Скидка на "элитку"

Известия, 18.03.2010

2010 год может стать самым благоприятным временем для аренды элитного жилья.

2010 год может стать самым благоприятным временем для аренды элитного жилья. Ставки за кризис существенно просели, размер ежемесячного платежа еще не начал расти, ажиотажа на дорогие квартиры нет, при этом объем предложения, а значит, и выбор для арендатора велик. Таких благодатных условий на рынке аренды еще не было.

Рынок аренды элитного жилья резко упал в конце 2008 года. В этот период, ставки по всему рынку снизились в среднем на 20-30%, в отдельных случаях и до 50%.

Цены сократились во всех районах. Особенно значительное снижение эксперты зафиксировали в районах: Цветной бульвар, Кунцево, Лубянка - Китай-город и Замоскворечье. Самые высокие бюджеты аренды сохранились лишь в районах Арбат - Кропоткинская и Патриаршие пруды (на 20-30% выше среднерыночных ставок). Средние цены в других районах остаются либо на уровне среднего бюджета, либо ниже среднего показателя.

Многие элитные квартиры перешли по ценовому признаку в более низкий сегмент: элитная квартира с докризисной стоимостью $12 000 в месяц за год снизилась по цене до $8000, а квартиры "бизнес-класса", которые год назад предлагались за $4000, сейчас могут стоить менее чем $2500. Важно отметить, что характеристики квартир при этом не изменились.

Ценовой рейтинг

Со слов экспертов, последние полгода на рынке аренды элитной недвижимости царит ярко выраженная стабилизация. Еще один тренд - миграция. Когда арендатор при том же бюджете может позволить себе лучшие условия, он переезжает. По данным компании Penny Lane Realty, наибольшее количество высокобюджетных квартир в аренду сегодня выставлено в районе Арбата-Остоженки - порядка 35% всего объема предложения. Самая высокая арендная ставка там достигает $35 тыс. в месяц (семикомнатная квартира в Филипповском переулке). Меньше всего в высоком бюджете района предлагается двухкомнатных квартир со ставкой $12-13 тыс. в месяц. "Однушки" в данном ценовом сегменте отсутствуют.

Чуть меньшее количество (около13%) высокобюджетных квартир предлагается в районе Тверской-Патриарших. Так же как и в районе Арбата-Остоженки, основную долю дорогого предложения составляют многокомнатные квартиры, начиная с "трешек". Максимальная арендная ставка достигает $30 тыс. в месяц (пятикомнатная квартира площадью 360 кв.м на улице Малой Бронной). Меньше всего выбора дорогостоящих квартир для аренды на сегодняшний день в районах проспекта Мира, Таганской площади и Китай-города.

"Самая дорогая квартира в аренду предлагается в районе Красной Пресни, на улице Большая Грузинская, где арендная месячная ставка достигает $47 тыс., - утверждает руководитель отдела аренды элитных квартир Penny Lane Realty Вадим Ламин. - Таких денег стоит пятикомнатная квартира площадью 206 кв.м с эксклюзивным ремонтом в дворцовом стиле, антикварной мебелью, дорогой европейской бытовой техникой и панорамными видами на Москву. Чуть менее дорогая - $40 тыс. в месяц, но не менее выдающаяся трехкомнатная квартира общей площадью 240 кв.м на Ленинградском проспекте, рядом с Чапаевским парком. За эти деньги вас поселят в квартире с авторским дизайнерским ремонтом в стиле модерн, изящной мебелью от лучших европейских производителей, качественной европейской техникой, джакузи, теплыми полами".

Вдвое дешевле

Вместе с тем сегодня вполне реально найти квартиру в центре и по более скромным ценам. Минимальные арендные ставки в центре Москвы таковы: "однушка" обойдется в $1700 в месяц, "двушка" - не менее $1900 в месяц. "Но надо понимать, что это будут не эксклюзивные квартиры, - поясняет управляющий директор агентства эксклюзивной недвижимости "Усадьба" Наталья Кац. - Ставки на жилье с дизайнерским ремонтом будут начинаться от $2000 за однокомнатную квартиру и от $2500 за двухкомнатную. Если у дома есть охраняемая территория и подземный паркинг, то в месяц придется выплачивать порядка $3000 за квартиру с одной спальней. Но это все равно в разы дешевле, чем год назад".

До кризиса многие объекты были сильно переоценены, хотя иногда и по вполне объективным причинам. "К примеру, объект имел уникальное расположение и видовые характеристики, эксклюзивный ремонт, в доме присутствовала богатая инфраструктура, - говорит руководитель отдела аренды городской недвижимости "Калинка-Риэлти" Марина Косыгина. - Или же собственникам просто везло - они дождались "своего" арендатора, которому была не принципиальна цена, а было важно арендовать именно эту квартиру, что до кризиса было не такой уж и редкостью".

Больше всего упали ставки на многокомнатные дорогие квартиры. Например, если еще пару лет назад стоимость аренды 3-комнатной квартиры в пределах Садового кольца начиналась от $10 000, то теперь жилье с аналогичными параметрами можно снять вдвое дешевле. "До кризиса арендная ставка, скажем, за трехкомнатную квартиру 120-130 кв.м с двумя спальнями, двумя санузлами в доме с подземным гаражом в районе Остоженки составляла $13-15 тыс. в месяц. Сегодня подобное предложение можно найти в диапазоне $8-9 тыс., - приводит пример Марина Косыгина. - В таких объектах, как "Золотые ключи", до кризиса квартира со схожими характеристиками могла выставляться по стоимости порядка $10 тыс. Сегодня арендная ставка на такую квартиру составляет от $6 до $8 тыс.".

Как и прежде, минимальный размер арендной платы имеют те предложения, которые не в полной мере отвечают критериям "элитности" жилья - существенно удалены от центра столицы, имеют не очень хорошие видовые характеристики и т.п. В качестве примера наиболее доступного предложения в элитном сегменте, но находящегося за пределами исторического центра Москвы, можно привести объект из базы компании "Инком-Недвижимость" - "двушка" 90 кв.м в ЖК "Алые паруса" (Строгино) с современным дизайнерским интерьером обойдется в $2600 или 80 тыс. руб. в месяц. Член совета Гильдии риэлторов Москвы, генеральный директор агентства недвижимости "Кварти.ру" Светлана Улицкая приводит пример доступной трехкомнатной квартиры общей площадью 120 м в ЖК "Аркада Хауз" на ул. Островитянова с евроремонтом, двумя санузлами и двумя балконами, огороженной охраняемой территорией и подземным паркингом, стоимостью $3 тыс. в месяц. За те же деньги можно снять трехкомнатную квартиру площадью 150 м в элитном доме в лесопарке "Покрово-Стрешнево" с дизайнерским евроремонтом в современном стиле, дорогой современной импортной мебелью, двумя санузлами, огороженной территорией со своим парковочным местом. "В популярном у иностранцев Покровском-Глебове арендная ставка снизилась с $9-12 до $6-8 тыс. в месяц", - добавляет директор департамента жилой недвижимости компании Chesterton Екатерина Тейн.

Внутри исторического центра столицы из наиболее доступных предложений у "Инкома" есть двухкомнатная квартира на Остоженке в 80 кв.м за $3600 или 110 тыс. руб. в месяц. Или четырехкомнатная на той же Остоженке в 220 кв.м за $11 600 или 350 тыс. руб. в месяц. В базе Penny Lane Realty есть однокомнатная квартира в центре в сталинском доме в районе Чистых прудов на улице Садовая-Черногрязская по 38 тыс. руб. в месяц. Есть неплохая "двушка" в добротном сталинском доме на Садовой-Каретной с окнами во двор и всей необходимой мебелью за 50 тыс. руб. в месяц. А за 55 тыс. можно снять "двушку" в наиболее привлекательном для проживания районе столицы - у Патриарших прудов.

Вынужденная стагнация

Текущая ситуация такова, что арендодатели уже перестали предоставлять клиентам значительные скидки, существенно снизился и объем нового предложения. По мнению экспертов, в этом году наиболее востребованными по-прежнему будут объекты в бюджете до $6 тыс. Доля сделок в самом высоком бюджете - от $15 тыс. за объект в месяц - не будет превышать 3-4%.

"До августа ситуация вряд ли изменится, рынок аренды элитной недвижимости еще более сезонен, чем эконом-класс, - замечает начальник отдела аренды компании "Пересвет-Недвижимость" Галина Фабрицкая. - Здесь квартиры снимают, как правило, на срок 6-12 месяцев, и основные договора заключаются в августе-сентябре". Поэтому лето, скорее всего, будет провальным для аренды, а вот осенью можно ожидать традиционного повышения активности".

По мнению экспертов, стабильность на рынке, которую мы сейчас наблюдаем, скорее вынужденная. Для нового роста необходимо общее повышение доходов топ-менеджмента и высокооплачиваемых специалистов. Ведь основные квартиросъемщики элитного жилья - приглашенные из зарубежных стран или российских городов специалисты, на которых сейчас экономят. Поэтому более глобальные изменения мы сможем наблюдать лишь в долгосрочной перспективе. "При позитивном варианте развития событий в экономике роста арендных ставок на рынке элитного жилья стоит ожидать лишь ближе к концу 2010 года", - считает руководитель управления аренды квартир "Инком-Недвижимость" Галина Киселева