Квадрум: Внеплановая активность

Квадрум

Плановость в строительстве и освоении территории российской столицы «красной нитью» проходит и в века те дальние, когда правила Екатерина II, и в сталинский период, и в брежневские застойные времена, и в новейшей истории России. Да, именно в разные эпохи рождались генеральные планы Москвы, по которым она получала новый импульс своего развития. Что в этом отношении происходит с мегаполисом сейчас?

Нравится — не нравится...

Напомним, в конце прошлого века был разработан и принят Мосгордумой в качестве закона Генеральный план Москвы до 2025 года. Спустя десять лет он корректировался: после публичных слушаний и, как сообщалось, с учётом 75 тыс. замечаний и пожеланий горожан 5 мая 2010 года был утверждён его обновлённый вариант. Новая команда столичного руководства, однако, его капитально раскритиковала и поспешила заявить, что будет разработан новый генплан. Впрочем, таковая потребность назрела и в связи с «неожиданным» присоединением к Москве новых территорий.

И вот в огромном мегаполисе уже три года активно ведётся строительство, а этого важного градообразующего документа так и не появилось. Как впрочем, нет и не было генплана Московской области — одни обещания вот уже на протяжении двух десятков лет.

В мировой практике, конечно, есть прецедент строительства жилого микрорайон без генплана — велась беспорядочная застройка в районе Гонконга Коулун. Там на небольшом кусочке земли в 2,6 га было построено многоэтажек на 33 тыс. жителей. Дома были нелегально подключены к электросетям, а вместо центрального водоснабжения использовались вырытые колодцы с многочисленными насосами и трубами. Внутри огромного микрорайона с плотно застроенными домами и крошечными квартирами не проникал солнечный свет, передвигаться можно было только по узким улочкам, школ и детских садов не было, а фактическим местом социализации стали крыши. Стоит ли говорить, скажем, о высокой криминогенной обстановке или о внешней опасности — самолеты делали разворот на местный аэропорт прямо над крышами домов.

Район Коулун стал «городом в городе» со своими законами и принципами строительства, в первую очередь, из-за политических и военных аспектов. Москва все-таки отличается от Гонконга и подобные прецеденты (политкорректно опустим и расхожий термин «шанхай» по отношению к стихийной застройке) у нас недопустимы: при проектировании и строительстве девелопер всё-таки находится в постоянном диалоге с властными структурами и местными жителями.

Тем не менее, предполагалось, что единый Генплан Москвы и области будет принят 1 января 2015 года, но в марте заместитель мэра по вопросам градостроительной политики и строительства столицы Марат Хуснуллин заявил, что он может быть представлен не позже середины следующего года. Что ж: у нас обещанного и более трёх лет ждут! Только вот каково участникам инвестиционно-строительного процесса работать без чёткой перспективы, без понятия, что будет по соседству с возводимыми ими объектами через определённое время?

На свой страх и риск

«В таких условиях строить определённо трудно, – признаётся Екатерина Фонарева, коммерческий директор Корпорации «Баркли». – Достаточно сказать, что проект даже на начальной стадии формирования архитектурно-градостроительных решений очень сильно меняет свой вид и наполнение. Порой даже на привлекательных для девелоперов, казалось бы, участках могут быть такие серьёзные инфраструктурные обременения, что реализация на них, например, жилых проектов будет или затруднена, или невозможна. Иногда уточнение той или иной информации о перспективах локального окружения происходит уже на более поздних стадиях проработки проекта, что ещё больше осложняет процесс успешного девелопмента».

«Строительство жилого комплекса без утвержденного генерального плана развития территории подразумевает определенные риски девелоперов, – соглашается Мария Литинецкая, генеральный директор компании «Метриум Групп». – Безусловно, вряд ли поблизости с вашим домом вдруг появится завод или мусорная свалка, всё-таки в нашей стране действуют жесткие требования СанПиН. Однако новосёлов могут ждать другие малоприятные "сюрпризы". Самый распространённый сегодня риск новостроя — появление под вашими окнами другого прекрасного дома, который перекроет обещанный вид на водную гладь, парк или знаковую достопримечательность города. Или же появление "под носом" крупной автомагистрали. Конечно, технологии не стоят на месте и в случае крайней необходимости всегда можно поставить шумозащитные экраны вдоль дороги. Но в любом случае это не решит проблему полностью. И жителям останется либо мириться с постоянным шумом, либо продавать квартиру и подыскивать более спокойное место.

Возмущаться в данном случае бесполезно: отсутствие утверждённого генплана не запрещает возводить новые объекты, как жилые, так и инфаструктурные. В результате ликвидность проекта падает, да и репутация застройщика подмочена невыполненными обещаниями. Так что отсутствие генплана — одна из основных градостроительных проблем Москвы. По сути, застройщики сегодня ведут строительство на свой страх и риск».

Ольга Фельдман, директор по развитию Kalinka Group, приводит пример ММДЦ «Москва-Сити», который стал яркой иллюстрацией ошибки, связанной с отсутствием чёткого плана. «В результате того, что ввод в эксплуатацию транспортной инфраструктуры происходит гораздо позже и медленнее, чем продвигается строительство небоскрёбов, в одном из ключевых районов столицы возник транспортный коллапс. При наличии генплана магистрали, станции метро, пересадочные узлы могли бы открываться параллельно строительству, и город не столкнулся бы с такой серьёзной проблемой.

Когда первично строительство, а инженерия, скоростные магистрали, дорожные сети оказываются вопросом второй очереди, это может сделать даже самый качественный, красивый и дорогой жилой комплекс непригодным для жизни. Объекты инфраструктуры, дома, офисные здания и развлекательные центры должны становиться "наполнением" транспортного каркаса, а не определять его, как это нередко происходит, и как случилось с "Москва-Сити". В условиях актуальности освоения и редевелопмента промзон, обладающих огромным потенциалом для города и также способных стать его "точками упадка", застройщикам стоит помнить об этом», – делает вывод эксперт.

Конечно, девелоперам выгоднее всего возводить высокие жилые здания, которые гарантируют «быструю» выгоду, а отсутствие генплана развязывает им руки. Но такой подход ни одному городу не принёс пользу. Людям, которые будут жить в многоэтажках, нужно где-то работать и отдыхать, как-то добираться до места работы, и если застройщик об этом не думает, то он создаёт городу новую проблему.

«В последние годы у Москвы есть идеология смещения центров активности на окраины, – утверждает Ольга Фельдман. – В спальных районах создаются кластеры, объединяющие торговые, офисные и развлекательные объекты. Людям больше не нужно ездить в центр города, создавая транспортный поток. Грамотное зонирование — гарантия того, что горожанам не придётся жить в промышленных, спальных монорайонах».

«Бесспорно, наличие генплана существенно бы ускорило развитие города, но при его отсутствии Москва не стоит на месте, её транспортная система активно растёт, строятся дополнительные и улучшаются прежние автомобильные развязки, общественный транспорт становится комфортнее, а также повышается эффективность обратной связи с жителями, – комментирует ситуацию коммерческий директор ФСК «Лидер» Григорий Алтухов. – Людям небезразлично, где они будут жить. Именно поэтому девелоперы в первую очередь обязаны учитывать местонахождение своих проектов, социальную и транспортную инфраструктуру, ими обязательно продумывается архитектурный облик и концепция строительства. Нередки случаи благоустройства прилегающих территорий к комплексам, реконструкции близлежащих зданий и памятников архитектуры, строительства недостающих или дополнительных объектов социальной инфраструктуры, а также дорог и развязок за счёт застройщика.

Это обстоятельство накладывает определённые обязательства по дополнительному анализу перспектив развития города. Компания ФСК "Лидер" при проектировании объекта основывается не только на спросе клиентов, будущих жителей, но и всегда самостоятельно собирает необходимую информацию по окружению проекта и перспектив развития близлежащих территорий».

Первый взял — твои и тапки!

Всё-таки в старых границах Москвы ситуация сложная. По словам Марии Литинецкой, появление даже точечной застройки может серьёзно отразиться на качестве коммунальных услуг в соседних зданиях. Перебои с электричеством, слабый напор воды, недостаточный уровень тепла... И подобные сюрпризы вполне возможны при строительстве нового дома в отсутствие утверждённого генплана.

«Исправлять ошибки, порождённые отсутствием чёткого плана развития городских территорий, достаточно тяжело, а порой невозможно. Были случаи, когда покупатели квартир рассчитывали на просторную территорию и сквер рядом с домом, а в результате на этом месте строилась церковь, развлекательный центр или другой жилой корпус. При этом спрогнозировать появление нового объекта застройки почти невозможно, можно лишь предположить, что если рядом с домом есть ветхое здание или большая свободная площадь, то когда-нибудь здесь появится новостройка», – говорит Ольга Фельдман.

А каково застройщикам, осваивающим присоединённые к столице территории! «Основная проблема для девелопера, который начал там развивать проект ещё до присоединения или во время этого процесса, — это то, что документация по строительству была получена по законодательству Московской области, которое не стыкуется с законодательством Москвы. То есть застройщики сталкиваются с большой проблемой документального оборота, – утверждает Владимир Яхонтов, управляющий партнер «МИЭЛЬ-Загородная недвижимость». – Помимо всего прочего, ещё не сформированы генпланы развития новой территории. Есть только эскизы этих генпланов, но не утверждены проекты планировки. Некоторые инвесторы, владеющие землей, столкнулись с проблемой, что по их земельному участку, который был приобретён под жилищное строительство, например, теперь должна проходить дорога. Это фактически означает приговор: свой проект они вынуждены "похоронить", причём за свой счёт. 

В общем, для девелопера/инвестора очень высоки административно-правовые риски, поскольку не сформировано до сих пор понимание, что будет на территории "Новой Москвы" как целостного региона. А для застройщика это означает отсутствие ясного понимания, дадут ли ему разрешительную документацию и когда дадут. Эта неясность, в свою очередь, очень сильно влияет на инвестиционный климат на новой территории и создает трудности с привлечением новых инвесторов».

«Конечно, отсутствие утверждённого генплана тормозит не только развитие инфраструктуры "Новой Москвы", но и в целом освоение земель, – рассказывает Александр Зубец, генеральный директор ООО «Новые Ватутинки». – Несмотря на то, что после присоединения прошло вот уже три года, до сих пор власти не смогли разработать единый план развития территории или хотя бы отдельных её кластеров. Отсюда риски — не появится ли под окнами комплекса шестиполосная магистраль, которая отпугнет потенциальных покупателей. Не вырубят ли лес, близость которого была главной "фишкой" проекта и т. д. Очевидно, что такая неопределенность тормозит выход новых проектов, а значит, откладывает строительство дорог, детских садов, школ и торговых центров.

Тем не менее, даже в отсутствии генерального плана развития территории девелоперы ведут строительство новых жилых комплексов. В данном случае действует принцип «кто первый встал, того и тапки». То есть пока нет официального решения, в какой-то степени у девелоперов развязаны руки и они могут первыми без каких-либо ограничений (!) строить на наиболее привлекательных земельных участках, там же реализовывать практически любую концепцию».

На что рассчитывать?

«Москва — огромный мегаполис с большим количеством особенностей и сложностей, недостатком дорог и железнодорожных переездов, при этом планирование и строительство новых объектов недвижимости, к сожалению, очень часто шло без учёта нагрузок на транспортную, инженерную, социальную инфраструктуру, – комментирует Тимур Сайфутдинов, управляющий партнер агентства недвижимости Point Estate, – Поэтому если быть совсем честными, то надежды на то, что вновь принятый генплан сможет решить все старые и будущие проблемы городского пространства, особо нет. Тем не менее, сказать, что его отсутствие сильно усложняет работу по проектам, нельзя: при планировании и выдаче разрешений на строительство город и застройщики всё равно опираются на проекты ПЗЗ, которые были разработаны ранее, и которые, за редким исключением, кардинально меняться, скорее всего, уже не будут. Поэтому каких-то резких перекосов и появления совсем новых векторов развития с принятием нового генплана мы бы не ждали».

«Прежде всего, необходимо понимать, что с принятием нового градостроительного документа одномоментно не произойдут глобальные изменения, – предупреждает Александр Зубец. – Первые "последствия" утверждённого плана развития территории застройщики почувствуют лишь через некоторое время. Ещё более отдалённые изменения ждут непосредственно новосёлов. Нужно понимать, что генплан не проектируется обособленно от текущей ситуации. Документ однозначно учитывает объекты, которые строятся в настоящий момент, а также получившие одобрение недавно. Таким образом, план развития территории — это документ, объединяющий текущие проекты строительства и одновременно предусматривающий создание новых объектов инфраструктуры. В результате после его утверждения выиграют все. Однако, повторюсь, отсутствие генплана тоже имеет преимущества, так как в этом случае на девелоперов не накладываются дополнительные обязательства».

«Большинство крупных комплексных жилых проектов на территории "Новой Москвы" начало реализовываться ещё до её присоединения, и при разработке генплана это будет учитываться, – уверен Дмитрий Власов, коммерческий директор компании RDI. – Конфликты же на почве нежелательного соседства, несомненно, будут возникать: учесть интересы абсолютно всех невозможно, но все они будут носить, скорее, эпизодический характер.

Что касается новых проектов, то их планировки разрабатывались или пересматривались в привязке к будущему генплану, согласно которому в них должно быть предусмотрено достаточное количество рабочих мест и инфраструктуры. Эта процедура привела к тому, что темп выдачи новых разрешений на строительство в какой-то момент значительно снизился. Разрешение получали только крупные девелоперы. Все инвесторы шли навстречу правительству и пересматривали свои проекты с учётом предъявляемых требований. Все новые проекты предусматривают комплексный подход, поэтому говорить о некоем периоде "бесплановости" и его пагубном влиянии на развитие "Новой Москвы" было бы неправильно».

«Сейчас новые проекты утверждаются в рамках проектов планировки территорий для каждого района, которые соответствуют градостроительной политике властей, общие принципы которой неоднократно озвучивались для всех участников рынка. Также при разработке проектов планировки учитывается предыдущий генплан застройки, действующие схемы инженерных и транспортных сетей. Конечно, некоторые ошибки в проектировании в будущем могут привести, например, к повышенной нагрузке на инженерные сети или инфраструктуру или повышенной плотности населения, однако в целом они не должны быть критичными, поскольку все проекты планировки территорий властями согласуются и по сути из их компиляции сложится будущий генплан города», – заявляет Владислав Луцков, заместитель генерального директора Est-a-Tet.

Единый организм

Этими же соображениями руководствуются и подмосковные участники рынка. «Московской области нужна гармоничная застройка, – утверждает Елена Кульбикова, первый вице-президент ГК «Премьер». – Самое большое внимание сейчас уделяется даже не высотности зданий, а именно плотности застройки. Хорошо бы строить высотные дома и предлагать большую плотность там, где есть транспортно-развязочные узлы. Другими словами, необходимо правильно "посадить" будущую застройку на уже существующий транспортный каркас, на действующую транспортную и сетевую инфраструктуру. К тому же наша общая задача — не давать застраивать поля вокруг существующих областных городов, а модернизировать действующие застройки в их центре. К сожалению, в Подмосковье сегодня всё больше и больше городов, которые начинают "расползаться" на окраины. Застройщикам необходимо давать возможность сносить устаревшие бараки, двух-, трех-, пятиэтажные здания и строить новые современные жилые комплексы, которые успешно встанут на существующую развитую инфраструктуру.

Москва и Подмосковье сегодня могут позволить себе более разнообразное строительство. Так дайте застройщику построить новый жилой комплекс на месте старого чуть выше, чем он был, но это будут красивые, хорошие и комфортные дома, которые удобно обслуживать, а их содержание будет доступно и городу и управляющим компаниям. Построить жилой комплекс как на картинке — это одна история. А содержать эту красивую "картинку" и понимать, как она будет выглядеть через 5-7 лет эксплуатации — совсем другое дело.

У нашего правительства уже есть идеи по поводу того, чтобы обязать застройщика выполнять гарантийное постобслуживание и содержание жилого комплекса. Это неплохая идея. Ведь мы, как застройщики, хотим, что бы наши дома и через 10, и через 20, и более лет оставались нашими "визитными карточками", чтобы можно было с гордостью сказать, что их построили мы».

«Хотелось бы пожелать разработчикам нового градостроительного документа увязать, наконец, в генплан не только "старую" и "новую" Москву, но и территорию области. Правда, это возможно только тогда, когда Москва и Подмосковье будут объединены в один федеральный округ. Без учёта экономических, географических и транспортных связей столицы и области и увязки их интересов сложно представить дальнейшее гармоничное развитие всего московского региона», – заключает Тимур Сайфутдинов.