Новые жилые комплексы: удастся ли застройщикам повторить Остоженку?

Стоимость квартиры зависит от местоположения дома — это настолько очевидный факт, что даже как-то неудобно писать об этом.

Стоимость квартиры зависит от местоположения дома — это настолько очевидный факт, что даже как-то неудобно писать об этом. Но вот что интересно: если исторически сложившаяся застройка влияет на цену создаваемых здесь новых жилых комплексов, имеется ли обратная связь, другими словами, способны ли новые жилые объекты заметно улучшить качество и статус района и привести тем самым к удорожанию своих более ранних соседей? Мы выяснили мнение экспертов московского рынка недвижимости на этот счет.

Олег Репченко, руководитель аналитического центра “Индикаторы рынка недвижимости” (IRN.RU)

Здесь, как мне кажется, действуют законы эволюции. Любой район развивается поступательно — от простого к сложному. Освоение новой территории начинают, как правило, с застройки эконом-классом и создания социально-культурной инфраструктуры. На этой базе можно уже создавать объекты более высокого качества. Таким образом, каждый последующий уровень “классности” создает предпосылки к переходу на следующую ступень. Своего рода “венцом творения” становится элитное жилье. И в этом смысле постепенное повышение качества района является предопределенным и закономерным явлением.

Есть еще такой момент: параллельно с эволюцией уровня жилья растут и потребности людей. Спрос на тот или иной район отчасти формируется его жителями и отчасти теми, кто к нему приглядывается. В этом смысле уникален район Университета, у которого масса приверженцев в силу того, что многие люди там учились и у них сложилась привязанность к нему со студенческой скамьи. Еще 5—7 лет назад Москва застраивалась преимущественно панелью, и люди были готовы покупать панель, на тот момент это было приемлемо. Район Университета пользовался спросом как один из наиболее благоустроенных нецентральных районов, куда многие стремились. Затем планка желаний стала повышаться. Здесь построили такой знаковый комплекс бизнес-класса, как “Шуваловский”, который на тот момент был достаточно прогрессивен и удовлетворил возросшие запросы, а также жилые комплексы “Золотые ключи”, “Воробьевы горы”. Однако бизнес-класс тоже стал привычным явлением и те, кто покупали квартиры этого уровня, выказывают уже более высокие ожидания. А застройщики, в свою очередь, пытаются эти запросы предвосхитить. Сейчас новым ответом на них обещает стать ЖК “Доминион” от создателей “Шуваловского”. У “Интеко” есть опыт, современные технологии, понимание рыночных тенденций и амбиции сделать лучше, чем у других. Есть шанс, что рынку будет предложен продукт следующего уровня, который сможет без натяжек отвечать заявленному элитному статусу. Другими словами, появление “Доминиона” стало следствием “игры на повышение” и само по себе повысит уровень и статус района, готовя его к дальнейшему росту. Кстати, название объекта говорит само за себя: застройщики подразумевали, что, во-первых, это обособленная и в какой-то степени самодостаточная территория, а во-вторых, это своего рода будущая доминанта района.

Алексей Сидоров, директор по развитию компании “Калинка-Риэлти”

Качество места всегда превалирует над качеством проекта. Состоятельные покупатели хотят приобретать жилые объекты в престижных районах, расположенных, как правило, в центре. Конъюнктура района имеет огромное значение. Центр столицы формировался столетиями, сохраняя яркий колорит уникальной вековой истории и культуры. Поэтому первые построенные высококлассные дома на Арбате или в Замоскворечье, несмотря на то, что их окружал “ветхий фонд”, постепенно создали вокруг себя соответствующую среду: вокруг них началось движение к лучшему, выстраивались новые дома и реставрировались старые. Впрочем, центр Москвы — это особенное место, и данные процессы нельзя проецировать на любые районы Москвы. Скажем, если в Капотне построить дом элитного класса, он не то что не изменит ситуацию, но и сам вряд ли будет продан.

Существует и комплексное решение улучшения качества района — полная реорганизация территории, когда сносятся ветхие постройки и застраиваются новые жилые кварталы. Так было с территорией Марьинского парка, где теперь располагается один из спальных районов.

В настоящее время задается тренд формального расширения границ районов, считающихся престижными. Таким образом, эти зоны постепенно станут также популярными за счет формирования качественной элитной застройки.

Еще одним трендом преобразования территорий являются “масштабные жилые комплексы”, которые строятся на участках бывших промышленных зон. Яркими примерами этой тенденции в сегменте дорогого жилья являются проекты “Красный Октябрь” (общая площадь 160 000 кв.м, Берсеневская наб., вл. 6), “Садовые кварталы” (общая площадь 444 000 кв.м, пересечение ул. Ефремова и Усачева), “Легион-II” (общая площадь 140 000 кв.м, Б. Татарская ул., вл. 13), “Парк Сити” (общая площадь 220 000 кв.м, Кутузовский проспект, вл. 14 а и 12).

Алексей Болдин, генеральный директор агентства недвижимости “Магистрат”

Один дом не может глобально преобразовать район, а вот масштабная застройка вполне способна оказать позитивное воздействие на свое окружение. Во-первых, в рамках строительства жилых комплексов осуществляется масштабное обновление жилой среды — снос старых построек и возведение новых. Во-вторых, это привлекает в район большое количество новых жильцов, как правило, финансово состоятельных людей, что также постепенно, опосредованно повышает качество жилой среды.

История Москвы знает немало интересных примеров такого взаимопроникновения и влияния новой и старой застройки. Возьмем район Тишинки, который в начале XX века считался, мягко говоря, неблагополучным местом. Его стали застраивать в советское время, дом за домом, и в результате многолетних стараний на сегодняшний день мы имеем здесь вполне высокостатусный район.

Если вернуться в наши дни, то на ум приходит Остоженка как наиболее яркий пример удачной мифологизации места. Однако опыт показывает, что Остоженка не единичное явление, “новую Остоженку” вполне возможно создать и сейчас, выбрав подходящую территорию и вложив определенные деньги и усилия. Наиболее заметный проект, который сейчас может что-то изменить, — это жилой комплекс на месте завода “Каучук”. Сегодня это одна из наиболее неоднородных зон ЦАО (так называемая Усачевка), где помпезные “генеральские” дома соседствуют с пятиэтажками. Если застройщику удастся все реализовать в соответствии с первоначальными планами, то проект заметно “поднимет” район и неизбежно повысит цены на окружающие объекты.

Еще один сопоставимый по масштабу проект — это жилой комплекс “Доминион”, который реализует компания “Интеко” в районе Университет на площадке между проспектом Вернадского и Ломоносовским проспектом. Правда, в данном случае такого контраста между “до” и “после” не будет, потому что “Доминион” изначально строится в благополучном месте. Тем не менее можно рассчитывать, что ЖК визуально изменит и украсит территорию. Ну и, конечно, когда приходят застройщики такого уровня, они всегда что-то делают для города. В данном случае “Интеко” построит школу для одаренных детей и детский сад.

Константин Ковалев, управляющий партнер компании Blackwood

Появление в районе новых высококачественных жилых объектов, естественно, оказывает влияние на повышение качества и имиджа района. Особенно это актуально сейчас в свете реализации нескольких крупных проектов комплексного развития территорий, в рамках которых будет производиться строительство не только жилья, но и всей сопутствующей инфраструктуры — социальной и коммерческой.

В качестве одного из примеров можно привести проект “Новый центр”, который рассматривается как продолжение “Москва Сити”. Он предполагает развитие территории площадью почти 1000 га, ограниченной Москвой-рекой, Звенигородским проспектом, Ваганьковским кладбищем, Сити и Малым кольцом железной дороги. Согласно планам чиновников, в рамках проекта планируется построить около 21 млн кв. м площадей. По данным департамента градостроительной политики, на территории “Большого Сити” сегодня располагается 333 предприятия, из которых в первую очередь будет выведено не менее 80.

Именно вывод промышленных предприятий имеет принципиальную важность для повышения имиджа указанной зоны, дополнительно ожидаемые положительные эффекты — обновление жилого фонда, модернизация сетей, создание новой коммерческой инфраструктуры, обновление транспортной системы района.

Другой пример — ЖК “Садовые кварталы”, который будет реализован на месте завода “Каучук” в Хамовниках (в границах ул. Усачева, Ефремова, Трубецкой). Проект предполагает вывод промышленных предприятий, срез 5 метров зараженного промотходами грунта и полную реконструкцию территории. Таким образом будут ликвидированы строения, относящиеся к территории завода, сохранится только здание архитектора Клейна, которое имеет историческую ценность.

Тем не менее, как показывает история, изменение имиджа района может происходить и в случае цепной реализации проектов точечной застройки — это связано в первую очередь с тем, что в данном случае формируется новая, “статусная” среда обитания. И здесь нельзя не упомянуть Остоженку (переулки между Пречистенской наб. и ул. Остоженка). В конце 90-х этот район вовсе не был элитным, как, например, Арбат или Тверская, потому что в нем отсутствовали дома так называемого элитного уровня — дома ЦК, исторические особняки). Преображение района, а потом его престиж и цена начали расти с приходом в него девелоперов и началом активного строительства новых современных элитных домов. Сейчас это самый дорогой район в Москве, который почти полностью состоит из новых элитных домов.

Алла Аксенова, ведущий эксперт агентства недвижимости DOKI

Механизм влияния новых объектов жилищного строительства более высокого класса на старую застройку складывается из развития социальной, торговой, транспортной инфраструктуры, предназначенной в одних случаях только для жильцов нового дома (бизнес-класс, элита); в других — для большинства жителей прилегающих домов (бизнес-класс, стандарт). Не стоит забывать и про психологический фактор. Зачастую люди думают: “Раз в моем районе строятся такие дома и в них покупают квартиры за большие деньги, значит, я живу в престижном месте и могу оценить свое жилье дороже”. Поэтому в большинстве случаев появление в районе обычной застройки “индивидуального” дома оказывает “подогревающее” влияние на ценообразование в близлежащих домах на вторичном рынке.

Среди наиболее ярких примеров жилых объектов, которые повлияли на престижность окружающих микрорайонов, — “Сити”, “Алые паруса”, Красногорье DE LUXE. В Павшинской пойме, где возводится этот микрорайон, рост цен на вторичном рынке по некоторым объектам достигал 15% на фоне общей стагнации 2007 г. Среди строящихся объектов хотелось бы выделить ЖК “Лосиный остров”, который возводится на приличном отдалении от метро на самом краю жилого массива, на границе с лесопарком. Окружение строящегося объекта пока не среагировало на появление бизнес-соседа ростом цен, однако, потенциал влияния на прилегающие районы у этого ЖК, бесспорно, есть: в экопарке “Лосиный остров” запланирован физкультурно-оздоровительный центр, кроме того, планируется строительство детского сада, который, вероятнее всего, смогут посещать малыши из окрестных домов.