Квадрум: В круге общения

Видимо, такой уж мы народ — нас сложно ограничить лишь рамками собственной квартиры. Обязательно наладим дружеские связи с соседями по лестничной площадке, с нижнего и верхнего этажей, жильцами другого подъезда... А уж с теми, кто вместе живёт за городом, сам бог велел общаться, устраивать посиделки, общие праздники. Застройщики коттеджных посёлков учитывают эту особенность российского менталитета.

Квадрум

Видимо, такой уж мы народ — нас сложно ограничить лишь рамками собственной квартиры. Обязательно наладим дружеские связи с соседями по лестничной площадке, с нижнего и верхнего этажей, жильцами другого подъезда... А уж с теми, кто вместе живёт за городом, сам бог велел общаться, устраивать посиделки, общие праздники. Застройщики коттеджных посёлков учитывают эту особенность российского менталитета.

«Мой адрес — не дом...»

«На заре возникновения организованных коттеджных посёлков общественным зонам большого значения не придавали ни девелоперы, ни покупатели жилья, – вспоминает Дмитрий Котровский, партнёр девелоперской компании «Химки Групп». – Главной была «погода в доме», его площадь и интерьер, а приватность и закрытость являлись фактически синонимами загородной жизни. К тому же каждая свободная сотка прирезалась к домовладению и продавалась, а не «расточительно» отдавалась под общественное пользование. Максимальный набор общественных зон в загородных посёлках 15 и даже 10 лет назад — это детская и спортивная площадки, а также несколько клумб, созданных, скорее всего, самими жителями».

Эксперт отмечает эволюцию загородного рынка, появление новых форматов, когда придомовая территория, как, например у таунхаусов, значительно сократилась. Кроме того, за город принято перебираться ради детей, чтобы они росли на воздухе и не за забором, а ещё им нужно общаться между собой, дружить... «Вот почему повсеместное появление общественных зон на территории уже на этапе проектирования стало не столько блажью девелоперов, сколько их вынужденным ответом запросам рынка, – заключает Дмитрий Котровский. – Посёлки, где общественная территория представлена только проезжей частью и КПП, действительно, являются сегодня редкими на загородном рынке, организованный коттеджный посёлок для постоянного проживания, в котором нет никаких элементов благоустройства и общественных зон, найти практически невозможно».

Илья Менжунов, директор департамента элитной недвижимости компании «Метриум Групп», отмечает, что данная тенденция коснулась даже посёлков эконом-класса, в которых, помимо пункта охраны, благоустроенных дорог и детской площадки, никакой другой инфраструктуры, как правило, не предусматривалось. В качестве примера он приводит коттеджный посёлок эконом-класса «Троица» на Новорижском шоссе. «Идея девелопера заключалась в том, чтобы превратить посёлок в такое место, где люди не только отдыхают, но и общаются. Для этого был выбран архитектурный стиль, напоминающий работы древнерусских зодчих: деревянные срубы, узорчатые элементы. Территорию украсили резные скамейки и беседки. Уникальной зоной досуга в посёлке стал зелёный театр», – рассказывает он.

Другим примером посёлка эконом-класса, в котором будет создано общественное пространство, является «Лесной» на Ярославском шоссе (примерно 3 км от Королёва). Его территория примыкает к озеру, на берегу которого обустроят рекреационную зону.

«Действительно, в текущих условиях наличие в проекте большого числа общественных мест — это требование рынка, который всё пристальнее смотрит на дополнительные аспекты проекта, такие как общественная инфраструктура, широкий набор дополнительных сервисов для будущих жильцов и т.д.», – подтверждает Борис Цыркин, управляющий партнёр семейства компаний KASKAD Family.

Безусловно, наличие богатой инфраструктуры и благоустроенных общественных зон является большим плюсом для проекта. По мнению Сергея Цывина, руководителя офиса «Проспект Вернадского» департамента загородной недвижимости корпорации «ИНКОМ-Недвижимость», большинство клиентов хотели бы иметь потенциальную возможность пользоваться всем этим окружением. Особенно это проявляется на этапе принятия решения о покупке.

Точки притяжения

«Общественные зоны в посёлках, как правило, создаются на базе наиболее посещаемых жителями мест, которые при этом имеют различное функциональное назначение», – подчёркивает Георгий Николаев, руководитель службы застройщика жилых комплексов «Андерсен» и «Остров Эрин». Эксперт перечислил основные варианты. Во-первых, въездная группа. Её обустройство ведётся при наличии отдельного стоящего здания или встроенно-пристроенного комплекса, там и открываются точки общепита (кафе, ресторан) или работает семейный хобби-клуб. Многие девелоперы разбивают при въезде сквер с лавочками и фонтанами, например.

Во-вторых, зона отдыха у водного объекта. При наличии в посёлке реки или пруда девелопер обязательно «обыгрывает» его. Благоустройство береговой линии обычно включает мощение дорожек, установку скамеек, разных малых архитектурных форм, а также размещение вдоль него детских и спортивных площадок, пляжной зоны (ЖК «Остров Эрин»). Есть примеры организации лодочной станции на реке (ЖК «Новогорск»), прокладки велосипедных дорожек (ЖК «Андерсен»), а также видовых кафе и беседок (КП «Бежин луг»).

Наконец, это зона отдыха внутри посёлка. Обычно она организуется на открытом участке в середине комплекса, между домами или, наоборот, в удалении от въезда. При наличии естественной зелёной зоны на территории посёлка можно разбить парк, который определённо станет главным общественным пространством комплекса. «В ЖК "Андерсен", например, на территории лесной зоны в 4,5 га, которая расположена непосредственно в самом комплексе, будет создан парк, где помимо детских и спортивных площадок, организуют скейт-парк, проложат велосипедные дорожки, создадут цветники и площадки для выгула животных. В КП "Марсель" планируется организовать летний театр, где наряду с профессиональными актёрами будут выступать и жители комплекса», – иллюстрирует сказанное Георгий Николаев.

«Расположение общественных зон зависит от концепции зонирования объекта: кто-то располагает общественную зону обособленно, стараясь максимально удалить её от приватной, жилой зоны, кто-то, напротив, смешивает одно с другим, стремясь создать гармоничное, равномерно насыщенное пространство, – рассказывает Борис Цыркин. – Наша компания придерживается второй стратегии, при этом ключевые принципы, которыми мы руководствуемся при планировании территории наших жилых комплексов — это сниженная плотность застройки, которая в полной мере позволяет прочувствовать загородный ритм жизни, и стремление создать истинно комфортную среду на территории комплекса, чтобы жителям не хотелось его покидать.

При этом коммерческую инфраструктуру мы обычно выносим на границу застройки, чтобы она, с одной стороны, была доступнее для сторонних посетителей, а с другой — для самих жителей. Общественные зоны отдыха, спортивные детские площадки, зоны барбекю располагаются внутри жилых кварталов равномерно по всеми посёлку. Это даёт возможность жителям отпускать детей гулять, спокойно наблюдая за ними из окон своего дома. Например, в жилом комплексе KASKAD Park у нас через всю территорию проходит широкий бульвар общей протяженностью более полукилометра, на котором расположены площадки для занятий спортом и тематические зоны для отдыха всей семьи. При этом особенностью данного решения является то, что бульвар не пересекают машины, он полностью безопасен для самых юных жителей посёлка».

«В силу дороговизны земли общественная зона развивается застройщиком либо в маркетинговых целях, либо задумывается, как коммерческий проект, – подчёркивает руководитель отдела по работе с клиентами департамента загородной недвижимости PENNY LANE REALTY Светлана Манзуркина. – Не забудем, что развитая инфраструктура становится центром притяжения людей, а это неизбежно сопровождается шумом и доставляет беспокойство тем, кто уезжает от суеты мегаполиса. В этом отношении посёлки "Новахово", "Резиденции Бенилюкс", "Павлово" — удачно реализованные бизнес-модели. Допустим, в "Новахово" 11 тыс. кв. м отведено под инфраструктуру, но вся она размещена по периметру посёлка и не создает неудобств. А в "Резиденциях" и "Павлово" вынесли блага цивилизации и вовсе за пределы посёлков: жители получают возможность сходить в ресторан или магазин, где всё есть, и вернуться в спокойную атмосферу».

У воды и леса

«Проекты в сегменте бизнес-класса позволяют создавать более разнообразные и качественные общественные пространства, – уверен Илья Менжунов. – Хороший пример: коттеджный посёлок «Озёрный край. Лыщёво», расположенный на западном берегу Истринского водохранилища. В центральной его части находятся футбольное поле и спортивные площадки, которые при желании могут становиться местом проведения различных праздников, фестивалей и, конечно, соревнований. Недалеко от них обустроена рекреационная зона: мини-парк, по территории которого протекает ручей Серебряный. У посёлка есть выход к берегу водохранилища, где расположилась небольшая лодочная станция».

Однако самые интересные решения по созданию общественных пространств можно увидеть в элитных посёлках. «В посёлке премиум-класса "Графские пруды" на Киевском шоссе, например, существует уникальный бульвар длиной более километра, который связывает пять садов, оформленных в японском, английском, русском, французском стилях. Недалеко от бульвара расположился ландшафтный парк, где проводятся общие мероприятия, например, празднование Нового года. Уникальное общественное пространство в посёлке "Довиль" на Минском шоссе создаёт лесное озеро: жители с удовольствием катаются на лодках или катерах, занимаются рыбалкой. Жилой комплекс "Ривер Клаб" в Истринском районе может похвастаться не только пляжной или прогулочной зоной, но и трассой для квадроциклов, санными спусками, зоной для барбекю и лодочной станцией», – говорит Илья Менжунов. 

Нельзя не согласиться, что современный посёлок, расположенный на самых престижных направлениях, сложно представить «без воды». Искусственные или естественные водоёмы есть в 180 подмосковных посёлках, и эти элементы ландшафта и инфраструктуры традиционно являются центрами притяжения для жильцов.

Не менее популярны домовладения в лесопарковой зоне. И если набережная — это место постоянных встреч, знакомств, и владельцу надо быть готовым видеть из окон прогуливающихся соседей, то лесная территория гарантирует более тихую, приватную атмосферу. Но это не значит, что владельцы домов обязательно живут в глухом лесу. Коттеджные посёлки, в которых есть лесной массив или разбит парк, имеют оборудованные в нём велодорожки для активного отдыха и прогулок, зоны для барбекю с мангалами, беседками и верандами. Это также общественное пространство, где проводят время любители утренних пробежек, мамочки с колясками, молодые пары с детьми и прочие жители, которые любят природу и тишину.

«Да, большое общественное пространство, которое может удовлетворить потребности и учесть интересы всех жильцов посёлка, — это непременный атрибут загородного посёлка премиум-класса. Ведь в этом сегменте первостепенное значение имеет качество жизни, – подтверждает Юлия Грошева, директор департамента загородной недвижимости Kalinka Group. – Если окна роскошного особняка упираются в стену соседнего дома, или если детям вне дома негде поиграть, то такой посёлок утрачивает свой статус элитного или премиального. В то же время, богатая инфраструктура и широкий спектр возможностей для досуга могут обеспечить успешность и востребованность проекта у покупателей».

«Дизайн ландшафта обычно является частью концепции посёлка, – дополняет Юлия Грошева. – К примеру, в коттеджном посёлке Millenium Park берега извивающихся каналов изящно оформлены камнем, их обрамляют газоны с клумбами и деревцами, для прогулок построены деревянные настилы и мосты».

Конкурентоспособность даёт посёлкам и наличие спортивной инфраструктуры. Спорт — это модно, поэтому многие посёлки обладают теннисными кортами, волейбольными, баскетбольными, футбольными площадками. Детские городки, карусели и игровые пространства предусмотрены почти во всех крупных посёлках высокого ценового сегмента. 

«В ЖК "Олимпийская деревня Новогорск" под общественные зоны отведено не менее 30 процентов всей территории, и это без учёта объектов спортивной и образовательной инфраструктуры, – сообщает Дмитрий Котровский. – Если говорить только об общественных зонах на воздухе, то мы предусмотрели точки притяжения для каждой категории наших жителей. Это детские площадки для малышей и для детей постарше, дорожки со специальным покрытием для пробежек, одна из самых протяжённых благоустроенных набережных в Подмосковье, по которой можно гулять часами. Для активного отдыха устроены волейбольная площадка и зона коворкинга. На живописных берегах реки построено три разных по стилю павильона. Самый большой, открытый летний павильон в окружении розового сада стал детской гостиной на свежем воздухе, где маленькие хозяева «планеты Новогорск» могут играть в дождливые дни. Второй павильон закрытый, в стиле «шале», его терраса живописно нависает над рекой. Здесь жители или их гости могут отметить день рождения или другой праздник с друзьями, приготовить барбекю. Третий павильон в японском стиле построен в окружении японского сада и сада камней. Тихое журчание воды по вечерам настраивает на романтичное и даже философское настроение».

Шумовая завеса

«Формирование в посёлке общественной зоны продиктовано, с одной стороны, классом проекта — в высокобюджетных посёлках они должны быть обязательно, с другой стороны, зачастую обусловлено необходимостью использовать неликвидные участки проекта, либо участки с ограничениями (водоохранная зона и т.п.), либо лесные территории, – констатирует Ирина Калинина, управляющий партнёр агентства недвижимости Point Estate. –Наличие же ландшафтного дизайна является одной из обязательных характеристик элитной загородной недвижимости, способной придать привлекательность посёлку и оказать дополнительное влияние в пользу приобретения коттеджа в нём. С точки зрения покупателя важно озеленение как приусадебных, так и общепоселковых территорий, особенно прогулочных зон. Таким образом, это может рассматриваться как важный фактор, повышающий ликвидность посёлка».

Инфраструктура, являясь неотъемлемой частью посёлка, формирует стоимость домовладений и влияет на цену эксплуатации, подтверждает Юлия Грошева. Удорожание в сравнении с аналогичными предложениями данного сегмента может быть различным, в зависимости от уровня инфраструктуры, качества строительства и уникальности дизайнерской задумки. К цене домовладения наличие общественных пространств с оригинальными дизайнерскими решениями может добавлять от 5 % до 30 %, считает она.

«Близость тихого парка с прогулочными дорожками или беседками, скорее всего, повысит ликвидность коттеджа. А вот наличие рядом детского городка или спортивной площадки для некоторых клиентов станет, наверняка, смущающим фактором при выборе загородного дома, – замечает Илья Менжунов. – В данном случае всё зависит от предпочтений и характера покупателя. Открытые, общительные люди будут только рады, если их дом находится недалеко от досуговых зон. Но если вы любите уединение и тишину, то, скорее, предпочтёте коттедж, стоящий от такой зоны на расстоянии».

«Что касается востребованности расположенных поблизости домовладений, то здесь всё зависит от степени проработанности концепции, – уверен Борис Цыркин. – Если в итоге девелоперу удалось создать комфортную и гармоничную территорию внутри комплекса, то не будут страдать даже ближайшие к общественным объектам землевладения, хотя должен сказать, что по традиции участки/здания, расположенные у въезда в комплекс или около технических сооружений традиционно пользуются более низким спросом, цена на них также, как правило, ниже».

«Каким бы превосходным и профессиональным ни был архитектор и генпланист, невозможно разработать Генплан таким образом, чтобы все участки располагались только в выигрышных местах. Обязательно образуются какие-то наделы, которые будут расположены близко к технической зоне, при этом может быть периодически слышна, например, работа очистных сооружений. Либо участок расположен рядом с въездом, где постоянный поток машин в утреннее и вечернее время, когда люди уезжают и приезжают.

Кроме того, если мы не хотим, чтобы участки были разбиты квадратно-гнездовым способом, значит какие-то из них будут ещё и криволинейной формы. То есть все участки в любом случае будут обладать своими плюсами и минусами.

Исходя из этого девелопер всегда может их ранжировать на более дорогие и более дешёвые. И это замечательно, потому что у человека будет выбор. Если для него наиболее важна цена, значит он будет рассматривать более бюджетное предложение. Если покупателю более важен, например, внешний вид, окружение и прочие эстетические характеристики, а цена вторична, то он выбирает свой вариант среди более дорогих предложений», – комментарий Георгия Николаева. Что сложно оспорить!