Минское направление: свободной земли почти не осталось

От старых дач — к высоткам

После реконструкции Минского шоссе и строительства дублера активность застройщиков и покупателей элитной недвижимости снова заметно увеличилась; этот тренд сохраняется и сегодня.

Минское шоссе известно стародачными поселками, построенными в советские времена. Наиболее престижными в 40–60 гг. XX в. считались Немчиновка, Баковка, Переделкино, Лесной городок, Зайцево, Жаворонки. Эти территории до сих пор имеют высокий статус, и цены на жилье здесь, по данным Vesco Consulting, стартуют от 2 млн долл. за дом. «Популярности шоссе способствует то, что за всю историю его существования в окрестностях не было ни одного завода или производства, что благоприятно сказывается на экологической обстановке направления», — добавляет Татьяна Алексеева, руководитель отдела исследований и консалтинга Vesco Consulting. Чистый воздух обеспечивает и западная роза ветров.

Близость к «писательским» дачам в Переделкино, «генеральским» в Апрелевке и «правительственным» на Рублево-Успенском шоссе привела к довольно плотной застройке направления. В 1960–1979 гг. была возведена основная часть многоквартирных домов в городах по Минскому шоссе, а также множество садовых некоммерческих товариществ. Развитие современных коттеджных проектов пришлось на 2000-е гг., когда стартовало строительство «Довиля» и «Трувиля». На территориях этих поселков, относящихся к сегменту de luxe, представлены разнообразные типы недвижимости, организованы рекреационные зоны, создана развитая инфраструктура.

С 2008 г. по нынешнее время по этому направлению активно возводятся многоквартирные дома.

«Покупатели дорогой недвижимости обратили внимание на Минское шоссе в начале нулевых, но со временем, когда рынок пополнился новым предложением и местным жителям надоело стоять в пробках, интерес к нему несколько ослаб», — рассказывает Анна Вепринцева, директор департамента загородной недвижимости Kalinka Group. Однако после реконструкции трассы и строительства дублера активность застройщиков и покупателей элитной недвижимости снова заметно увеличилась; этот тренд сохраняется и сегодня.

Законы привлекательности

«На рынке загородной недвижимости Минское шоссе является одним из наиболее привлекательных, и по престижности оно уступает, пожалуй, только Рублево-Успенскому и Новорижскому», — отмечает Александр Шибаев, директор департамента консалтинга, аналитики и исследований Blackwood. На востребованность территорий, по его мнению, влияет хорошая транспортная доступность, включающая не только возможность использования альтернативных трасс, но и хорошее железнодорожное и автобусное сообщение.

Кроме этого, Минское шоссе продолжают реконструировать, что также должно позитивно повлиять на трафик и тем самым привлечь новых покупателей. «Улучшения уже есть, — отмечает Илья Менжунов, директор департамента элитной недвижимости компании «Метриум Групп». — К примеру, новая развязка с Можайским шоссе практически сняла проблему пробок у МКАД. Вместе с тем Минское шоссе остается оживленным, поскольку имеет важное транспортное значение как связующее звено с западом». Однако эксперт отмечает и сложность развития направления, а причины трудностей он видит не только в высокой плотности застройки, но и в непредсказуемости появления новых объектов. К примеру, нет гарантии, что у конкретного собственника, купившего дом с видами на живописное поле, через некоторое время не появится перед окнами жилой комплекс или торговый центр, — ведь большая часть земельных участков по Минке уже распродана.

В условиях дефицита

«На Минском шоссе представлен весь спектр рынка недвижимости, независимо от типа и стоимости объекта», — говорит И. Менжунов. Доминирующими он называет многоквартирные жилые комплексы комфорткласса, состоящие из монолитных домов с квартирами со свободной планировкой и качественной отделкой. При этом цена в ряде случаев может не сильно превышать показатели в комплексах экономкласса.

Сегодня найти здесь место для нового проекта не так-то просто. «Эти территории, так уж сложилось исторически, пользуются популярностью, а потому налицо дефицит свободных земель, — рассказывает Вячеслав Султанбаев, руководитель аналитического отдела «Мобил Строй XXI» — застройщик ЖК «Крекшино-2». — Ряд участков оказался в Новой Москве, где получить разрешение на строительство сложнее, чем в области. Значительная часть территории попала в зону строительства технопарка «Сколково». Все это, по мнению эксперта, привело к тому, что основная сложность при планировании строительства возникала из-за поиска свободной площадки.

По данным KASKAD Family, основную долю предложения — более 90% — в данной локации составляют жилые комплексы. Они сосредоточены в основном до 20 км от МКАД.

Лидерство принадлежит квартирам в малоэтажных проектах. «Из почти 500 объектов в восьми проектах, реализующихся на первичном рынке Минского направления, 82% — это квартиры в «Западном Кунцево», «Перхушково Лайф», «Доме на Тихой» и других ЖК, — рассказывает Т. Алексеева. — А вот приобрести дом можно только в поселках «Трувиль» и «Западная резиденция». Отмечая практически полное отсутствие участков без подряда и небольшое количество коттеджей, Екатерина Коган, руководитель отдела маркетинга, семейство компаний KASKAD Family, добавляет, что до 30 км по Минскому шоссе представлено всего два поселка таунхаусов — «Гусарская баллада» комфорткласса и «Грибово Таун» в сегменте бизнес.

По данным компании Blackwood, средняя цена экспонируемого элитного коттеджа на Минском направлении составляет 272 млн руб. (3,9 млн долл.), дуплекса — 134 млн руб. (1,9 млн долл.), таунхауса — 103 млн руб. (1,5 млн долл.). «Для выхода на рынок новых проектов в высоком сегменте предпосылок на данный момент нет», — считает А. Шибаев. По данным на конец I квартала 2016 г., объем первичного предложения премиальной загородной недвижимости на Минском шоссе составил порядка 6% от общего объема новостроек элитного рынка Подмосковья.

Спрос и предложение на этих территориях эксперты считают сбалансированными, хотя в отдельных ситуациях отмечают снижение цены и уровня продаж, как в поселке «Грибово», рядом с которым началось строительство многоэтажных домов. «Если вы хотите приобрести дом на Минском шоссе, то оптимальным сочетанием такого параметра, как «цена — качество», пожалуй, будет следующий вариант: коттедж в охраняемом поселке, с участком 20–25 соток, площадью 400–450 кв. м и стоимостью в районе 2 млн долл.», — говорит И. Менжунов.

«Соответствие спроса и предложения на первичном/вторичном рынке эквивалентно общей ситуации на рынке недвижимости Подмосковья, — добавляет Е. Коган. — Однако ввиду того, что цены за квадрат на Минке в целом выше, чем на других направлениях, а покупательская способность россиян снижается, то предложение сейчас все же перевешивает спрос».

Отдых и образование

Cтруктура сделок на загородном рынке Минского шоссе, до 30 км от МКАД,
I кв. 2015 — I кв. 2016 г.

Данные Vesco Group

Основная инфраструктура на территории до 30 км от МКАД сосредоточена в городе Одинцово, в связи с чем практически все комплексы по этому направлению предусматривают создание собственных социальных объектов. «По числу рекреационных и социальных ресурсов элитного уровня Минское шоссе все еще уступает Рублево-Успенскому. Здесь почти нет luxury-ресторанов или загородных клубов», — отмечает И. Менжунов.

Зато довольно много заведений для детей. «В зоне до 30 км от МКАД работают как муниципальные, так и частные образовательные учреждения, например Cambridge International School, школа «Росинка», детские сады «Сема», «Мир образования», «Ладушки», «Веселый гном» и ряд других», — рассказывает Т. Алексеева.

Немало и различных спортивных центров: «Спорт Пейнтленд Парк», конные клубы «Атлантис» под Голицыно и «Фортуна» к северу от Немчиновки.

Торговые точки можно увидеть на пересечении Минского шоссе с МКАД, где расположены гипермаркет «Ашан», мебельный центр «Три кита», ТРЦ «Твин Кидс». Вблизи трассы работает довольно много сетевых супермаркетов: «Дикси», «Пятерочка», «Перекресток», «Азбука вкуса» и т. д.

«Высокая плотность городов и сельских поселений этого района делает доступной социальную и торгово-развлекательную инфраструктуру для большинства жителей, — считает В. Султанбаев. — К этому следует добавить близость к столице (35–60 мин. на машине или электричке), что позволяет пользоваться и московскими объектами».

Такое развитие вполне адекватно увеличивающемуся числу населения этих территорий. В настоящее время на 30-километровом участке Минского шоссе ведется строительство 13 жилых комплексов, причем большинство из них находятся в высокой стадии готовности. Стоимость наиболее бюджетных предложений, по данным компании «Метриум Групп», составляет порядка 3 млн руб., однако ближе к завершению строительства цена увеличится в полтора-два раза.