MetrInfo. Полный комфорт за большие деньги

И «Журнал о недвижимости MetrInfo.Ru» решил изучить рынок ближних дач и оценить их достоинства и недостатки.

В последние годы все большую популярность набирали так называемые дальние дачи, расположенные более чем в 50-60 км от МКАД, их ценят прежде всего за хорошую экологию и низкую стоимость. Но далеко не все жители столицы согласны преодолевать такие расстояния, поэтому спрос на дома для летнего отдыха и участки поблизости от столицы никогда не ослабевает.

И «Журнал о недвижимости MetrInfo.Ru» решил изучить рынок ближних дач и оценить их достоинства и недостатки.

Ближние дачи: что это такое
Прежде всего, нужно пояснить, что под ближними дачами подразумеваются объекты в 10-15 км от МКАД. Это могут быть дома в поселках, как новых, так и стародачных, где земля имеет вид разрешенного использования «под дачное строительство» или «индивидуальное жилищное строительство», участки с подрядом с таким же видом использования и участки без подряда, причем как с подведенными центральными коммуникациями, так и без оных. Когда-то термин «дача» использовался при описании домика для проживания в теплое время года, но в наш век многие дачники предпочитают жить за городом круглый год.

Так что нередко даже в садоводческих товариществах можно встретить добротные особняки. Особенно такая тенденция наблюдается в ближайшем Подмосковье. Например в стародачных поселках, сформированных еще во времена СССР или даже до революции, по данным Владимира Яхонтова, управляющего партнера компании «МИЭЛЬ-Загородная недвижимость», около 80% домовладельцев живут в своих дачах на постоянной основе.

Такие поселки можно встретить на любых направлениях от МКАД, хотя преобладают они в основном на западе, юго-западе, на севере и северо-востоке, причем есть объекты и в 1 км от МКАД, и примыкающие к границе Москвы. «Это, например, СНТ «Дары природы» между Киевским и Калужским шоссе, и СНТ «Сокольники» на северо-востоке», - говорит Григорий Алтухов, коммерческий директор ФСК «Лидер».

Самые известные стародачные места располагаются на Рублево-Успенском шоссе. Это Барвиха, Жуковка (8 км от МКАД) и Николина Гора (24 км). У них богатая и интересная история: когда-то в этих местах были дачи высшего руководства СССР, выдающихся артистов, музыкантов, ученых, напоминает Юлия Грошева, директор департамента загородной недвижимости Kalinka Real Estate Consulting Group. А сегодня названия Жуковка, Барвиха и Николина Гора олицетворяют влиятельность и принадлежность к творческой, политической и бизнес-элите. «Элитарные» граждане проживают и на Ильинском шоссе в окрестностях дворцово-паркового ансамбля Архангельское. Эти земли знамениты роскошными даже по нынешним временам дачами маршалов Василевского, Гречко, Конева и Мерецкова. А еще одно престижное и всем известное стародачное место – «писательский поселок» Переделкино, расположенный между Минским и Боровским шоссе.

«Сегодня на базе этих поселков построены современные коттеджные городки, но значительная часть территории по-прежнему остается под дачами», - сообщает Борис Цыркин, генеральный директор компании Kaskad Family. Но бюджетных вариантов здесь, как и вообще на западе и юго-западе, конечно, не найти. За более дешевыми предложениями и хорошим соотношением «цена/качество» лучше отправляться на Калужское и Ярославское шоссе, где, к примеру, находятся популярные стародачные места Любимовка (12 км от МКАД), Валентиновка (15 км), Клязьма (14 км), Мамонтовка (16 км) и др. Но самые экономичные варианты находятся на востоке и юго-востоке, вдоль Егорьевского, Носовихинского, Рязанского шоссе, к примеру, в стародачных поселках Томилино, Красково, Малаховка, Быково, Удельная и др.

А вот в новых загородных поселках (т.е. на первичном рынке) на расстоянии до 15 км от МКАД бюджетных предложений нет вообще. «На таком близком расстоянии от Москвы находятся только коттеджи бизнес- или элиткласса», - утверждает Борис Цыркин (Kaskad Family). Причем даже таких вариантов немного - по данным Владимира Яхонтова («МИЭЛЬ-Загородная недвижимость»), чуть больше десятка (ведь сегодня по соседству со столицей чаще возводят таунхаусы и жилые дома). «Они в основном строятся на трассах, где уже прошла или ведется реконструкция. Например, на Киевском и Калужском шоссе, Новой Риге», - перечисляет Михаил Кондырев, управляющий партнер компании «33 Поселка». И осваиваются такие объекты, как правило, все-таки не под дачи в их классическом понимании, а под дома с расчетом на постоянное проживание, потому в новых поселках обычно предлагаются центральные коммуникации и развитаяинфраструктура, что тоже увеличивает стоимость.

Плюсы и минусы
Недостаток стародачных поселков - там зачастую нет современной инфраструктуры: хорошо, если на их территориях имеются детские площадки и продуктовые магазинчики. «К тому же лишь в наиболее «продвинутых» поселках нанимается охрана, а во многих стародачных местах отсутствует и это», - говорит Владимир Яхонтов («МИЭЛЬ-Загородная недвижимость»). Да и управлением в этом случае занимаются не специальные компании, а сами жители и выбранное ими правление, что не всегда благоприятно отражается на благоустройстве поселка. Но зато, как отмечает Борис Цыркин (Kaskad Family), стародачные места отличаются довольно низкими эксплуатационными расходами, чего не скажешь оновых дачах.

А вот относительно хорошая транспортная доступность – это козырь всех ближних дач, причем основной. «Большинство стародачных поселков располагаются рядом с железнодорожными станциями, буквально в шаговой доступности, поэтому из Москвы туда легко добираться даже без автомобиля. Причем на станциях обычно есть магазинчики, колхозные рынки, пункты общественного питания, что восполняет отсутствие инфраструктуры в самом поселке», - рассказывает Владимир Яхонтов («МИЭЛЬ-Загородная недвижимость»).

Ближние дачи часто окружены лесами и радуют красивыми пейзажами. «Стародачные поселки нередко строились рядом с водоемами. По Ярославскому шоссе все наиболее известные объекты расположены на берегу рек Воря и Клязьма, на Рублево-Успенском шоссе есть Москва-река. А поселки Осташковского направления славятся близостью к Пироговскому, Учинскому и Пестовскому водохранилищам», - рассказывает Борис Цыркин (Kaskad Family).

Поближе к большой воде строят и новые поселки, ведь они должны соответствовать заявленным статусам бизнес или премиум. Но вот показатели экологичности у ближних дач далеко не всегда на высоте – сказывается соседство мегаполиса. Хотя и рядом с Москвой есть «оазисы» с благоприятным окружением. «Можно выбирать дачу рядом с водохранилищами на севере области, на западе, где экология, в принципе, самая лучшая в Подмосковье, на северо-востоке рядом с национальным парком «Лосиный остров», - советует Григорий Алтухов (ФСК «Лидер»). Имеет смысл сосредоточиться на престижных и известных стародачных поселках, ведь их, как отмечает Юлия Грошева (Kalinka Real Estate Consulting Group), строили для советской элиты в самых экологически чистых на тот момент уголках Московской области.

«Безусловно, домики, расположенные в стародачных местах, пользуются высоким спросом, - говорит Анна Соколова, директор департамента аналитики и консалтинга «Метриум Групп». - Вот только подобные объекты на рынке появляются крайне редко. До кризиса даже выстраивалась очередь из желающих приобрести землю в таких поселках. При этом клиенты не обращали внимания на дом, который находился на участке. Они готовы были переплачивать за его наличие. Просто потом они сносили этот дом и строили новый по своему вкусу». 

Цены и предложения
Стоимость ближней дачи будет не велика, если вы выберете деревянный домик площадью около 30 кв. м на участке 6 соток без газа и центрального водопровода. Такое строение можно купить и за 1 - 1,5 млн руб., а если повезет, то и дешевле. «Такие демократичные предложения в садовых товариществах ближнего Подмосковья можно найти на восточных направлениях – Егорьевском, Горьковском, Новорязанском, Носовихинском шоссе», - сообщает Дмитрий Ковальчук, генеральный директор компании «Пробизнес-Девелопмент». (Более подробно о том, где искать самые бюджетные предложения вторичного рынка подмосковных дач можно узнать из материала «Дачи: самые доступные предложения вторичного рынка. Юго-восточное направление, маленькие участки, щитовые домики с минимумом коммуникаций. Что можно купить за 700 тысяч рублей?».)

В стародачных местах можно найти варианты от 2-3 млн руб. По данным Бориса Цыркина (Kaskad Family), стоимость подобного объекта составляет не менее 10 тыс. долларов за сотку. Но цены очень разнятся. «Действует простая и понятная закономерность: чем ближе к Москве, тем дороже. Также цены зависят от видовых характеристик и расположения (какое шоссе, каково окружение поселка и т.п. – От ред.)», - говорит Михаил Кондырев («33 Поселка»). «К примеру, участки на берегу Пестовского, Учинского, Пироговского, Клязьминского водохранилищ стоят в полтора-три раза дороже аналогичных предложений в удалении от воды», - отмечает Борис Цыркин (Kaskad Family), не говоря уже о предложениях на Рублевке или Новой Риге. Стоимость дач увеличивают магистральные коммуникации и транспортная доступность, и, кроме того, на нее влияет категория разрешенного использования земли: «При прочих равных условиях дом на земле под ИЖС будет стоить дороже, чем дом на земле «под дачное строительство», - утверждает Владимир Яхонтов («МИЭЛЬ-Загородная недвижимость»).

Стоимость самых дешевых объектов, скромных, но пригодных для проживания, в стародачных местах, как объясняет Михаил Кондырев («33 Поселка»), все-таки определяется стоимостью земли, и в среднем она составляет 20-25 тысяч долларов за сотку. По данным Бориса Цыркина (Kaskad Family), наиболее экономичные предложения можно встретить в поселках Трудовая-Южная, Некрасовский, Кратово, Луговая, Опалиха и др. Также к ним можно прибавить поселки Тарасовка, Малаховка, Красково, Загорянский, Клязьма, Мамонтовка и др. «Например, в Тарасовке (10 км от МКАД по Ярославскому шоссе) часть дома площадью 44 м кв. на участке 4,6 сотки продается за 3,5 млн руб., в Красково (11 км от МКАД по Егорьевскому шоссе) аналогичная по площади дача на участке 6 соток предлагается за 3,6 млн руб., в Малаховке (10 км от МКАД по Егорьевскому шоссе) половина дома метражом 64 м кв. на участке 6 соток стоит 5,2 млн руб., а в Загорянском (12 км от МКАД по Ярославскому шоссе) участок 6,14 сотки с газом по границе и домом площадью 45 м кв. можно купить за 5,95 млн руб.», - рассказывает Владимир Яхонтов («МИЭЛЬ-Загородная недвижимость»). Но дом со всеми коммуникациями площадью 225 кв. м (в котором можно жить и зимой) на участке 14 соток в поселке Загорянский будет стоить уже 20,3 млн руб.

Но на западных направлениях цены еще выше: «Например, на Минское шоссе в зоне до 15 км от МКАД стоимость участков с небольшими домостроениями в стародачных местах достигает 30-40 тыс. долларов за сотку. В Переделкино сотка стоит 12,5 - 30 тыс. долларов, в Немчиновке - 20-35 тыс., в Баковке – от 20 тыс. долларов», - сообщает Борис Цыркин (Kaskad Family). А особняк для круглогодичного проживания может стоить 30-40 млн руб., и даже это не предел.

«Отдельного внимания заслуживает стародачный поселок Удельная, - считает  Ольга Вожегова, руководитель отдела городской недвижимости северного отделения компании «НДВ-Недвижимость». - Несмотря на расположение на юго-востоке, здесь прекрасная экология, очень красивая природа, есть лес и водоем. Небольшой домик площадью 70 кв. м с участком 10-12 соток обойдется примерно в 3-4 млн рублей». 

Весьма разнятся по стоимости и предложения в современных загородных поселках, построенных несколько лет назад. Здесь цены зависят от тех же факторов, что и в стародачных местах, но большее значение имеют благоустроенность поселка, его инфраструктура и наличие коммуникаций. «Например, в поселке на 8 км от МКАД по Варшавскому шоссе участок 6 соток с домом 50 м кв., где из коммуникаций есть только электричество, а также водоснабжение из колодца, стоит 2,55 млн руб. Участок 7 соток с более просторным домом площадью 70 м кв., с аналогичными коммуникациями, но в 12 км от МКАД по Варшавскому шоссе можно приобрести за 2,5 млн руб., а вот участок с электричеством, скважиной и газом по границе, но, правда, с домом 98 м кв. и в 12 км от МКАД по Ленинградскому шоссе предлагается за 3,7 млн руб.», - говорит Владимир Яхонтов («МИЭЛЬ-Загородная недвижимость»).

А стоимость дачи экономкласса, пригодной для круглогодичного проживания в современном коттеджном поселке (построенном или частично построенном) с охраной, по данным Григория Алтухова (ФСК «Лидер»), начинается от 3,5 - 4 млн руб. Предложения же бизнес-класса, например, на Дмитровке, Ленинградке и Ярославке, как сообщает Дмитрий Ковальчук («Пробизнес-Девелопмент»), стоят от 10 млн руб. «А земельные участки в подобных поселках площадью 6-12 соток можно приобрести в среднем по 2,1 млн руб.», - утверждает Борис Цыркин (Kaskad Family).

В новых же поселках стоимость участков без подряда площадью около 10 соток составляет в среднем 1,8 - 2,4 млн руб. Или 200 тыс. руб. за сотку, как отмечает Григорий Алтухов (ФСК «Лидер»). Например, такова цена земли во второй очереди коттеджного поселка«Сосновый бор» в 14 км от МКАД по Новорязанскому шоссе, где реализуются участки площадью от 6 до 30 соток, со всеми коммуникациями (электричество, газ, канализация, водопровод) по границе, подключение которых обойдется в 1,2 млн руб.

Вообще, стоимость участков в новых поселках на расстоянии до 15 км от МКАД зависит в первую очередь от площади, расположения и наличия коммуникаций: «Так, участок площадью 12 соток в Аристово (10 км от МКАД по Пятницкому шоссе), где из коммуникаций предполагается только электричество по границе, которое еще придется оплачивать дополнительно, можно купить за 3,9 млн руб. А участок площадью 30 соток в 10 км от МКАД по Симферопольскому шоссе со всеми коммуникациями по границе, стоимость которых включена в конечную цену, предлагается за 13,5 млн руб.», - рассказывает Владимир Яхонтов («МИЭЛЬ-Загородная недвижимость»). Ну а если захочется приобрести готовый коттедж, то он будет стоить не менее 25-30 млн руб. К примеру,стоимость домов в ЖК бизнес-класса «Новые Вешки» (2 км от МКАД на Алтуфьевском шоссе) начинается от 960 тыс. долл. США. Но, впрочем, это уже не дача, а полноценный загородный особняк.

Резюме журнала www.metrinfo.ru 
Чтобы отдыхать на лоне подмосковной природы, вовсе не обязательно отправляться за 40-50 км от МКАД, а можно купить ближнюю дачу на расстоянии до 15 км от столицы. В этой зоне есть множество стародачных мест, где цены начинаются от 1 - 1,5 млн руб. Правда, домики на подобных участках очень скромные. Поэтому, если хочется максимального комфорта и благоустроенности, придется покупать жилье в современных поселках, где цены уже существенно выше, особенно на первичном рынке, который предлагает лишь объекты бизнес- и премиум-классов