Неподвижность в динамике. Недвижимость США - на взгляд аналитиков и покупателей

Давайте честно: интерес российских граждан – и общий, и конкретно-покупательский – к рынку недвижимости США, конечно, ни в какое сравнение не идет с интересом к европейской сфере Real Estate. Америка далеко – дальше, чем даже самые далекие от нас португальская Мадейра и испанская Майорка; Америка не внедряет у себя программу Golden Visa, и не предлагает вид на жительство в обмен на покупку недвижимости – и это только начало списка причин, по которым Новый Свет в глазах соотечественников проигрывает Старому. Однако сказать, что американский рынок вообще не удостаивается нашего внимания, тоже нельзя – и ему есть, чем привлечь россиян со средствами.

Цифры и немножко нервно

Те, кто до сих пор вспоминает историю падения Lehman Brothers и разразившийся вслед за этим мощнейший ипотечный кризис, увлекший почти на самое ценовое дно рынок недвижимости США и половину его мировых «коллег», - так вот, те, кто до сих пор живет этими событиями, просто отстали от жизни. На самом деле, по оценкам компании Savills, американский рынок растет минимум третий год подряд: на общегосударственном уровне на апрель 2015 г. цены выросли на 31,2% относительно своего минимума, зафиксированного в 2009 г., и на 12,9% относительно максимума 2006 г. А рынки недвижимости премиум-класса таких городов, как Сан-Франциско и Нью- Йорк, уже превысили свои недавние пиковые значения.

Объемы инвестиций, которыми могут похвастать сегодня города Соединенных Штатов, тоже впечатляют – особенно, если ориентироваться на JLL's City Investment Intensity Index, который сопоставляет размер города с размером привлекаемых им инвестиций. Ведущий эксперт компании «Транио» Юлия Кожевникова обращает внимание, что в этом специфическом рейтинге Гонолулу занимает 5-е место (между прочим, опережая Франкфурт и Париж), Сан-Хосе – 10-е, Сан-Франциско – 11-е, Остин – 12-е, Нью-Йорк и Бостон – 17-е и 18-е, Вашингтон и Денвер – 22-е и 23-е, Сиэтл –25-е. То есть, в топ-25 почти треть городов – это города США. Конечно, когда речь идет о зарубежных покупателях и инвесторах, обычно рассматриваются и анализируются наиболее привлекательные для иностранцев сегменты рынка – и, в первую очередь, сегмент высокобюджетного жилья. Так вот, в индексе мировых рынков элитной недвижимости (Prime Global Cities Index) компании Knight Frank за III квартал 2015 года города США заняли 11, 12 и 19 места по показателю «Годовой рост цен»: Майами (5,9%), Лос-Анджелес (5,8%), Нью-Йорк (2,0%). В другом рейтинге – индексе мировых рынков жилой недвижимости (Global House Price Index) в I квартале этого года США занимали 25 место (с годовым темпом роста цен 4,1%), но уже во II квартале страна поднялась на 21 место с показателем 4,5%. (Global House Price Index отслеживает динамику цен на рынках жилья 56 стран, и является для инвесторов и девелоперов источником информации о показателях ключевых рынков. Индекс подсчитывается на ежеквартальной основе с 2006 года с использованием официальной государственной статистики и данных центрального банка, где это возможно. – Прим.ред.)

Наконец, директор по зарубежной недвижимости компании Knight Frank Марина Кузьмина приводит данные исследования Wealth Report 2015 – ежегодного отчета, который изучает рынки недвижимости высшего ценового сегмента, экономические тенденции, а также предпочтения самых состоятельных людей мира (так называемых ультра-хайнетов – ultra-high-net-worth individual, UHNWI) по части недвижимости и направлений вложения средств. Здесь Нью-Йорк и Майами входят в топ-10 самых значимых городов мира. «Более того, ожидается, что в 2025 году Нью-Йорк займет первое место по значимости в мире», - подчеркивает эксперт.
Цифры и статистические выкладки можно приводить дальше, однако и сказанного достаточно, чтобы понять: американский рынок недвижимости – пусть даже не весь рынок целиком, а его локальные «городские» части – более чем серьезный игрок на мировой арене. Впрочем, прежде чем перейти к разговору о присутствии на нем российских покупателей, имеет смысл сослаться еще на один рейтинг – Глобальный рейтинг пузырей на мировых рынках недвижимости UBS (UBS Global Real Estate Bubble Index). Если следовать его выводам, по сравнению с некоторыми другими мегаполисами (Лондон, Гонконг, Сидней, Ванкувер), рынки американских городов меньше перегреты: так, объекты в Нью-Йорке и Бостоне оценены адекватно рыночной ситуации, в Сан-Франциско – да, переоценены, но вот в Чикаго цены сильно ниже, и рынок находится, по сути, в депрессивном состоянии. Впрочем, о ситуации в конкретных городах мы подробнее поговорим в следующий раз, а пока…

Минус на минус, не дающий плюса

Пока – что же россияне, которых до недавних пор в Европе считали едва ли не «спасителями отрасли»? В отличие от старосветских риэлторов, долго делавших особую ставку сначала только на русских, а затем на русских и китайских покупателей, их заокеанские коллеги никогда не страдали иллюзиями: рынок жилой недвижимости США – один из самых крупных в мире (согласно официальным данным, с июня 2014 г. по июнь 2015 г. своих хозяев здесь сменили почти 5,49 млн объектов недвижимости), но выходцы из других стран присутствуют на нем… фрагментарно. Согласно данным Национальной ассоциации риелторов США (National Association of Realtors), на которые ссылается заместитель директора отдела международных исследований Savills Пол Тостевин, подсчитанная в долларах доля иностранных покупателей – это лишь около 7% от общего объема рынка. Исключением из общего правила могут служить канадцы (они – самые многочисленные приобретатели недвижимости в США, но это ближайшие соседи, это «не считается»), а также представители Мексики (другого, но куда менее обеспеченного соседа Соединенных Штатов), Индии и Великобритании. Если оценивать покупки в денежном эквиваленте, то всех их уже «заткнули за пояс» граждане Китая – относительно недавние, но очень активные игроки. В любом случае, все это – не россияне: наши соотечественники никогда не были для США ключевой покупательской аудиторией, а сейчас в отчетах совсем перешли в разряд «Прочие».

Несколько цифр – для подтверждения этого тезиса. Анализ русскоязычных интернет-запросов по недвижимости рисует для США радужную картину: страна входит в тройку лидеров! И даже более – переместилась с третьего места (после Испании и Болгарии) в 2014 г. на второе место в 2015 г. А в целом доля интернет-запросов на недвижимость в США в 2015 г. – это 17% от общего числа запросов, относящихся к зарубежным направлениям. Увы: теоретический поиск объекта недвижимости очень далек от его практического приобретения. По статистике проекта Tranio.com, с января по сентябрь 2015 г. объем заявок на американскую недвижимость снизился в 1,7 раза по отношению к аналогичному периоду 2014 г. И если судить именно по числу этих самых заявок, США не входят не то, что в первую тройку, а даже в первую десятку наиболее популярных у россиян стран.

Чуть менее печальными, но тоже «минусовыми» подсчетами делится председатель совета директоров Kalinka Group Екатерина Румянцева: «С октября прошлого года наблюдается снижение интереса россиян к недвижимости США. По нашей оценке, спрос наших соотечественников в самых популярных городах страны сократился на 15% по сравнению с 2014 годом, и в целом Америка сейчас находится где-то на 9 месте рейтинга популярности зарубежных стран». При этом средний бюджет покупки в долларах увеличился на 10%, что эксперт связывает с ростом средних цен на недвижимость.

Так откуда эта вялость, заметная даже на фоне прежней покупательской скромности? Как уже упоминалось в начале, Америка в глазах россиян «грешит» местоположением (далеко) и иммиграционной нелояльностью (не дает в обмен на покупку недвижимости ВНЖ, как делают это Португалия или Испания, и уж тем более не предоставляет гражданство, как Мальта). Но это только полдела.

Безусловно, на статистику сделок оказали влияние и общее охлаждение американо-российских отношений, и введенный в России запрет на приобретение недвижимости за рубежом госчиновниками, и многое другое. Но все-таки главная причина – ослабление рубля по отношению к доллару: для многих россиян с рублевыми доходами крупные покупки за пределами России стали практически вдвое дороже и оказались неподъемными. «Кроме того, россияне предпочитают вкладывать деньги в более понятные и более близкие направления, с менее дорогой стоимостью недвижимости, с более высокой доходностью, - продолжает Екатерина Румянцева. - Контролировать бизнес в Европе гораздо удобнее, чем в Америке, а доходность от коммерческой недвижимости в Германии, например, выше». Иными словами, сохранить рублевые сбережения от инфляции (а именно это сейчас является главной целью многих российских покупателей) можно и где-нибудь поближе.
Тем не менее, впечатляющий рост цен на американскую недвижимость приводит на этот рынок покупателей из России, которые, по оценкам Марины Кузьминой, лишь в единичных случаях интересуются объектами «для себя» - в основном, с инвестиционными целями.