Real Estate. Почему не будет жилья во Мневниковской пойме?

Над проектом по обустройству этой природной зоны в Мневниковской пойме Москвы градостроители бьются уже 57 лет, со времен Никиты Хрущева, но пока ничего, кроме элитного ЖК «Остров Фантазий» и поселка «Речник», там не было построено. Но на днях правительство Москвы заявило, что разрешит инвесторам построить в заповедной зоне парка «Москворецкий» около 1 млн кв. м рекреационной и коммерческой недвижимости, без жилья и взамен на создание деталей транспортной инфраструктуры. Почему и правильно ли было отказываться от строительства жилья в данном проекте, рассказывают эксперты рынка недвижимости Москвы.

«Строительство жилья в Мневниковской Пойме опасно»

 

Ольга Кузнецова, генеральный директор Kalinka Real Estate Consulting Group:

- Во-первых, строительство жилья в Мневниковской Пойме небезопасно, поскольку там очень слабые и проблемные грунты, из-за заболоченных участков и обводнения геологических пород остается угроза оползней. Поэтому возводить там можно только малоэтажную застройку и только после самой тщательной гидрогеологической экспертизы. Учитывая, что стоимость земли в районе, расположенном менее, чем в километре от Рублевского шоссе, очень высокая, строительство из-за особенностей грунтов сложное и дорогостоящее, а объем площадей – крайне ограничен, очевидно, что рентабельность малоэтажного жилого проекта будет минимальна, если не отрицательна.

Во-вторых, Мневниковская Пойма относится к особо охраняемым природным территориям, и строительство парков, рекреационных зон – это наиболее щадящее освоение территории, такая концепция позволяет максимально сохранить экологию и природный ландшафт поймы.

Если это будет действительно яркий, интересный, в чем-то оригинальный проект, то вне зависимости от наличия рядом жилья в парк будет приезжать десятки и сотни тысяч людей. Характерный пример – в парк имени Горького, на ВВЦ люди едут со всех концов Москвы, едут из Подмосковья, потому что сейчас там создана красивая и удобная территория, есть все условия для занятий спортом и спокойного семейного отдыха. Мое мнение, строительство парка и рекреационных зон – это самое рациональное использование этого участка.

«Жилой девелопмент был бы одним из наиболее выгодных на данной территории»

 

Ярослав Дарусенков, заместитель директора Департамента оценки и консалтинга Colliers International:

- При проведении Правительством города конкурса на разработку концепции территории Мневниковской поймы уже стало понятно, что предполагается уклон именно в коммерческую недвижимость. Основу победивших проектов составляло развитие рекреационно-гостиничного кластера с коммерческой составляющей. Жилой девелопмент был бы, на мой взгляд, одним из наиболее выгодных на данной территории. Но так как участок входит в состав одной из крупнейших природно-парковых зон основной акцент проекта делается именно на развитии инфраструктуры всего города. Несмотря на то, что жилье в настоящий момент не предполагается, скорей всего жилая функция будет представлена в виде апартаментов. Для коммерческой недвижимости участок уникальный – в особенности, если будет решен вопросом с вводом станции метрополитена.

«В природном парке жилье никто строить не будет»

 

Эвелина Ишметова, вице-президент по консалтингу, партнер GVA Sawyer:

- Развлекательный и рекреационный парк, безусловно, будет пользоваться спросом. Учитывая масштаб проекта, потенциальными потребителями будут жители не только района, но Москвы и области. Но тут без хорошей транспортной доступности не обойтись, поэтому решение о создании в первую очередь транспортной инфраструктуры полно здравого смысла. Если не будет хорошей транспортной доступности к развлекательному объекту, он будет обречен на провал.

Данная территория недавно получила статус «природного парка» поэтому жилье строить не будут, что также связано с юридическими сложностями существующей деревни Терехово, находящейся на территории Мневниковской поймы. Вряд ли строительство метро полностью ляжет на плечи девелопера (иначе проект просто окажется нерентабельным), возможно, проект будет реализован как государственно-частное партнерство, как в случае с Crocus Group (пример, станция метро «Мякинино», открытая в 2009 году).

«Строительство жилья повлекло бы за собой недовольство жителей соседних районов»

 

Алексей Гусев, коммерческий директор RDI:

- Мы считаем, что решение властей по строительству исключительно рекреации с сопутствующей коммерческой инфраструктурой в заповедной зоне парка «Москворецкий», а также привлечение девелоперов к созданию деталей транспортной инфраструктуры, в том числе и станции метро, является правильным. Отчасти это решение можно считать вынужденным, однако, сегодня власти Москвы трезво смотрят на градостроительную политику, а данное решение, на наш взгляд, обусловлено тяжелой транспортной ситуацией в столице.

Помимо этого, строительство, например, объектов жилой недвижимости, в частности многоэтажек, повлекло бы за собой недовольство жителей данного района, так как вопрос о сохранении природно-заповедных зон в столице всегда стоял достаточно остро, так что, можно сказать, что данный ход властей является на 100% рациональным.

Касательно объектов коммерческой инфраструктуры, то, стоит отметить, что в связи с общей развитостью района Мневников парк развлечений и другие объекты street-retail здесь будут пользоваться популярностью. Несмотря на отсутствие объектов жилой недвижимости именно в данном месте, интерес к ним будет компенсирован жителями близлежащих районов с высокой плотностью застройки.

«Строительство станции метро в этом районе обойдется в кругленькую сумму»

 

Анна Цирульская, заместитель начальника ФГУП «ЦПО» при Спецстрое России»:

- На сегодняшний день Мневниковская пойма – самый купный и перспективный район для развития на территории «старой» Москвы. Благодаря своей удаленности от активно застраивающихся городских кластеров, она обладает прекрасными экологическими условиями. Поэтому плотная застройка данного земельного участка жилой недвижимостью не вполне соответствовала бы современной концепции развития города, которая подразумевает не только благоустройство существующих парковых зон, но и улучшение транспортной инфраструктуры города.

Дело в том, что сложная транспортная доступность данного района, несомненно, привела бы к увеличению количества пробок при выезде из нового жилого микрорайона. Поэтому в целях сохранения и развития системы территорий природного комплекса Москвы и создания благоприятных для москвичей условий жизни, застройка данного участка рекреационной недвижимостью с сохранением акцента на природную и парковую составляющую видится наиболее перспективной.

Кроме того, возведение капитальных сооружений на территориях вблизи Москвы-реки потребовало бы проведения целого комплекса инженерно-геологических и инженерно-экологических изысканий, во избежание обрушения зданий из-за неустойчивого грунта или нарушения экологии данной местности. В то же время участок для создания парка подходит прекрасно.

Уже сегодня поток посетителей, предпочитающих отдыхать на данной территории, исчисляется тысячами людей, а со строительством качественной инфраструктуры, он, несомненно, увеличится в разы. Поэтому, несмотря на то, что сегмент рекреационной недвижимости имеет более длительную окупаемость по сравнению с другими типами недвижимости, данный проект должен быть интересен для девелоперов. Тем более, что до сих пор в городе нет подобного запланированному парка развлечений. Соответственно, новый проект должен стать популярным.

Кроме того, согласно Государственной программе города Москвы «Развитие транспортной системы на 2012-2016 гг.», через территорию будущего парка планируется проложить Северо-Западную хорду, два добавочных моста и новую линию метро, что улучшит транспортную доступность планируемого парка, и, соответственно – увеличит его привлекательность.

В то же время строительство станции метро в этом районе, которое может стать обязательным обременением для застройщика, осложнено тем, что подземную ветку придется делать весьма глубокого заложения, что приведет к значительному удорожанию проекта.

«Вложения девелоперов в станцию метро здесь можно рассматривать как инвестиции»

 

Денис Колокольников, председатель совета директоров группы компаний RRG:

- Могу предположить, что власти исходили из принципов, которые заложены сейчас в градостроительной политике столицы. А именно – создание максимально комфортной среды для проживания москвичей и гостей города. Соответственно, строительство нового жилого микрорайона в Мневниковской пойме добавило бы нагрузку на дорожную сеть, транспорт и инфраструктуру. С другой стороны, рекреационных зон в столице явно не хватает, особенно в центре. А подобного развлекательного парка нет вообще ни одного.

Стоит также отметить, что развлекательный парк – это то место, куда приезжают специально. Причем люди готовы тратить много времени на дорогу, если отдых в том или ином месте им интересен и, тем более, если там можно провести целый день. Поэтому даже если бы рядом было жилье, целевой аудиторией парка были бы не только местные жители. Аналогично, люди со всей Москвы и даже Области приезжают в ЦПКиО или МЕГУ, чтобы провести там целый день. Кстати, если посмотреть на западный опыт, то в той же Америке парки развлечений в большинстве случаев находятся достаточно далеко от жилья.

Мневниковская пойма находится между Крылатским и Хорошево-Мневниками. Другими словами, это участок, расположенный совсем неподалеку от ТТК, с возможностью подъезда по Рублевскому и Краснопресненскому шоссе. Таким образом, локация обеспечивает успех практически любому виду недвижимости. То же жилье, например, может стоить здесь достаточно дорого.

При этом создание развлекательной зоны представляется также рациональным. Достаточно вспомнить, что развлекательная, спортивная, культурная составляющая последнее время появляется в очень многих крупных проектах – спрос есть, а предложение пока еще невелико. Да и сама территория вполне подходит – не случайно еще раньше озвучивались намерения построить в Мякининской пойме Диснейленда и трассу «Формулы 1».

Что касается условий, выдвинутых девелоперам, то я думаю, такая постановка вопроса вполне выгодна для обеих сторон: и для города, и для инвестора. Город получает новую станцию метро посредством привлечения внебюджетных средств. Инвестор получает возможность реализовывать крупный проект, уже одна локация которого уникальна и практически гарантирует финансовый успех.

При этом новая станция метро будет «работать» и на финансовую успешность самого парка. Подобный опыт уже есть: станция метро «Мякининская», которая расположена практически на территории «Крокус Экспо». Естественно, появление этой станции существенно улучшило транспортную доступность и посещаемость выставочного комплекса. Поэтому вложения владельцев «Крокуса» в строительство метро с полным правом можно рассматривать как инвестиции.

Кроме того, могу предположить, что в столь крупном проекте какая-то часть будет выделена под наиболее инвестиционно-привлекательные виды недвижимости: торговую, апартаменты, гостиницы. Это также будет интересно для девелопера. Что касается юридической стороны вопроса, то полагаю, что это будет сделано в рамках государственно-частного партнерства.

«Столице очень не хватает крупного парка развлечений»

 

Сергей Канаев, коммерческий директор Nagatino i-Land:

- Все уже давно устали ожидать хороший новейший и продвинутый парк развлечений. Москва огромна, а полноценного парка такого формата до сих пор нет. Мневниковская пойма ограничена водой и оптимально подходит для этого. Но нужно в первую очередь решить вопрос с транспортными развязками и доступностью, во вторую очередь – вопрос с парковками и доступе от парковок к парку (например, вагончики от парковки до парка – как это сделано во многих Диснейлендах и парках развлечений в мире).

Единственное, что я бы ограничил также  - объем коммерческой недвижимости  - и больше бы отдал под развлечения и отдых. На территории парка есть растения и животные, занесенные в Красную книгу Москвы. Нельзя допустить, чтобы все это погибло