Квадрум: Надменный курс валюты

До поры до времени объекты недвижимости реализовывалась не только в отечественной, но в зарубежной валюте. В рекламных блоках глянцевых журналов, на сайтах агентств пестрели цифры со значками $, € и даже £. И одно это относило предложения к изысканному классу. А обладателей апартаментов или домов к разряду привилегированных, кто имеет доллары, евро или фунты стерлингов. В конце прошлого года на рынке сложилась нестандартная ситуация, которая затронула, прежде всего, эту часть целевой аудитории.

Много денег из... ничего

Резкий скачок курса доллара и евро в конце прошлого года спровоцировал ажиотажный спрос на недвижимость. Главным образом, покупатели устремились избавляться от обесценивающихся рублей. Другая их часть обнаружила, что на имеющиеся доллары может позволить себе больше, чем до кризиса. И пике рубля их только обогащало.

«Проблема с турбулентностью курса валют подстегнула участников рынка к активности, – напоминает Светлана Бирина, руководитель департамента городской недвижимости компании «НДВ-Недвижимость». – При дешевеющем рубле многие, бесспорно, выиграли. Например, покупатели, имевшие накопления в валюте, смогли купить "двушку", хотя изначально рассматривали более скромные по площади варианты. Продавцы, которые вовремя вышли на сделку, также заработали. Однако курс то рос, то падал — и те, у кого валютные накопления являлись единственным ресурсом для покупки квартиры, сразу же перешли в группу риска. Многие сделки попросту развалились из-за того, что в их преддверии сделки рубль начал укрепляться, а покупатель вовремя не поменял деньги. Нужной суммы уже не хватало на покупку, а продавец не соглашался на дисконт в виде разницы».

Валютная нестабильность привела к хаотичности ценовой ситуации. Алексей Сидоров, директор по продажам Kalinka Group, рассказывает: «Участники рынка пришли в растерянность и не понимали реального уровня цен в элитном сегменте — одни объекты перешли к продаже в рублях, другие оставляли цены в долларах».

А вот Сергей Колосницын, директор департамента загородной недвижимости PENNY LANE REALTY, уточняет: некоторые девелоперы сразу же сориентировались в ситуации и перевели цены в рубли, зафиксировав курс. «Те, у кого сбережения в валюте, сейчас в самом выигрышном положении независимо от того, приобретают они недвижимость в рублях или в долларах. Если объект предлагается им в рублях по курсу 45:1, то при продаже долларов они остаются в серьёзном плюсе. Если же приобретают дом в долларах, то, скорее всего, получат существенный дисконт (в некоторых случаях до 50 %)», – рассуждает эксперт.

Всё это напомнило рекламные трюки начала двухтысячных, когда расценки на рекламу ставились в условных единицах, а затем мелким шрифтом подписывался курс этой условной единицы к рублю, отмечает Валерий Мищенко, председатель совета директоров семейства компаний KASKAD Family, причём делалось это зачастую по понятной одному девелоперу логике. «Переход в рублевую зону избавил рынок от неразберихи и ненужных рекламных трюков. Но самое важное, на мой взгляд, это перестройка психологии самих застройщиков, которые вне зависимости от перипетий на валютных рынках и изменения курса рубля по отношению к доллару, наконец-то поняли, что кошелек российского потребителя формируется рублёвой массой. И даже при резком скачке валютного курса рублёвые доходы остаются неизменными. Как следствие, необходимо изыскивать внутренние резервы для сохранения маржи и мириться с тем, что покупательская способность рубля за границей становится меньше. В остальном рынок не претерпел никаких изменений».

Выгодно просидеть а засаде

Как бы то ни было, постепенно элитный рынок Москвы переходит на рублевое ценообразование. По данным копании Кalinka Group, по состоянию на октябрь в сегменте высококлассных новостроек 80 % объектов экспонируются именно в рублях. Если квартиры или апартаменты и продаются в долларах, застройщик устанавливает внутренний курс, который ниже курса ЦБ. «Тем, кто попридержал сбережения в иностранной валюте с прошлого года, покупка рублёвых объектов, конечно, сегодня выгодна, – утверждает Алексей Сидоров. – Однако недвижимость стоит приобретать в зависимости от целей покупателя. Если квартира или дом необходимы срочно, то нужно выходить из долларовых сбережений в рублевую покупку. И уж тем более гораздо интереснее ценообразование в отечественной валюте покупателям с рублевыми доходами — для них оно более понятно и стабильно. Если сбережения сохраняются в рублях, колебания валют не оказывают большого влияния на стоимость недвижимости, которая экспонируется в российской валюте. И если есть необходимость в приобретении жилья сегодня, мы рекомендуем таким клиентам покупать и не ждать».

Покупатели спокойно отнеслись к тому, что расчеты стали производиться в рублях, а не в долларах и евро, уверяет Марина Толстик, управляющий партнер «МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости». В случае, если для продавца принципиально в какой именно валюте будет производиться расчёт, это прописывается в договоре. Однако сегодня расчёты в рублях стали выгодны покупателям, которые год назад конвертировали свои сбережения в валюту. 

«Если говорить точнее, оплата сделок всегда происходила в рублях, однако, цены были номинированы в долларах, т.е. при оплате учитывался обменный курс на дату платежа, – говорит Анатолий Довгань, руководитель отдела анализа и мониторинга рынка IntermarkSavills. – Однако это при высокой волатильности национальной валюты оказалось сдерживающим фактором для совершения сделок. Во-первых, при такой ситуации имеет место довольно существенная неопределенность по движению валютного курса, а, во-вторых, клиенты при растущем курсе имеют возможность пассивно зарабатывать и увеличивать рублёвую массу. Как мы знаем, с начала года практически на всех рынках был отмечен рост рублевых цен: на продукты питания, одежду, технику и т.д. Рынок жилой недвижимости несколько более "тяжелый" для подобных ценовых манёвров.

Тем не менее, не стоит недооценивать потенциальных покупателей с долларовыми накоплениями. Просто на данный момент для них это выбор между пассивным доходом от изменения курса и вложением средств в дорогую недвижимость. Количественно это можно оценить как увеличение числа сделок в первый месяц после перехода на рублёвое ценообразование. Во многих проектах подобный всплеск был отмечен, особенно в ноябре-декабре 2014 года. Сопутствующим фактором увеличения числа сделок стали и хорошие условия рассрочки на длительный срок (до 2 лет) без процентов.

Перешли на рубли те компании, которым критически необходимо продавать и обслуживать кредитную нагрузку и финансировать строительство. В проектах, где вопросы с кредитованием полностью решены, либо в тех, которые изначально возводились на собственные средства, такой острой необходимости повышения интереса покупателей просто не было. Всегда в случае живого интереса при правильном плане проведения переговоров можно было рассчитывать на скидку с валютной цены. Как подтверждение этому, в начале года и весной сделки в "долларовых" проектах всё-таки проходили, однако с меньшей частотой в сравнении с массой рынка в рублях».

«Примечательно, что в 2014 году долларовые цены были выставлены в основном в лофтах, апартаментах и части проектов высокого класса, – отмечает Софья Лебедева, генеральный директор компании «МИЭЛЬ-Новостройки». – Переводить цены в проектах в рубли застройщики стали в начале нынешнего года, а последние проекты перевели весной. Застройщики проектов как раз в стиле лофт держали цены в долларах до последнего, но и они сдались». На данный момент в Москве не осталось проектов, где цены выставлены в зарубежной валюте. Однако машиноместа в некоторых из них по-прежнему реализуются в долларах, например, в арх-проекте "Лица" и ЖК "Розмарин". Ранее в этих проектах и квартиры продавались в долларах, но были переведены в рублёвое исчисление, а машиноместа нет. При этом, если перевести в рубли стоимость машиноместа, скажем, в арх-проекте "Лица", то она составляет около 4 млн руб.».

Денежный интерес

«Привычка некоторой части населения сберегать средства в валюте породила так называемые волны "валютного интереса", – комментирует Ирина Игнатьева, директор по маркетингу, рекламе и реализации компании «КомСтрин». – Цена на недвижимость в настоящий период растет до 3 % в квартал, а валюта, к примеру, с апреля 2015 года выросла приблизительно на 25 %. Те, кто играет на росте валюты, ловит пики роста и на этом пике конвертируется и покупает недвижимость. Единственно достойный ответ валютчикам — длинные рассрочки, которые позволяют фиксировать цены и играть на курсовых разницах».

«Сейчас ситуация выглядит следующим образом: у кого цены в рублях — у того и покупают, – заявляет Ирина Могилатова, генеральный директор агентства недвижимости TWEED. – На элитном рынке основной ценовой тренд делает "первичка", потому что её просто больше. Так вот к настоящему моменту она практически вся перешла на рубли. Получилось так, что пока продавцы вторичных объектов держались за долларовые цены, покупательский спрос сместился в сторону первичных рублёвых объектов. Продавцы старого фонда так и не дождались, пока их недвижимость купят в долларах, поэтому к сегодняшнему дню они стали корректировать стоимость, и покупатели сразу же на это отреагировали. Таким образом, переход на рублёвую стоимость дал элитному рынку равновесие между спросом на первичные и вторичные предложения. Сейчас уже появились объекты на вторичном рынке, сопоставимые по рублёвой стоимости с "первичкой". Например, цены в "Доме на Мосфильмовской" ниже, чем в "Воробьёвом Доме", который реализуется по соседству, поэтому покупательский поток смещается в сторону первого. Срабатывает принцип: чтобы привлечь покупателей, нужно сделать цены сопоставимыми, а то и ниже».

Новостройки в валюте продаваться не могут, утверждает эксперт: «Все девелоперы давно вышли из тени и берут деньги по 214-ФЗ. Это белая история, с ними всё понятно. А вот на "вторичке" нет таких "физиков", которые говорят: "Хочу только рубли". Здесь расчёты могут быть какими угодно. Объекты могут выставляться в рублях, а покупаться в долларах. В "элитке" всё-таки история не до конца рублёвая. Квартира, например, стоит полмиллиона долларов. Что делает покупатель? Он переводит эти полмиллиона в рубли и смотрит по сторонам: "А что я могу купить за эти рубли?". На сегодня это примерно тридцать миллионов рублей. Деньги можно переводить туда-сюда, но всё равно покупатели будут ориентироваться на рубли».

«В долларах номинируются самые эксклюзивные объекты верхней границы элитного сегмента либо же те проекты, старт продаж которых произошёл более двух лет назад, и к продаже в которых предлагается ограниченное количество лотов, – сообщает Андрей Хитров, руководитель департамента стратегического консалтинга и исследований компании Welhome. – Такие проекты уже вышли на заданный уровень продаж и окупаемости, и девелоперам нет смысла существенно снижать цены на лоты, чтобы скорее их реализовать. Самыми привлекательными проектами из новых, цены на которые предлагаются в иностранной валюте являются жилые комплексы Chekhov (Тверской район), Turandot Residences (Арбат) и некоторые другие. Поэтому клиенты, имеющие валютные сбережения и желающие приобрести себе эксклюзивное жильё, могут рассмотреть указанные выше жилые комплексы».

Среди проектов, в которых остались валютные цены, Сергей Егоров, партнёр, директор департамента жилой недвижимости S.A.Ricci, отмечает клубный дом «Негоциант», апартаменты в «Городе Столиц» и «Око» в ММДЦ «Москва-Сити», МФК «Новый Арбат, 32», St.Nicolas. «Не открою Америку: при ослаблении рубля возникает активизация покупателей, хранящих деньги в валюте, а это основная аудитория жилья премиум-класса», - замечает эксперт.

Во всех жилых комплексах обсуждаются индивидуальные условия рассрочки и предоставления дисконта. Конечно, спрос на проекте зависит, в том числе и от валюты, в которой экспонируются квартиры. Однако главное — это характеристика самого объекта. В проектах с устаревшей концепцией и квартирами огромных площадей ситуация плачевна. Такие жилые комплексы сегодня в наименьшей степени интересны клиентам. В результате, в отдельных случаях девелоперы вынуждены предлагать значительный дисконт до 20 %, чтобы как-то привлечь покупателей и не важно, какого прайса, рублёвого или долларового, придерживается девелопер.

«Данный формат расчётов хорошо востребован на вторичном рынке недвижимости, когда продавец недвижимости захочет сохранить и, возможно, увеличить свой доход за счёт колебаний курса валют, а потому предпочтёт получить деньги за продаваемую квартиру в валюте. На первичном рынке ценообразование скорректировалось, однако расчёты между застройщиками и покупателями как были, так и остаются в рублях», – уверен Дмитрий Власов, коммерческий директор компании RDI.

Что делать с потенциальными инвесторами и покупателями, которые хранят деньги в валюте? «Естественно, сложно что-либо предпринимать в тот период, пока валюта находится в тех колебаниях, которые мы наблюдаем за последний год, – говорит Валерий Мищенко. – Потому что валюта — это альтернативное вложение денег. Люди за последние десять лет для сохранения сбережений вкладывали деньги в основном в неё, недвижимость и золото. Поэтому, в каком-то смысле, валюта и квадратные метры — это конкуренты. 

При сильном колебании валютных курсов люди стараются получить рублевую массу для того, чтобы обменять её на квадратные метры или какие-то другие способы сохранения капитала. Нестабильность валютного рынка всегда провоцирует всплеск интереса к рынку недвижимости. Валютчикам достойных предложений в этой связи нет. Потому что брать на себя риск, который ты абсолютно не контролируешь, я имею в виду застройщика, — это, как минимум, непрофессионально».