Квадрум: Природа отдыхает

Квадрум

Во всех сферах жизнедеятельности тема экологии, пожалуй, стала наиболее распространённой. И рынок загородного жилья не исключение. Здесь часто используются термины «экодом», «экопосёлок», «экодевелопмент». Но стоит ли за этими актуальными и красивыми словами реальное содержание или это просто маркетинговые ходы для привлечения покупателей?

Модный тренд

Кто бы что ни говорил, но, согласитесь, сегодня это стало модой: вести здоровый образ жизни, есть натуральную пищу с грядок или с ферм, активно заниматься фитнесом и не иметь вредных привычек. Несомненно, что престижнее жить на природе, где воздух прозрачнее и трава зеленее. И это абсолютно правильно: за городом находиться гораздо полезней для здоровья, чем в огромном мегаполисе, с его автомобильными выхлопами, промышленными производствами, с асфальтом и бетоном да скудными зелёными оазисами. Однако, как только термин «экология» прочно вошёл в разряд модных слов, маркетологи начали активно использовать это направление при продвижении своих товаров и услуг, технологий и проектов.

«Мода на "зелёные технологии", действительно, пришла к нам с Запада, – комментирует Илья Менжунов, директор департамента элитной недвижимости компании «Метриум Групп». – При строительстве экопосёлков западные девелоперы в первую очередь тщательно выбирают территорию. Иногда в течение нескольких лет они проводят пробы воды, воздуха и почвы, изучают радиационный фон местности. И только убедившись в том, что все параметры соответствуют принятым стандартам, приступают к разработке проекта.

Российские застройщики, в отличие от своих западных коллег, как правило, не готовы тратить время и деньги на проведение комплексного исследования экологической обстановки. Зачастую им достаточно одного взгляда на местность, и если рядом находится лесной массив или река, отсутствуют промышленные предприятия и складские помещения, то смело называют посёлок экологичным.

При этом многие девелоперы, реализующие такой псевдо-экопродукт, нередко ссылаются на государственную экологическую экспертизу (ГЭЭ), которую проводит Росприроднадзор. Однако, данная экспертиза направлена на то, чтобы определить степень влияния застройки на окружающую среду, а не на выяснение уровня благоприятности экологической обстановки в данной местности. Поэтому положительное заключение ГЭЭ не может служить гарантией защиты соблюдения соответствующих экологических норм».

Для России строительство по международным экологическим стандартам не свойственно, считает Юлия Грошева, директор департамента загородной недвижимости Kalinka Group. Это объясняется и особенностями климата, когда большую часть года погода не радует солнечными днями, и относительно дешёвыми энергоресурсами, и дороговизной современных экологически чистых материалов и технологий «зелёного» строительства.

«Посёлков, которые позиционируются как "эко", в Подмосковье не так много — приблизительно 15 % от всех предложений, – комментирует эксперт. – Многие застройщики относят к таковым посёлки у воды, рядом с лесом, в удачной локации с хорошим экологическим фоном и так далее». 

«Около 80 % проектов позиционируют себя как "эко" только из-за удачного расположения посёлка в окружении леса и в лучшем случае — водных зон. 15 % застройщиков позиционируют свой продукт в данной категории не только из-за расположения, но и за счёт применения в строительстве домов соответствующих технологий. Ещё 5 % посёлков относят свои проекты к эко-продукту за счёт особенного подхода в архитектуре», – приводит данные Илья Менжунов.

Ирина Доброхотова, председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой», полагает, что «экологическая составляющая» чаще звучит на рынке коммерческой недвижимости, особенно офисной. Жильё тоже «подтягивается» (экодома, энергосберегающие здания), но вот загородный рынок пока ещё в этом отношении остаётся своеобразной целиной. «Да, разумеется, минимально необходимые нормативы соблюдаются (следят за чистотой почвы, за расположением участка относительно береговой линии и леса и так далее), но это всё лишь внешние атрибуты», – говорит она.

Стоит отметить ещё одну особенность российского девелопмента. В отличие от западной практики, где остро ощущается нехватка территории, например, в той же Голландии или Швейцарии, не говоря уж о Японии или Сингапуре, а потому используют любой заброшенный участок и доводят его до идеального состояния, нашим застройщикам не надо проводить, скажем, рекультивацию земель. Потому изначально загородные проекты на «плохих» почвах не появлялись, зато активно застраивались земли лесфонда или водоохранные зоны. Впрочем, до сих пор дефицита новых площадок для застройки в Подмосковье нет. Теперь же у девелоперов наблюдается другая тенденция — на месте бывших сельхозяйственных полей высаживаются хвойные и лиственные деревья. Всё это выдаётся за экопроекты.

Место не только красит

Итак, с выбором более-менее экологически чистого места для посёлка в Подмосковье проблем не возникает. Самыми благоприятными с точки розы ветров считаются западные и юго-западные направления. Кроме того, в этом секторе области и песчаная почва, и вековые сосновые леса, и верхнее течение Москвы-реки с многочисленными притоками, несколько живописных водохранилищ. В городах практически отсутствует вредное промышленное производство. Некоторые другие направления также обладают и природной составляющей, и деликатным человеческим вмешательством в окружающую среду. О характеристиках той или иной местности можно судить по сохранившейся флоре и фауне, т. е. исторически сложившейся совокупности видов животных и растений. Специалисты-экологи помогут вам безошибочно оценить все прелести округи: например, дадут заключение по состоянию почвы, воды и воздуха, предупредят о возможных рисках, если направление ветров, скажем, изменится и в вашу сторону будут доходить выбросы с удалённых предприятий, или ближайший ручей вдруг станет мутным, или же земли когда-то изобиловали минеральными удобрениями, а теперь искусственная подкормка выдаёт обильные урожаи сорняков...

Помимо «чистого» участка, следует рассматривать и отказ от вмешательства в природный ландшафт. Девелоперы стараются вписать домовладения в существующий рельеф, ни в коем случае не сравнивая горки и не засыпая низины, тем более не вырубая растительность с участков. Любо-дорого пройтись, допустим, по территории «Курорта Пирогово», что на берегу водохранилища. При его строительстве природное окружение на сто процентов сохранило свой первозданный вид. Специально для этого посёлка был собран пул известных зарубежных и российских архитекторов, которые и разработали проекты домов с учетом особенностей ландшафта каждого из участков. Это относится и к посёлкам «Серебряный век» на Киевке, «Истра Кантри Клаб» на Новой Риге, масштабного проекта «Истринская долина» и многим другим.

Юлия Грошева приводит примеры посёлков с комментарием: «С точки зрения чистоты воздуха, а также инфраструктуры и ландшафтного дизайна, в категорию "эко" попадает посёлок Honka №1 на Пятницком шоссе, дома в котором выстроены из северной финской сосны, а дорожки на территории декорированы песком. В непосредственной близости находится река Истра, где можно гулять и купаться, а прекрасный лес окружает посёлок и создаёт тишину, спокойствие и умиротворение. Немаловажно удачно "вписать" дома и инфраструктуру посёлка в природный рельеф. Очень интересно и необычно это сделано в посёлке «Любушкин хутор Evergreen» (Рублёво-Успенское шоссе). Посёлок выполнен в стиле зелёного строительства и создаёт ощущение полного слияния с природой. При строительстве применены интересные дизайнерские и экологические технологии: крыши, пандусы с лестницами, ведущие на второй этаж, веранды домов украшает зелёный газон. В центре домов размещено остеклённое патио с растущим внутри деревом, крона которого украшает верхнюю террасу. Дома имеют панорамное остекление, что также поддерживает идею максимального слияния с природой. Интересные дизайнерские решения вилл очень органично сочетаются с естественным ландшафтом окрестностей. Пожалуй, это единственный подмосковный посёлок, который воплотил концепцию экопосёлка ещё и своим внешним обликом, а не только расположением в экологически чистом месте.

Коттеджный посёлок «Экоэстейт Павловская слобода» на Новорижском направлении очень удачно расположен в уединённом уголке Подмосковья прямо в лесу. Многолетние деревья при строительстве бережно сохранили, применив английский стиль в дизайне, который предполагает некоторую небрежность и имитирует естественность пейзажа. Коттеджи построены из соснового бруса, вокруг каждого из них есть участок с деревьями, границы которого обозначены лишь декоративными кустарниками. Дороги выложены натуральным камнем. Дома в посёлке построены в соответствии со стандартами зелёного строительства, концепция посёлка включает эргономичный дизайн, натуральные материалы, естественность ландшафта и ультрасовременные энергосберегающие технологии».

Под крышей дома

Полноценные экопроекты отличаются ещё и особенными архитектурными решениями, и что самое важное, — при их строительстве применяются соответствующие технологии, обращает внимание Юлия Грошева. «Если приставка "эко" — не просто маркетинговый ход, то дома в посёлке должны оказывать минимальное влияние на окружающую среду, отвечать стандартам энергоэффективности, и должны быть построены из экологичных материалов», – заявляет она.

И застройщики особенно ответственно подходят к выбору стройматериалов, из которых возводятся строения. К экологически чистым относятся те, которые в процессе эксплуатации не выделяют веществ, оказывающих негативное воздействие на здоровье людей (либо минимальное их количество в пределах допустимой нормы). При строительстве элитных особняков, правда, чаще всего используется кирпич или ячеистые блоки, которые по своим свойствам тоже могут считаться экологически чистыми материалами. Но наиболее распространённым всё же является дерево. Нельзя не отметить и национальные традиции: на Руси оно издавна было любимым строительным материалом, такой дом призван защитить от сильных морозов зимой, быть в меру прохладным летом. А как в нём дышится! Без сомнения, деревянный дом — самое здоровое, экологичное жилище. И девелоперы возводят в Подмосковье целые посёлки деревянных домов. Если говорить обо всех материалах, использующихся при строительстве дома (краски, лаки, клеи, штукатурка, кровля и т.д.), то экологически чистыми их может признать экологическая экспертиза.

Ирина Доброхотова также напоминает о проекте с действительно концептуальной экосоставляющей. «Компании Velux и "Загородный проект" ещё в 2010 году заявляли о создании "Активного дома". В 2012 году такой дом был построен в Подмосковье и протестирован, в результате было объявлено, что инновации, применённые в нём, позволили сократить издержки по эксплуатации в 10 раз. В этом проекте были использованы солнечные коллекторы; тепловой насос вместо электрического котла; энергосберегающая обшивка здания; увеличена естественная инсоляция за счёт этого можно было экономить на электрическом освещении. Информации о том, что подобный дом сегодня можно купить, пока нет: проект был объявлен закрытым, хотя и успешным. По приблизительным оценкам, покупка такого дома обошлась бы в сумму от 40 млн руб. (общая площадь 230 кв. м). Чтобы понять, насколько же энергоэффективный дом дороже аналогичных, но типовых коттеджей, достаточно сравнить цены предложения домов той же площади на том же шоссе в удалении 20 км от МКАД: есть предложения как таунхаусов за 7-15 млн руб., так и капитальных 3-этажных коттеджей и домов из бруса с полной отделкой и охраной за 20-30 млн руб. В целом приходится признать, что наш потребитель скорее оценит сиюминутную экономию при покупке дома, нежели возможность когда-то начать экономить на оплате электроэнергии с помощью инноваций», – сожалеет эксперт.

«Хотя "зелёное" строительство пока незначительно распространено в нашей стране, у этого современного направления есть свои поклонники, – продолжает Юлия Грошева. – Обычно по стандартам строятся частные проекты. К сожалению, впоследствии они с трудом продаются, но владелец, задумывая такой проект, на это и не рассчитывает — он строит дом для себя. Экодомов в Подмосковье мало, поскольку себестоимость строительства достаточно высока, и собственник понимает, что продать свою недвижимость так же дорого, во сколько обошлось её строительство, он не сможет.

В коттеджном посёлке "Павлово" на Новорижском шоссе, например, есть два дома, при строительстве которых применена технология энергосбережения. Весь обогрев осуществляется тёплыми водяными полами. Дома и внешне выглядят экологичными».

«К сожалению, выбирая "экологичный дом", большинство обращают внимание на удалённость от МКАД, расположение посёлка на западном направлении, исследуют, нет ли рядом промышленных предприятий, вредных производств, мест захоронения чего бы то ни было. Этого зачастую бывает достаточно, чтобы принять решение о покупке. Наличие сертификатов о соблюдении западных экостандартов и прочих может послужить лишь одним из множества аргументов в пользу совершения сделки, но, увы, едва ли побудит к покупке, если цена будет заметно выше, чем у соседних домовладений без всяких сертификатов.

Поэтому, резюмируя, можно сказать, что набор критериев настоящего экопосёлка сегодня не такой уж мудрёный: расположение рядом с лесом и/или рекой, отсутствие поблизости промышленных объектов, использование при строительстве экологичных материалов (вполне может быть и брус), раздельный сбор мусора (зависит от управляющей компании)», – заключает Ирина Доброхотова.