Novostroy-M. Новостройки в Москве: почему девелоперы меняют свои планы?

Не всем планам застройщиков и ожиданиям покупателей суждено сбываться. Бывает, что вместо заявленного проекта на рынке появляется новостройка иного класса или с другими параметрами, а то и вовсе не появляется. Изучая обстановку на рынке первичной недвижимости Москвы в последние годы, сложно не вспомнить пословицу «Хочешь насмешить Бога — расскажи ему о своих планах». Эксперты назвали разные причины, по которым столичные девелоперывносят коррективы в свои проекты.
Новостройки и кризис

Самые значительные изменения в проектах обычно провоцирует кризис – в стране в целом либо в работе конкретного застройщика. В 2008-2009 годах, когда рынок оказался под угрозой остановки (слишком сильно ударил мировой финансовый кризис по карману покупателей), в большинстве строящихся комплексов увеличивали число квартир за счет сокращения их площади. Тенденция затронула даже элитные проекты. В топовых домах люксового сегмента «Гранатный, 6» и«Гранатный Палас» («Гранатный, 8») изначально площади квартир составляли 400–500 кв. метров. После того как квартиры поделили на 200–250 кв. метров, они, по признанию специалистов Chesterton, разошлись как горячие пирожки. В проекте«Итальянский квартал» после уменьшения площадей (со 150–170 до 100–120 кв. метров) количество квартир выросло на 30–40%. Класс проекта был снижен, но темпы продаж, с учетом сложного периода на рынке, оказались отличными.

Личный кризис застройщика или стесненность в средствах как раз и есть еще одна из таких серьезных причин. Чаще всего, чтобы «вырулить» из затруднительного положения, компания меняет классность проекта: к примеру, экономит на отделке входных групп, фасадов и квартир. К слову, отделка сама по себе тоже может считаться корректировкой проекта. Первые квартиры в новостройке приобретают чаще в инвестиционных целях, и отделка не относится к числу приоритетов покупателя. А по мере строительства дома ситуация меняется, и полностью готовые квартиры становятся востребованными.

ЖК «Гранатный, 6»

Новостройки и Генплан

Градостроительная политика столицы в последнее время занимает умы всех без исключения участников рынка недвижимости. Одно дело – когда планы правительства по застройке имеют некое общее направление и рекомендательный характер. Совсем другое – когда нововведения напрямую отражаются на конкретных новостройках. Скажем, нормы по плотности и высотности могут существенно изменить первоначальный проект. Причем часто застройщики виновны сами, поскольку не соблюдают требования, прописанные в инвестконтракте: надстраивают лишние этажи, расширяют площадь застройки и так далее.

В Москве массовое изменение проектов наблюдалось после прихода к власти Сергея Собянина. В компании Kalinka Real Estate Consulting Group отмечают, что сформированная мэром градостроительно-земельная комиссия пересмотрела более 1300 инвестконрактов, и по 128 из них были приняты решения в сторону уменьшения площадей.

Последние пару лет государство стремится регулировать жилищное строительство. Сегодня политика застройки направлена на стимулирование рынка. Уменьшено количество процедур для получения разрешений на строительство (с 42 до 14), хотя масштабные и высотные проекты администрация по-прежнему согласовывает неохотно, опасаясь неравномерной нагрузки на транспортную инфраструктуру. Вместе с тем в последнее время стали появляться разрешения, которые уплотняют застройку в центре. В компании Chesterton отмечают, что рынок отреагировал быстро: только за первое полугодие 2013 года в премиальном сегменте анонсировано 16 новых проектов, а это на треть больше, чем за весь прошлый год.

ЖК «Grand Deluxe на Плющихе»

«Сейчас работы по пересмотру инвестконтрактов в старых границах Москвы уже завершены. В основном решения принимались в сторону уменьшения объемов строительства, увеличения доли инфраструктуры», – говорит генеральный директор компании «МИЭЛЬ-Новостройки» Софья Лебедева. По данным компании, в общей сложности в Москве было отменено строительство более чем 11 млн кв. метров жилья.

Отмена строительства в Москве

• Кварталы 14-15 в Дорогомилово (территория Бадаевского пивоваренного завода и завода им. Сакко и Ванцетти): отменено строительство свыше 108 тысяч кв. метров жилья.
• МФК «Сетунь-хиллс»: отменено строительство многофункционального комплекса и жилых домов общей площадью более 1,5 млн кв. метров (инвестор – компания «Интеко»).
• Жилой комплекс на ул. Косыгина: с ФГБУН «Институт химической физики им. Н. Н. Семенова РАН» расторгнут контракт на строительство 57,7 тысячи кв. метров жилья.
• МФК на ул. 26 Бакинских комиссаров: с ИК «Восток-Запад» расторгнут контракт на возведение около 30 тысяч кв. метров недвижимости.
• «Москва-Сити»: общая площадь проекта сокращена на 500 тысяч кв. метров (причина – неготовность транспортной инфраструктуры).
• Проект «Авиапарк»: по решению градостроительной комиссии снижен с 280 тысяч до 110 тысяч кв. метров  объем офисов и повышен объем апартаментов (со 120 тысяч до 156 тысяч кв. метров).
• ЖК «Grand Deluxe на Плющихе»: сокращена общая площадь застройки со 104 тысяч до 46 тысяч кв. метров.

«Москва-Сити»

Новостройки и текущее состояние рынка

Чем масштабнее проект и чем дольше сроки его реализации, тем больше вероятность, что в первоначальный план внесут изменения. Если строительство ведется в несколько очередей, почти наверняка по отдельным корпусам будут проводиться коррективы. Меняться может тип паркинга (с подземного на надземный), параметры и объем отделки помещений, фасадные решения.

Ирина Доброхотова приводит в пример один из проектов в ближайшем Подмосковье. Там первый корпус застройщик проектировал самостоятельно, в результате чего получил квартиры большой площади («однушки» по 47 кв. метров, четырехкомнатные квартиры, которые всегда продаются очень медленно). К проектированию следующих очередей привлекли консультантов, которые посоветовали заложить в проект небольшие квартиры-студии стоимостью от 1,9 млн рублей. Спрос на такие квартиры был ажиотажным, и изменение пошло проекту на пользу.