отмены программы массовой льготной ипотеки, которая действовала до 1 июля 2024 года. За 2-е полугодие 2024 года было заключено 13 406 сделок, что на 31% меньше показателя аналогичного периода 2023 года. Объем спроса в квадратных метрах за 2-е полугодие составил 805,5 тыс. кв. м, снизившись на 29% по сравнению с 2023 годом.

Таблица. Сводные показатели сделок на первичном рынке жилья бизнес-класса

В 4-м квартале 2024 года наблюдалась традиционная активность со стороны клиентов по сравнению с 3-м кварталом 2024 года: застройщики предлагали скидки на определенный пул лотов в преддверии новогодних праздников, кроме того, застройщики активно используют такой инструмент продаж, как беспроцентную рассрочку сроком на 1-3 года. В 4-м квартале 2024 года было заключено 7 372 сделки, что на 22% выше показателя 3-го квартала 2024 года. Относительно 4-го квартала 2023 года спрос снизился на 25%. Объем спроса в 4-м квартале 2024 года составил 445,9 тыс. кв. м, увеличившись на 24% за квартал. Относительного 4-го квартала 2023 года данный показатель снизился на 21%. Такая динамика спроса в 2024 году была ожидаема после поэтапной повышения ключевой ставки и сворачивания «ипотечного рынка»: им на смену пришли рассрочки с различными опциями, к которым и застройщики, и покупатели успешно адаптировались, как показывает статистика по сделкам в сегменте бизнес-класса жилой недвижимости Москвы. С учетом предоставляемых застройщиками скидок, средневзвешенная цена востребованного лота в 4-м квартале 2024 года составила 534 тыс. руб. / кв. м, что на 3% выше, чем в 3-м квартале 2024 года и на 11% выше показателя 4-го квартала 2023 года.

Таблица. Сводные показатели сделок на первичном рынке жилья бизнес-класса. 4 кв. 2023 – 4 кв. 2024

ГРАФИК. Динамика количества сделок (шт.) на рынке бизнес-класса и средневзвешенной удельной цены покупки (тыс. руб. за кв. м), 2021-2024

Ожидаемо сократилось и количество ипотечных сделок (по ДДУ). На фоне повышения ключевой ставки Центрального Банка доля ипотечных сделок в спросе в 4-м квартале 2024 года снизилась до 28% (для сравнения: 60% ипотечных сделок было в 4-м квартале 2023 года и 44% ипотечных сделок было в 3-м квартале 2024 года). В абсолютных значениях динамика ипотечного спроса к 3-му кварталу 2024 года составила -20%, а к 4-му кварталу 2024 года-65%.

Средняя площадь востребованного лота в 4-м квартале 2024 года выросла на 1% относительно 3-го квартала 2024 года и составила 60,5 кв. м. За год показатель вырос на 2%.

Распределение спроса по диапазону площадей в 4-м квартале 2024 года не изменилось: предпочтение клиенты отдают лотам до 70 кв. м. Наиболее востребованными остались лоты в диапазоне 40–55 кв. м с долей в спросе 26% (без изменений к 3-му кварталу 2024 года и -2 п. п. к 4-му кварталу 2023 года). На втором месте лоты с площадями 55–70 кв. м с долей 23% (+3 п.п. к 3-му кварталу 2024 года и +1 п. п. к 4-му кварталу 2023 года). Далее идут лоты с площадями 25–40 кв. м с долей в спросе 18% (-2 п. п. к 3-му кварталу 2024 года и -1 п. п. к 4-му кварталу 2023 года).

Средняя площадь востребованной квартиры в 4-м квартале 2024 года составила 61,4 кв. м

Распределение купленных лотов по площади за год практически не поменялось. Так, наибольшим спросом среди квартир на рынке бизнес-класса Москвы пользовались лоты в диапазоне 40–55 кв. м с долей 26% (без изменений относительно 3-го квартала 2024 года и -3 п. п. к 4-му кварталу 2023 года). На втором месте лоты с площадями 55–70 кв. м с долей 23% (+2 п.п. к 3-му кварталу 2024 года и +1 п.п. к 4-му кварталу 2023 года). На третьем месте лоты с площадями 25–40 кв. м с долей 17% (-2 п. п. к 3-му кварталу 2024 года и -1 п. п. к 4-му кварталу 2023 года).

Средняя площадь востребованных апартаментов составила 40,2 кв. м

Наибольшим спросом в 4-м квартале 2024 года пользовались апартаменты в диапазоне площадей 25–40 кв. м с долей 39% (+3 п.п. к 3-му кварталу 2024 года и +2 п.п. к 4-му кварталу 2023 года). На втором месте лоты с площадями 40–55 кв. м с долей 26% (-3 п. п. к 3-му кварталу 2024 года и +5 п. п. к 4-му кварталу 2023 года). На третьем месте лоты с площадями 55 70 кв. м с долей 16% (+1 п. п. к 3-му кварталу 2024 года и -5 п. п. к 4-му кварталу 2023 года).

ГРАФИК. Распределение спроса на квартиры/апартаменты бизнес-класса по площади, %

КВАРТИРЫ

АПАРТАМЕНТЫ

В 4-м квартале 2024 года территориальная ситуация в спросе на рынке бизнес-класса Москвы выглядит следующим образом: первое место по количеству проданных лотов занял Северо-Западный Административный Округ с долей 20% (+1 п. п. к 3-му кварталу 2024 года и +1 п. п. к 4-му кварталу 2023 года) за счет продаж в проектах «Остров» от застройщика «Донстрой» (17% от спроса в локации), нового проекта «Rakurs» от застройщика Dar Development (15% от спроса в локации), «Level Звенигородская», «Sydney City» (в каждом проекте доля от проданных лотов составила 10%) и «City Bay» (9% от спроса в локации).

На втором месте переместился лидер прошлого квартала по количеству проданных лотов -Южный Административный Округ с долей 18% (-4 п. п. к 3-му кварталу 2024 года и -3 п. п. к 4-му кварталу 2023 года) за счет продаж в таких проектах, как «Зиларт» от ГК «ЛСР» (25% от спроса в локации), «ПавелецкаяСити» от MR Group (15% от спроса в локации), «Shagal» от «ГК Эталон» (14% от спроса в локации) и «High Life» от ГК «Пионер» (11% от спроса в локации). Замыкает тройку округов-лидеров в спросе за 4-й квартал 2024 года ЗАО с долей 16% (-1 п. п. к 3-му кварталу 2024 года и -2 п. п. к 4-му кварталу 2023 года) за счет продаж в таких проектах, как «Level Мичуринский» (20% от спроса в локации), «Событие» от «Донстрой» (17% от спроса в локации), «Will Towers» (13% от спроса в локации) и «Среда на Лобачевского» (13%).

Наиболее высокие средние бюджеты сделок в спросе наблюдались в ЗАО, ЦАО и ЮАО: 37,5 млн руб. (+5% к 4-му кварталу 2023 года); 35,7 млн руб. (+10% к 4-му кварталу 2023 года) и 32,2 млн руб. (+6% к 4-му кварталу 2023 года), соответственно. Наиболее низкие бюджеты сделок наблюдались в ЮВАО (27,5 млн руб.; +19% к прошлому году) и ВАО (29,2 млн руб.; -2% к прошлому году).

Рейтинг: ТОП-5 проектов-лидеров по количеству сделок в 2024 году: «Шагал» (5%), «Остров» (4%), «Зиларт» (4%), «Событие» (4%), «Level Мичуринский» (3%).

ГРАФИК. Структура спроса на квартиры/апартаменты бизнес-класса по округам по итогам 4-го квартала 2024 года, в %

Таблица. Распределение предложения на рынке новостроек бизнес-класса по площади и стоимости, 4-й квартал 2024 года, %

Таблица. Распределение спроса за 2024 год на рынке новостроек бизнес-класса по площади и бюджетам покупки, %