Квадрум: «Золотой» резерв

Квадрум

Само понятие высокобюджетного сегмента рынка применительно к загородной недвижимости ещё более расплывчато, чем в городе. Если в Москве квартиры стоимостью 2-5 млн долларов и выше мы можем с большей или меньшей уверенностью относить к премиальному классу, а география проектов такого уровня постоянно расширяется, то за городской чертой всё не так просто.

«Рынок располагает разными предложениями, и даже в рамках одного посёлка премиум-класса можно найти дома по ценам, отличающимся в десятки раз, – говорит Юлия Грошева, директор департамента загородной недвижимости Kalinka Group. – Например, в посёлке "Резиденции Бенилюкс" (Новорижское ш., 19 км) идут вторичные продажи, и стоимость недвижимости начинается от 2,5 млн долларов, верхняя же ценовая планка — 25 млн долларов. В «Довиле» (Минское шоссе, 10 км) бюджет покупки нового коттеджа от 3 до 30 млн долларов.

Места «гнездования»

Традиционный исторический лидер элитной загородки — Рублёво-Успенское шоссе — остаётся наиболее престижным, модным и пользующимся неизменным спросом направлением. Правда, уже давно его стала догонять Новая Рига: в первую очередь, благодаря созданию высокоскоростной современной трассы, обеспечившей удобную транспортную доступность.

«Сегодня лидером по количеству высокобюджетных коттеджных посёлков является Новорижское шоссе, где сосредоточенно 42 % от общего объёма предложения. Рублево-Успенское направление находится на втором месте — 38  % от общего объёма предложения», – информирует Андрей Хитров, руководитель департамента стратегического консалтинга и исследований компании Welhome.

Специалисты IntermarkSavills склонны оценивать разрыв в покупательском спросе по направлениям ещё сильнее. «Наибольший интерес покупателей вызывает Новорижское шоссе (первичный рынок), – комментирует Нина Резниченко, руководитель департамента продаж загородной недвижимости. – В 2015 году 70 % сделок было заключено именно на этом направлении (здесь сконцентрирован наибольший объём предложений — около 70 % от всего премиального первичного рынка), спрос на объекты Рублево-Успенского направления составил 15 %. Чуть больше 10 % спроса пришлось на Минское направление».

Юлия Грошева приводит иную статистику. По её данным, структура предложения посёлков на первичном рынке элитной загородной недвижимости московского региона по направлениям выглядит так: Новорижское — 46 %, Рублево-Успенское — 27 %, Дмитровское — 12 %, Минское — 8 %, Киевское — 4 %, Пятницкое — 3 %.

Перспективными с точки зрения привлекательности для элитки специалисты Welhome называют Сколковское, Ильинское шоссе. Часть спроса на премиальную загородную недвижимость существует и на Дмитровском шоссе, транспортная ситуация на котором несколько улучшилась с открытием новых развязок. Преимуществом этого направления является наличие «большой воды», высокая концентрация яхт-клубов и соответствующей инфраструктуры, относительно благоприятная экологическая ситуация и живописный ландшафт.

Досрочная дисквалификация

Интересно, что из списков всех компаний, занимающихся премиальным сегментом, исчезло Калужское шоссе, которое ещё 5-6 лет назад уверенно занимало третью строчку в большинстве рейтингов. Причина проста: после присоединения к Москве новых территорий, главной транспортной артерией которых стало именно Калужское шоссе, покупатели дорого сегмента сразу потеряли к нему всякий интерес. Массовое строительство многоэтажного жилья будет неизбежно приводить к дальнейшей транспортной напряженности (особенно на въезде в столицу), да и соседство с районами эконом- и комфорт-классов не устраивает многих жителей премиальных посёлков. Новые проекты высокобюджетного сегмента постарались свернуть или перепрофилировать, а владельцам домов в состоявшихся посёлках остается либо переезжать, смирившись с неизбежным крупным дисконтом при продаже, либо сетовать на превратности судьбы.

Подобная опасность теперь нависла и над Новой Ригой. Основным фактором, который может повлиять на рынок и ценовую ситуацию на этом направлении, станет реализация ГК «МОРТОН» крупномасштабного проекта комплексного развития территории «Ильинское-Усово», отмечает Андрей Хитров. На площади 215 га предусмотрено возведение многоэтажных домов эконом-класса, которых до настоящего времени ни в одном проекте в этом подмосковном секторе реализовано не было.

«Подобная застройка ведёт к перенаселённости и транспортным проблемам, размывает однородную социальную среду», – подчёркивает эксперт. В ближайшей перспективе может активизироваться отказ потенциальных покупателей от приобретения загородной недвижимости в посёлках, расположенных достаточно близко к заявленному в проекте участку. В средне- и долгосрочной перспективе с началом его реализации изменится структура предложения, а также ценовая ситуация на направлении в целом.

Хотя и сейчас формат жилья на Новорижском направлении более демократичный по сравнению с коттеджами на Рублево-Успенском шоссе. Здесь существуют так называемые мега-поселки — крупномасштабные проекты застройки загородной недвижимостью с развитой инфраструктурой.

На верхнем пределе

По словам Нины Резниченко, в северном секторе Подмосковья к наиболее интересным проектам премиального сегмента можно отнести «Курорт Пирогово» и коттеджный посёлок «Новогорск-7». На Новорижском шоссе она отмечает посёлки Villagio Estate, один из самых дорогих посёлков – Agalarov Estate, а также посёлок с интересной концепцией французских шато — «Шато Соверен». На Рублёво-Успенском направлении — Park Ville Жуковка, «Барвиха XXI», «Жуковка XXI», «II Раздоры» и «Азарово». На Минском шоссе к премиум-классу относятся посёлки с неповторимой концепцией «Довиль» и «Трувиль», а также посёлок «Стольное», где в первичной продаже осталось совсем немного предложений.

Также среди пользующихся высоким спросом премиальных посёлков на первичном рынке специалисты Welhome называют Millenium Park, Madison Park, «Монтевиль». Юлия Грошева добавляет к списку такие знаковые объекты, как «Жуковка», «Жуковка Chalet», LEVEL Barvikha Residence, «Николино», «Санаторий Барвиха», «Усадьба Усово», «Раздоры», «Николина Гора» — все на Рублёвке. На Новорижском шоссе «Парк Рублёво», «Онегино», «Павлово-2», «Резиденции Бенилюкс», «Княжье Озеро», «Архангельское». На Минском — «Западная Резиденция», «Грибово». На Дмитровском шоссе — посёлки «Пестово», «Пирогово», Honka Club, «Целеево».

Самым дорогим предложением на первичном рынке, по данным Welhome, является продажа домовладения в посёлке Agalarov Estate на Новорижском шоссе. Площадь дома составляет 3500 кв. м, он расположен на земельном участие 160 соток. Потенциальному покупателю придётся заплатить за данное домовладение 33 млн долларов. Если же говорить о земельных участках без обязательного подряда на строительство, то самым дорогим предложением является объект площадью 340 соток в «Курорте Пирогово» на Осташковском шоссе. Первоначально заявленная стоимость данного предложения составляет 46,5 млн долларов.

Правда, если не отбрасывать при рассмотрении темы предложения вторичного рынка, то цены окажутся ещё более шокирующими.

Согласно выводам исследования PMR TOP-100 (Prime Moscow Region TOP- 100 Index) — индексу средней стоимости 100 самых дорогих загородных домов Подмосковья, представленному IntermarkSavills, в первом полугодии нынешнего года средняя цена на загородке составила 30,3 млн долларов. И хотя уровень стоимости каждого десятого объекта была снижена, июньский индекс оказался выше предыдущего на 6 %. Это связано с пополнением рейтинга новыми объектами в высоких бюджетах (в основном от 40 млн долларов). При этом самым дорогим объектом (и новым лидером рейтинга) стал особняк на Рублево-Успенском шоссе стоимостью
 в 150 млн долларов.

Интересно, что, несмотря на общий большой объём предложений премиального класса на Новорижском шоссе, львиную долю TOP-100 занимает всё же Рублевка (75 %) — её самые известные и престижные места: посёлки Барвиха, Жуковка, Горки, Николина Гора и «Сады Майндорф». На Новорижском шоссе также предлагаются роскошные резиденции из рейтинга (15 %), остальные направления представлены единичными объектами.

«На наш взгляд, интерес у потенциальных покупателей к Рублево-Успенскому шоссе не пропадёт, – уверен Андрей Хитров. – Здесь нет тенденции застраивания трассы более демократичными проектами, поэтому собственники могут быть уверенны в сохранении высоко статуса направления и однородности соседства. Более того, существует неудачный опыт реализации на данном направлении жилых проектов средней этажности с квартирами, которые не пользовались спросом у потенциальных потребителей. Участков под девелоперские проекты здесь осталось крайне мало, поэтому по-настоящему качественные предложения всегда будут в цене, так же, как и в районе "Золотой мили" на Остоженке в столице».

Гонка с выбыванием

Суммарная стоимость ста самых дорогих домов Подмосковья оценивается специалистами IntermarkSavills почти 
в 3 млрд долларов. По данным компании, в продаже в настоящий момент находятся 16 посёлков премиум-класса, другие эксперты называют число 26-27. По данным аналитиков Welhome, средняя стоимость 1 кв. м готового домовладения составляет 4210 долларов, а средняя стоимость 1 сотки земельных участков без подряда на строительство — 69 750 долларов.

«В целом снижение среднего бюджета предложения в элитных посёлках составило примерно 17 % за полгода, что связано с девальвацией рубля и переходом значительной части посёлков на рублёвое ценообразование, – говорит Юлия Грошева. – По отдельным направлениям структура предложения значительно изменилась, так как в некоторых посёлках завершились продажи и произошло вымывание с рынка наиболее ликвидного продукта. В частности, рост среднего бюджета предложения на Минском направлении составил 23 %, что объясняется выбыванием из числа выставленных на продажу объектов с минимальными бюджетами».

Всего за нынешний год в загородном премиум-сегменте уже заключено около 100 сделок с коттеджами, таунхаусами и участками без подряда, по данным IntermarkSavills. Наступила вторая половина года.