Спрос на московское жилье в августе вырос, но стагнация продолжилась

СВОДНЫЙ ОБЗОР ЦЕН НА МОСКОВСКОЕ ЖИЛЬЕ ЗА АВГУСТ: «Метриум Групп», IntermarkSavills, «НДВ-Недвижимость», Contact Real Estate, Инком-Недвижимость, «Миэль-Новостройки», Knight Frank, Kalinka Real Estate Consulting Group

За последний месяц лета на московском рынке жилья наметились самые разные тенденции. Так, экономкласс, несмотря на все обещания девелоперов, так и не начал снова расти — все изменения цен находятся практически в пределах статистической погрешности, а на вторичном рынке стоимость жилья не изменилась вообще с начала года. В свою очередь в бизнес-классе и сегменте элитной недвижимости неожиданно выросла покупательская активность, но она пока не может подтолкнуть цены вверх. 

Как мы считали

Средняя температура по больнице, а в нашем случае, средняя стоимость квадратного метра, пусть и ограниченная городом Москвой и классом (эконом, бизнес и элитка), всегда была показателем крайне приблизительным и малоинформативным для каждого конкретного случая. 

Тем не менее, изменение этого показателя позволяет наглядно проследить тенденцию, а именно, куда двигались цены. Например, за месяц. Мы намеренно взяли замеры нескольких компаний, чтобы получить более объективную картинку. 

По традиции участники рынка выделяют три основных сегмента на рынке жилья: эконом-класс, бизнес-класс и элитную недвижимость. Некоторые компании используют собственную классификацию и в своих расчетах оперируют такими терминами, как «эконом минус», «эконом плюс», «комфорт-класс», «премиум-класс» и т.д.

Несмотря на то, что единой общепринятой классификации жилья в России не существует, мы решили взять за основу именно три этих сегмента, отказавшись от более дробного деления. Там, где можно подыскать аналоги, мы пытались их найти, отождествляя экономкласс либо с самыми дешевыми домами, либо с панельными и блочными домами. Однако все равно львиная часть участников рынка осталась за пределами таблицы только потому, что их методика расчета по тем или иным причинам не совпадает с нашей. Эти данные можно найти в тексте ниже. Если компания не рассчитывает стоимость жилья на первичном и вторичном рынке раздельно, мы объединяли ее данные в одной графе.
 

ТРЕНДЫ

Экономкласс: вторичка дешевеет, новостройки почти не растут

По словам заместителя генерального директора по стратегическому и инвестиционному развитию компании «НДВ – Недвижимость» Ольги Новиковой, к снижению стоимости жилья экономкласса способствовало несколько факторов. В первую очередь это завершение продаж в уже построенных объектах, где стоимость жилья уже достигла достаточно высокого уровня, а также отсутствие новых проектов и вымывание с рынка квартир небольшой площади. 

Однако гендиректор компании «Метриум Групп» Мария Литинецкая заметила, что средневзвешенная цена квадратного метра на квартиры в новостройках экономкласса выросла из-за  того, что многие застройщики в августе повысили цены в рамках реализации собственной ценовой политики. Кроме того, по ее мнению, росту цен способствовал выход на рынок квартир в новых корпусах не самых дешевых комплексов – «Большое Кусково» и «Life-Волжская». 

Если говорить о вторичке, то, по данным аналитического центра корпорации «ИНКОМ», с начала года в пределах МКАД она подорожала всего на 1%, и это в номинальных ценах. Если же брать реальную стоимость жилья, то с учетом уровня инфляции квартиры только подешевели, а в сравнении с другими инструментами инвестиций, например, банковскими вкладами, в принципе превратились в непривлекательный инструмент сохранения средств. Впрочем, с такой точкой зрения согласны далеко не все эксперты. 
 

Бизнес-класс: резкий рост сделок

В сегменте бизнес-класса произошел невероятный всплеск покупательской активности. «Даже в условиях колебаний курсов валют за счет активности покупателей (объем первичного предложения продолжает сокращаться уже на протяжении четырех месяцев) цены в отдельных проектах продолжают постепенно "карабкаться" вверх. А по количеству заключенных первичных сделок рынок продолжает бить рекорды - в течение лета этого года объем платежеспособного спроса в новостройках бизнес-класса превысил аналогичный показатель прошлого года на 48%», - говорит управляющий партнер IntermarkSavills Дмитрий Халин.

В ближайшем будущем в этом сегменте можно ждать роста девелоперской активности. По словам директора департамента стратегического консалтинга Kalinka Real Estate Consulting Group Романа Попова, в августе произошло важное событие - столичная администрация официально представила базовые принципы поквартальной застройки, принятой в большинстве развитых стран. «Это означает полный отказ от точечной жилой застройки, кварталы будут сформированы только из жилых домов, а детские сады, школы, поликлиники и другие соцучреждения будут расположены вне кварталов отдельными кластерами. Это позволит более рационально использовать пустующую территорию и выделить девелоперам новые строительные площадки. Внедрить новые нормативы планируется к концу года», - говорит эксперт.  Для покупателей жилья это однозначный плюс – им больше не придется приобретать квартиры в пресловутых «многоэтажках в поле»: к жилым домам будет прилагаться полноценный инфраструктурный кластер, проложено необходимое количество подъездных дорог и развязок.  Для инвесторов и девелоперов жилья поквартальная застройка открывает новые перспективы: предполагается, что жилые дома можно будет располагать друг к другу ближе, чем сейчас, что позволит активизировать жилищное строительство. Однако новые правила обяжут девелоперов соблюдать этажность и объемы нового строительства, архитектурная концепция проекта будет подчинена правилам расположения пешеходных зон, тротуаров и т.д. Это накладывает определенные ограничения на концепцию нового проекта.
 

Элитная недвижимость: пришли чиновники

По словам управляющего партнера IntermarkSavills  Дмитрия Халина, «несмотря на то, что в ряде комплексов застройщиками был произведен пересмотр ценовой политики в сторону роста предлагаемых покупателям цен, валютный фактор по-прежнему оказывает сдерживающее влияние на рост рынка». Зато, как отмечает Роман Попов, в элитном сегменте покупатели чаще интересовались большими площадями – 500 квадратных метров и больше. 
При этом, как говорит эксперт, 70% продаж пришлось на проекты на начальных стадиях строительства, то есть речь идет в первую очередь о высоком инвестиционном спросе. Так, в новом ЖК «Булгаков» даже были временно приостановлены продажи, поскольку темпы реализации превысили запланированные показатели