Maindoor. Фактор окупаемости

Сегодня многие граждане стремятся вкладывать свои накопления в недвижимость. Это и модно, и престижно, и приносит доход, только вот окупаемость таких инвестиций – дело не такое уж быстрое, как может показаться на первый взгляд.

Любая недвижимость окупается за счет роста со временем ее стоимости и за счет сдачи в аренду. Но, как утверждают эксперты, рентабельность подобных инвестиций на удивление не высока. Цены сегодня растут медленно. «А доходность арендного бизнеса жилой недвижимости составляет в среднем 4–5% годовых, то есть меньше доходности обычных банковских депозитов. И срок окупаемости квартиры, приобретенной с инвестиционными целями, в московском регионе может составлять 20 лет и даже больше», — утверждает Алексей Сидоров, заместитель генерального директора компании Kalinka Real Estate Consulting Group.

Самое выгодное в этом плане — жилье экономкласса: «Быстрее всего окупаются бюджетные квартиры на окраинах Москвы или в ближнем Подмосковье. При средней доходности в размере 5,8% в год их срок окупаемости составляет 17,2 года, — уверяет Станислав Зингель, президент Международного агентства недвижимости Gordon Rock. — Несколько больший срок окупаемости — в среднем ценовом сегменте, он составляет 18,8 лет при доходности 5,3% годовых».

А вот элитная недвижимость обычно окупается дольше всего. Это объясняется тем, что более дешевое жилье выигрывает за счет меньших эксплуатационных расходов, к тому же его можно сдавать покомнатно или брать за койко-место, причем без проведения затратного ремонта. «Немалую роль в окупаемости жилья играет и структура спроса. В Москве на квартиры со стоимостью аренды до 1 тыс. долларов в месяц традиционно приходится до трети от общего объема спроса. Еще около 60% запросов поступает на жилье со стоимость аренды от 1 до 3 тыс. долларов, ведь большая часть московских арендаторов — это приезжие, стремящиеся экономить, в том числе и на условиях проживания. Таким образом, на жилье бизнес-класса и класса люкс приходятся оставшиеся 7%», — рассказывает Станислав Зингель. В таких условиях квартиры экономкласса могут сдаваться по завышенным расценкам, что сокращает сроки окупаемости.

«Как правило, дешевое жилье всегда является рынком арендодателя, а в сегменте недвижимости премиум-класса условия, наоборот, диктует арендатор, выдвигающий повышенные требования к качеству и условиям проживания», — отмечает Станислав Зингель, поэтому элитное жилье приносит своим владельцам в среднем 4% годовых, что позволяет оправдать вложения не ранее чем через 25 лет. «К примеру, двухкомнатная квартира класса премиум в пределах трех станций метро от кольцевой линии стоит порядка 500–700 тыс. долларов, а cдать ее можно ориентировочно за 3 тыс. долларов в месяц. То есть без учета стоимости страховки, необходимого по мере износа ремонта и «простоев» между арендаторами ее срок окупаемости составляет около 17 лет», — говорит Алексей Сидоров.

Впрочем, элитная недвижимость всегда была штучным товаром, поэтому в этом сегменте многое зависит от характеристик конкретной квартиры. «Наибольший период окупаемости, как правило, у очень дорогих премиальных объектов с ценой квадратного метра от 20 тыс. долларов, особенно если там очень дорогой ремонт и роскошная меблировка. Доходность от сдачи подобных квартир в наем лишь 1,5–2% в год, и окупаться за счет аренды они будут лет пятьдесят. Но среднестатистическая высокобюджетная квартира в ЦАО имеет доходность около 5–6% (в долларах США), и ее окупаемость составляет от 16 до 20 лет, — считает Дмитрий Халин, управляющий партнер компании IntermarkSavills. — Также на вторичном рынке Москвы есть высокобюджетная недвижимость, которая окупается и за 10–12 лет, правда, ее лишь около 3%».

Но вот жилье с окупаемостью 14–16 лет — не редкость: «Скажем, полностью обустроенную квартиру площадью 44 кв. м в дореволюционном доме на улице Б. Дмитровка можно купить за 525 тыс. долларов, а сдать ее в аренду реально за 2,5 тыс. долларов в месяц. Таким образом, срок окупаемости данной квартиры составит около 16 лет, — рассказывает Анна Левитова, управляющий партнер компании EVANS. — Также в качестве примера дорогой недвижимости с хорошей окупаемостью можно взять двухкомнатную квартиру площадью 57 кв. м на Патриарших прудах в сталинском доме. Она продается за 850 тыс. долларов, а в аренду ее можно сдать за 5 тыс. долларов, то есть окупаемость составит 14 лет».

Если же рассматривать новостройки, то можно найти варианты, которые окупятся даже через пять лет. «В отдельных проектах стоимость элитных квартир, купленных на этапе котлована, к моменту ввода дома в эксплуатацию (примерно через два года) удваивается. Например, в жилом комплексе «Садовые Кварталы» в 2010 году можно было купить жилье за 6 тыс. долларов за кв. м. Сейчас стоимость «квадрата» составляет уже 12 тыс. долларов, а в 2014 году, после сдачи объекта госкомиссии, прогнозируемая цена составит порядка 18 тыс. долларов за кв. м. То есть срок окупаемости составит даже менее пяти лет, причем вернуть вложенные средства получится даже до сдачи недвижимости в аренду», — говорит Алексей Сидоров. Но подобных объектов на рынке, конечно, очень мало: значительная разница в цене на разных этапах строительства наблюдается только в уникальных проектах с интересной концепцией, высоким качеством строительства, очень удачным расположением и т. п. Собственно, поэтому в экономклассе такого чудесного роста цен не бывает, и в этом сегменте можно рассчитывать на окупаемость инвестиций, прежде всего, за счет аренды.

Все вышесказанное в общем-то справедливо и для загородного рынка недвижимости, хотя там есть и свои особенности. Прежде всего, выше риски, связанные с простоем недвижимости в период поиска очередного арендатора. «Обычно это достаточно длительный процесс», — отмечает Анна Левитова, — что, конечно, повышает срок окупаемости.Отрицательно сказывается на окупаемости загородного жилья и тот факт, что спрос на него непостоянен и часто носит сезонный характер». Однако часто коттеджи и таунхаусы в Подмосковье окупаются даже быстрее, чем столичные и подмосковные квартиры. По данным Анны Левитовой, объекты в таких элитных поселка как «Ангелово» или «Росинка», находящихся недалеко от Москвы (до пяти км от МКАД), отличаются профессиональным обслуживанием и инфраструктурой международного уровня, за счет чего привлекают иностранных арендаторов, обладают доходностью в 6–8% в год и окупаются даже за 12 лет. Это весьма короткий срок для загородной недвижимости. Но и жилье в менее популярных проектах Московской области окупается в среднем за 14–22 года.

«Для сравнения окупаемость недвижимости в Еврозоне или в Нью-Йорке в абсолютных цифрах даже ниже, чем в Москве и Подмосковье. Например, чтобы вернуть вложения за счет аренды недвижимости в Нью-Йорке, потребуется от 25 до 40 лет», — считает Анна Левитова. А средняя доходность жилой недвижимости в Лондоне равняется 4,8%, что позволяет говорить об окупаемости в 20,8 лет. При этом элитная недвижимость в Лондоне приносит средний доход в размере 3,5% годовых и характеризуется сроком окупаемости в 28,5 лет, жилье экономкласса на севере и востоке Лондона окупается за 20 лет, а в западных кварталах — за 25 лет», — рассказывает Станислав Зингель. Правда, рекордсмены по окупаемости — однокомнатные квартиры в районе Poplar (12,8 лет) и двухкомнатные в районе Canning Town — возвращают инвестиции через 12,8 и 13,15 лет соответственно.

В Мадриде, по данным Станислава Зингеля, элитная недвижимость в районах Pozuelo de Alarcon, Las Rozas, Majadahonda, El Viso и Castellana приносит доход в размере 3,6% с окупаемостью в 27,7 лет, а жилье экономкласса окупается за 25 лет. В Барселоне объекты элитной недвижимости, расположенные в районах Ciutat Vella, L´Eixample, Gracia, Sarria, Sitges, Zona Alta позволяют вернуть вложения за 27,6 лет, а жилье экономкласса — за 24,3 года. Примерно такие же показатели и у недвижимости в Риме, где жилье класса люкс в среднем окупается за 27 лет, а бюджетное — за 23,8 лет.

На фоне других европейских столиц довольно выигрышно выглядит Прага, где, по сведениям Станислава Зингеля, высокобюджетная недвижимость в районах Prague 1, Prague 2, Prague 5 и Prague 6 может вернуть вложения за 22 года, а экономичное жилье окупается даже за 17,2 года.

Также выгодной может быть курортная недвижимость. «Недорогое жилье на приморских курортах Италии способно генерировать доход в размере 5% и окупаться за 18,8 лет. Срок окупаемости элитной недвижимости при этом 22 года — так же, как в Карловых Варах, где доходность недорогих квартир и домов составляет 7,75%, что позволяет говорить о среднем сроке окупаемости всего в 13 лет», — сообщает Станислав Зингель.

Однако доходность зарубежной недвижимости при указанных сроках окупаемости может быть выше, если привлекается дешевый ипотечный кредит. Проценты по ипотеке в Европе и США ниже, чем арендные ставки, поэтому возврат собственных средств инвестора происходит значительно быстрее. В Москве же условия кредитования довольно жесткие, поэтому сократить сроки окупаемости практически невозможно. К тому же на рынках Лондона или Нью-Йорка значительная прибыль достигается за счет ежегодного существенного прироста капитальной стоимости недвижимости. В московском же регионе темпы роста цен на жилье пока довольно низкие, что тоже не способствует сокращению сроков его окупаемост