Квадрум: В летнее «окно» смотрят облака!

Квадрум

Лето традиционно считается не лучшим временем для рынка городской элитной недвижимости: в городе жарко, покупатели разъезжаются кто куда — кто-то перебирается в загородные владения, кто-то отправляется на курорты. Так что период с мая по октябрь на рынке обычно «мёртвый сезон»: обстановка не располагает к принятию важных решений. А зря, ведь именно «тишина» на рынке позволяет совершить очень выгодную покупку.

Продавцам тоже стоит обратить на летний период особое внимание — именно сейчас востребованы самые неожиданные предложения.

Температурная зависимость

В недавно опубликованном исследовании компании IntermarkSavills утверждается: несмотря на всеми признанный «несезон», именно лето приносит рынку премиальной недвижимости каждую пятую сделку, то есть за три самых тёплых месяца в году на первичном рынке городского жилья премиум-класса Москвы заключается от 19 % до 27 % всех сделок за год (в среднем 22 %). Это наглядно показывает статистика последних пяти лет. Даже жаркое лето 2010 года, когда столичный регион накрыл смог, а температура в городе зашкалила за 40 градусов, дало 24 % сделок, заключённых в течение года.

Конечно, год на год не приходится и даже тут бывают «лета-лидеры» и «лета- аутсайдеры». Ведь на покупательскую активность влияет не только сам факт наступления календарного лета, но и его «качество», отмечают эксперты: чем выше поднимается температура воздуха, тем меньше сделок. Всё же, как бы ни был мудр и предусмотрителен «летний покупатель», и он бежит от жары прочь из города. Так, например, по данным IntermarkSavills, в самый жаркий месяц 2010 года, со среднемесячной температурой в 31 градус было заключено 25 сделок, а в августе 2013 года, когда все жаловались на холод (среднемесячная температура составила всего 18 градусов), рынок «поправился» на целых 52 сделки.

«Мягкие» продажи

Как отмечают эксперты, новые предложения на рынок летом выходят редко – все же аудитория гораздо меньше, и проект может остаться незамеченным. Зато продавцы «старых» проектов, заинтересованные в том, чтобы продажи не останавливались, становятся «мягче», креативнее и стараются разработать специальные летние условия и акции, напоминает управляющий партнер агентства недвижимости TWEED Ирина Могилатова. 

«Чтобы привлечь покупателей, которые вот-вот отправятся отдыхать в дальние страны, девелоперы проводят различные акции, предоставляют скидки, торгуются. Причём, о многих выгодных предложениях на рынке открыто не говорят, их озвучивают только клиентам, заинтересованным в покупке», — продолжает тему руководитель департамента городской недвижимости Kalinka Group Валерия Косенкова.

У летних продаж есть и свои особенности с точки зрения выбора объекта и бюджета покупки. Чаще всего летом покупатели предпочитают небольшие функциональные квартиры, расположенные в крупных проектах, бюджет покупки при этом достаточно скромен для элитного сегмента: покупатели готовы потратить не более трех миллионов долларов, а в последние два года летняя покупка и вовсе обошлась покупателям недорого — до двух миллионов долларов. 

Понятно, что такой бюджет предполагает довольно скромные размеры самой недвижимости: в рамках «сокращённого бюджета» летом спросом пользуются либо объекты до 100 кв. м, либо чуть большей площади (100-150 кв. м). Суммарно за последние шесть лет, по данным IntermarkSavills, доля таких сделок каждым летом составляет в среднем 60 %. А в 2014 году около 72 % всех купленных квартир были именно такого размера и в таком бюджете.

Справедливости ради отметим, что 2014 год здесь не слишком показателен — лето прошлого года пришлось на период «финансовой паники», вызванной общеэкономическими причинами, и «дешёвые объекты» первыми раскупались во всех сегментах и классах недвижимости. 

«В номинации "самый летний" проект первое место делят ЖК "Итальянский Квартал" и "Садовые Кварталы" — три года подряд эти новостройки занимали первое либо второе место в числе наиболее раскупаемых ЖК (2010-2012 годы). Второе место делят "Литератор" и Wine House. При этом, если у "Литератора" и "Итальянского квартала" не получится больше возглавить этот символический рейтинг (первичные продажи здесь практически полностью завершены), у двух других проектов такой шанс сохраняется», – отмечает руководитель отдела продаж городской недвижимости IntermarkSavills Кристина Томилина.

Дамский взгляд

Пожалуй, главное преимущество летней покупки и летней продажи — возможность показать и увидеть... вид из окон. Но «ведутся» на заоконную красоту в основном дамы, мужчины же вместо окон смотрят в калькулятор. «В весенне-летний период все воспринимается более позитивно, — напоминает Валерия Косенкова. — Пейзажи преображаются, вокруг зелень и цветущие кустарники, светлое небо с плывущими по нему облаками, на фоне которого кремлёвские стены, Москва-река, пейзажи Воробьёвых гор или устремлённые ввысь сталинское высотки. Конечно, увидев такую красоту из окон квартиры, покупатель легче решается на покупку, чем в осенний дождливый день или в холодные зимние сумерки». Но, спускает с небес на землю эксперт, эмоционально это действует на покупателей-женщин, а мужчины в премиальном сегменте все-таки более рационально подходят к приобретению жилья.

О летнем позитиве при продажах говорит и Кристина Томилина: «Летнее время — крайне удачная пора для продавцов квартир. Яркие, солнечные дни помогут показать "товар лицом" — все достоинства объекта раскроются в полной мере. Люди, встречающиеся на пути, будут как никогда приветливы, квартира будет залита светом, а зелень деревьев придаст видам из окон ещё больший шарм. К тому же, мы уже не раз убеждались в том, что в летний период договориться об интересующих стороны условиях получается в два раза быстрее...»

Без штор взглянуть

Лето этого года еще только начинается, и каким оно станет для рынка дорогой недвижимости можно будет оценить не ранее осени, но уже сейчас можно прогнозировать его активность: высоких температур не ожидается, проектов на рынке достаточно, да и сам рынок очень активен. 

«В этом году тренды летнего рынка разнонаправленные: кто-то возвращает деньги из-за рубежа и готов вкладывать в недвижимость, кто-то наоборот, продает её и уезжает за границу. Рынок очень активен», – утверждает Валерия Косенкова. 

«В целом, мы с оптимизмом смотрим на лето, – утверждает Павел Трейвас, управляющий партнер агентства недвижимости Point Estate. – Согласно статистике, в этом году на майские праздники из Москвы уехало отдыхать за границу на 20 % меньше людей, чем в прошлом. Следовательно, в Москве осталось больше потенциальных покупателей, чем обычно. И они смотрели объекты и выбрали себе недвижимость. Июнь, скорее всего, будет активнее, чем май. Однако делать прогнозы на лето сложно: иногда бывает абсолютное затишье, а иногда, наоборот, идут активные продажи. Всё больше будет зависеть от внешних факторов (курсов валют, инфляции, стоимости нефти и т.д.). Люди будут больше обращать внимание на качественные объекты и более тщательно выбирать их. Докризисная "привычка" покупать неглядя и сорить деньгами осталась далеко в прошлом».

Кто станет лидером продаж в предстоящий летний период? Анастасия Могилатова, генеральный директор компании Welhome, считает, что высока вероятность ими стать у ЖК «Воробьёв дом», а также RedSide, BALCHUG RESIDENCE, «Резиденция МОНЭ». Оксана Дивеева, руководитель блока продаж элитной недвижимости компании «БЕСТ-Новострой», добавляет масштабныйЖК «Садовые кварталы» и проект во Всеволожском пер., 5.

Впрочем, у всех перечисленных проектов одно, вполне летнее преимущество, о котором мы уже говорили: видовые характеристики. Но виды из окон неизменно прекрасны пока не наступила зима, а к зиме, если поторопиться, уже и шторы можно будет повесить.