Квадрум: Под небом голубым

Квадрум

Возможность постоянно смотреть на нашу столицу сверху вниз выпадает немногим. И занятие это рассчитано исключительно на романтиков, ведь оно вызывает яркие эмоции. Без сомнения, любого поражают масштабы мегаполиса, силуэты всех знаковых объектов, органично вписавшихся в городскую среду и природный ландшафт. Многообразие красок, причудливость очертаний.

Те, кто интересуется градостроительством, непременно отметят определённые тенденции развития территорий: исторический центр, спальные районы, промышленные зоны, транспортные развязки. Ну и, наконец, особо «продвинутые» обязательно перейдут к анализу функциональности «пятых фасадов» зданий. Именно эта часть недоступна взору горожан и гостей города. Увы, вывод будет один: Москва слабо освоила крышное пространство.

Из века в век…

А ведь сто лет назад по примеру французской столицы на верхних этажах высотных заданий (по тем временам ими считались сооружения в шесть и более этажей) стали устраивать смотровые площадки, модные салоны, студии художников, рестораны. Появилась масса интересных архитектурных проектов, где в отличие от доходных домов именно там размещались наиболее престижные апартаменты, предназначенные прежде всего для артистической богемы. К сожалению, Серебряный век, в том числе и в зодчестве, закончился Первой мировой войной, а затем последовали революция и лихолетье Гражданской войны. Попытки советских архитекторов всерьёз вернуться к разработке функциональности «пятого фасада» выглядели совсем уж робкими, а в хрущёвский период и особенно в брежневские времена, казалось, окончательно канули в небытие.

«Москва очень много теряет, потому что не берёт пример с американских и европейских городов и почти не использует крышное пространство, — рассказывает Дмитрий Котровский, управляющий партнёр девелоперской компании «Химки Групп». — Учитывая, что начиная с середины прошлого века 90 % домов в нашей столице строилось с плоскими крышами в целях экономии, фактически на крышах домов образовалась ещё одна плоскость — этакая поднебесная Москва. Это тысячи квадратных метров, пригодных для эксплуатации, которые никак не используются».

«Действительно, использование крышного пространства в Москве не предполагает разнообразия. Для людей, являющихся владельцами последних этажей зданий, это чаще всего зона для пикника, — поддерживает Валерий Мищенко, председатель совета директоров Семейства компаний Kaskad Family. — В Западной Европе же с ужесточением норм по озеленению площадей, прилегающих к жилому массиву, даже возник тренд — озеленение крыш. А у нас эта тема так и не получила развитие. Как-то я был в Братиславе, где наши партнеры построили на Дунае замечательный комплекс «Ривер Парк». Это разноуровневая жилая застройка, которая меня поразила именно фактом озеленения крыш. Находясь на второй линии от воды, выходя на балкон, ты видишь перед собой не просто серые крыши домов, расположенных непосредственно на берегу и продающихся по гораздо более высокой цене, а благоустроенные, в зелени крыши. На мой вопрос, зачем посажены цветы и разбит сад и является ли крыша эксплуатируемой, могут ли жильцы на неё выходить, мне ответили утвердительно. Дело в том, что в соответствии с нормативами, действующими в Словакии, девелопер обязан озеленить определенное количество квадратных метров, если хочет ввести жилую застройку. 

В данном случае был не только выполнен норматив, но и получено маркетинговое преимущество, поскольку значительно улучшился вид из окон более высоко расположенных зданий комплекса. Покупателям очень понравились сады на крышах, и продажи в этом комплексе шли очень успешно».

«Представьте, как чудесно выглядела бы Москва с воздуха, если бы на одних крышах блестела гладь бассейна и загорали москвички, на других зеленели сады и террасы, на третьих занималась спортом молодежь, на четвертых играли дети, а на следующих старшее поколение танцевало под музыку юности, смотрело полнометражные фильмы, — продолжает Дмитрий Котровский. — И такая картина вполне реальна, так как барьеров для массовой эксплуатации крыш всего два: административный вопрос и вопрос безопасности. Административный, и пожалуй, основной вопрос — допуск на крыши. Подавляющее большинство московских крыш закрыто на амбарные замки, и даже сами жильцы, не говоря уж о посторонних людях, не имеют возможности подняться на них. Считается, что по крыше нельзя ходить, потому что от этого она начнет протекать, могут нарушиться коммуникации и прочее. 

На самом деле протекают как раз те крыши, на которые годами никто не поднимается, а если бы жильцы дома или какая-либо подрядная организация решила обустроить крышу для досуга или спорта, её можно было бы обязать прежде всего укрепить покрытие по новейшим технологиям, и ни о каких протечках не могло бы быть и речи. Ещё один фактор, которым объясняется недоступность крыш, — террористическая угроза. Дескать, лучше закрыть всё и ото всех везде, чем потом оказаться виноватым в ЧП. Однако этот вопрос также можно решить, разрешив доступ на крышу только жильцам дома, которые, естественно, никакой угрозы для своего жилья не представляют». 

Свободные метры

Использовать крышное пространство в домах типовых серий практически невозможно. Основная проблема эксплуатируемой кровли – вентиляция, поскольку она как раз выходит на крышу. Кроме того, дабы не портить фасады домов, там сосредоточены кондиционеры и располагаются некие технические помещения. На крышу всегда должна иметь доступ эксплуатирующая организация. Если говорить о квартирах с выходом на крышу, то благоустройство некой смотровой площадки — это личное желание и возможности владельца «высотной» квартиры. В большинстве случаев они там ставят барбекю, туи в кадках и т.д., но при этом обустраивают пространство таким образом, чтобы оно было недоступно обозрению даже жителей соседних домов. Как-то трудно представить людей, гуляющих по крыше даже пяти-, девятиэтажного дома, нужно ставить охрану по периметру. Какие-то варианты использования крыши можно подсмотреть с высоких этажей зданий с видом на Арбат, где жильцы ряда домов на крышах обустроили своеобразные патио с зоной для отдыха и детскими площадками.

«Для обустройства эксплуатируемой кровли нужно, во-первых, чтобы крыша была практически плоской – её уклон не должен превышать 15 градусов. Кровля изначально должна быть предназначена для дальнейшей эксплуатации. Если застройщик разместил на крыше все технические системы, обеспечивающие водоотведение, подогрев и вентиляцию здания, то в будущем вряд ли получится озеленить её или сделать там теннисный корт, - отмечает Мария Литинецкая, генеральный директор компании «Метриум Групп». - Во-вторых, в связи с особенностями эксплуатируемой кровли и сложностью ее ремонта девелоперу необходимо применять гидроизоляционные материалы, а работы должны производить специализированные кровельные фирмы. В-третьих, в качестве основы кровли необходимо применить долговечные негниющие материалы, к примеру, полотна из синтетических волокон. Этот материал имеет высокую прочность и гибкость при отрицательных температурах, что обеспечивает его надежность. В-четвертых, девелоперу необходимо предусмотреть наличие эвакуационных выходов. Согласно СНиП, эксплуатируемая кровля общей площадью более 300 кв. м или предназначенная для пребывания более 15 чел, должна иметь не менее 2-х эвакуационных выходов. В-пятых, поскольку на высоте ветровые нагрузки больше, чем внизу, девелоперу необходимо предусматривать на кровле специальные ветрозащитные стенки по одной из сторон здания с учетом розы ветров. И самое главное требование безопасности – установка ограждения. Его высота зависит от общей высоты здания».

«Квартиры с эксплуатируемой кровлей или террасой пользуются вниманием у определенной категории людей, — говорит Леонид Капров, вице-президент компании «Галс-Девелопмент». — С одной стороны, они могут себе это просто позволить, с другой – хотят придать своему жилью уникальность и определённую ауру. Квартиры с выходом на эксплуатируемую кровлю – штучный товар, таких предложений в Москве немного, однако спрос имеют устойчивый. Застройщики, в свою очередь, ориентируются на покупательские предпочтения. Например, в нашем жилом комплексе «Солнце» уже после окончания проектирования были внесены изменения: у двух 4-комнатных квартир появился выход на эксплуатируемую кровлю. А в ЖК «Литератор»выходы на крышу и широкие террасы закладывались уже на этапе проектирования. Примечательно, что приобретение жилья с выходом на крышу — еще и инструмент получения прибыли. Дело в том, что площади летних помещений не входят в свидетельство о собственности. При этом коэффициент расчета стоимости квадратного метра террасы или крышного пространства составляет 0,3. Если же собственник возводит (в соответствии со СНИПами и законодательством) и регистрирует это помещение как зимнее, то коэффициент стоимости квадратного метра будет равен 1. То есть саму кровлю можно капитализировать на 70 %».

«Эксплуатируемая кровля или большая терраса — неизменный бонус для любого помещения, — утверждает Ирина Жарова-Райт, управляющий партнёр семейного офиса Sesegar. — Это как «летник» для ресторана, он ну просто должен быть. Кровли в элитных домах или переустроенных мансардах выглядят настолько по-разному, что впору проводить отдельный дизайнерский конкурс. С эксплуатацией зимой бывают проблемы, чисто климатического характера, а вот летом, когда хочется позвать гостей на шашлыки на крыше, возникает интересный момент: если кровля не оформлена в собственность или договором найма, то все соседи могут потребовать найти место и для их мангала. Это может решить управляющая компания, а вот проведение больших вечеринок на крыше общественных зданий требует не только соблюдения общей техники безопасности, но и зачастую страхования гражданской ответственности. Мы делали вечеринку на крыше одного московского пентхауса на Остоженке, где выступали приглашенные звезды, так райдер включал не только розовое шампанское и отдельную гримерную, которую пришлось делать из ванной хозяев, но и страхование выступающего, если он вдруг, напившись розового вина, не заметит сломавшегося ненароком парапета. Согласовывали всё так долго, что хозяева не выдержали и отказались от звезды.

Но кто бы что ни говорил, крыша или трасса для продажи — это огромный плюс. Сейчас на Патриарших есть выбор квартир и апартаментов, но с террасой предложений всего два, а такой, чтобы «выгулять» 60 человек гостей  — одна. Что там делают, кроме распивания коктейлей? Вывешивают белый экран, бросают большие подушки и вместе смотрят концептуальное кино. Модно. Круто!».

Всё-таки, признаемся, многофункциональное использование крыш в нашей стране до сих пор относится к разряду чего-то исключительного. Почему? Ведь в зарубежных фильмах там взлетают вертолеты, признаются в любви звездные парочки. Такое впечатление, что на высоте все они чувствуют себя комфортно, не страдают акрофобией, наоборот, и нас подталкивают к жизни на высоте: устраивайте зимние сады, оранжереи, ставьте шезлонги и оборудуйте бассейны! Кроме того, рассматривайте крыши как дополнительные полезные площади, где можно размещать объекты общественного пользования, офисы, развлекательные центры, выставочные залы и прочее.

«Конечно, основным фактором, ограничивающим развитие использования «поднебесной столицы» является климат – в холодное время года, которое, в наших широтах, как известно, длится шесть месяцев, круглый год открытое пространство крыши эксплуатировать довольно сложно (разве что только для организации катка зимой), а содержать при этом необходимо круглый год, — комментирует Дмитрий Котровский. — Поэтому примеров эксплуатации не так уж и много. На юго-западе на крыше жилого дома, который строился для одного из крупных медицинских институтов, есть баскетбольная площадка. На Спартаковской площади есть закрытый теннисный корт на крыше здания. В нескольких отелях на Тверской на крышах располагаются террасы, одна из них на фоне Кремля, где обычно фотографируются знаменитости. Самый распространенный пример – один из первых панорамных отечественных ресторанов на крыше Российской академии наук (здание это в народе называют «Золотые мозги») с прекрасным видом на Нескучный сад и взыскательной публикой. Небезызвестный клуб и ресторан на Красном Октябре занимает два этажа здания и крышу на самом носу полуострова. На нижнем уровне — стеклянная стена, выше — открытая площадка».

«Большая часть веранд на высоте птичьего полёта принадлежат дорогим ресторанам. Отель The Ritz-Carlton располагает отличной площадкой с видом на Кремль – O2 Lounge. Старейший ресторан на крыше Академии наук на Ленинских горах - Sky Lounge. На 22 этаже Lotte Plaza расположился популярный Kalina Bar. Крыша ресторана-дворца «Турандот» предлагает для отдыха гостей целый парк с журчащими фонтанами, мраморными скульптурами и экзотическими растениями, это самый большой в Москве парк на крыше, — перечисляет Полина Меделяновская, директор по работе с ключевыми клиентами Kalinka Group. — Проекты с эксплуатируемой кровлей встречаются во многих жилых проектах, ведь девелоперы стремятся рациональнее использовать квадратные метры. Элитные пентхаусы, как правило, имеют выход на крышу, где располагаются те или иные объекты роскоши. Один из самых больших пентхаусов, продающихся в Москве, располагается в комплексе «Венский дом» (1‑й Неопалимовский переулок, д. 8). Это пятиуровневый «особняк в доме». На его пятом уровне расположена смотровая площадка, для которой предусмотрено переоборудование в вертолётную.

Вертолётная площадка также есть в многофункциональном комплексе «НегоциантЪ» (ул. Большая Якиманка, д. 2). Это комплекс переменной этажности – 3-х и 6-ти этажей. Кроме вертолётной площадки и террас на крыше есть площадка для игры в мини-гольф. Все апартаменты комплекса имеют выход к небольшому зелёному скверу, который будет разбит на подогреваемой кровле 3-го этажа, откуда открывается ошеломляющий вид на ансамбль Кремля и Храм Христа Спасителя. Жемчужиной комплекса станет расположенный на уровне кровли 4-го этажа стеклянный купол с небольшим музыкальным фонтаном и подсветкой.

«Сам термин «эксплуатируемая кровля» всё чаще становится определённой «фишкой» для продвижения объекта на рынке, - считает Мария Литинецкая. - Большинство проектов с эксплуатируемой кровлей относится к высокому ценовому сегменту. В качестве примеров таких объектов можно назвать ЖК Barkli Residence, ЖК «Утесов», ЖК «Английский квартал», МФК «Парк Мира», ЖК «Николаевский дом», Clerkenwell House, Loft Factory, ЖК «Николин Парк», ЖК «Сады Пекина», ЖК «Royal House on Yauza».

Пентхаусы в элитном доме Golden Mile private residences имеют выход на эксплуатируемую крышу с бассейнами. Жилой комплекс «Пречистенка 13» на верхнем уровне также имеет площадку для оборудования бассейна.

Часто на крышах жилых комплексов бизнес-класса и премиум-класса оборудуют тренажёрные залы, спа-зоны, солярии и бассейны. В известном спортивном комплексе SKY CLUB на территории ЖК «Золотые ключи-2» есть пляж с бассейном на крыше».

«Несмотря на очевидную популярность клубов, ресторанов и кафе на крыше, их в столице немного, — сожалеет Полина Меделяновская. — Для переоборудования крыши здания необходимо множество согласований, получить которые не всегда возможно. Так, владельцам клубов, кафе и ресторанов запрещено открывать свои заведения над жилыми квартирами. Проект использования крыши не должен нарушать правил эксплуатации и регламентов по высотности. Кроме того, несущие конструкции дома должны быть приспособлены к дополнительной нагрузке. Да и то, что больше всего привлекает в ресторан на крыше — виды на город – даже на объектах в центре Москвы не всегда соответствует ожиданиям».

«В числе удачных примеров использования крышных и подкрышных пространств могу назвать клубы, рестораны: «Крыша мира», веранда ресторана «Манон», ресторан на последнем этаже Swisshote, — продолжает Евгений Штраух, генеральный директор Galaxy Group. — Актуальна ли для Москвы тема зеленых крыш? Вообще-то считаю, что в связи с приближением глобального потепления эта тема будет так или иначе востребована... А пока актуальнее тройные стеклопакеты, потому что зимой холодно очень».