Квадрум: Лавка ценностей

Лофт-апартаменты — довольно новый, хотя и «хорошо прижившийся» продукт на рынках двух столиц. Говорить, что купив жильё в таком проекте, вы будете жить на другой планете, конечно же, не стоит, но быть готовым к некоторым особенностям все же придётся.

Много или мало

Оценить объём рынка именно лофт-проектов довольно сложно, так как нет чёткого определения, что относится именно к лофт-апартаментам – только ли реконструированные старые помещения или все проекты, в том числе новые, просто носящие в себе черты лофт-стиля.

Оценки объёма предложения лофтов в Москве сильно разнятся. По данным компании NAI Becar Apartments, на сегодняшний день в продаже лоты в 15 лофт-проектах, что составляет чуть менее трети от всего рынка апартаментов. А если брать «чистые» лофты — то есть помещения именно в реконструируемых исторических зданиях, то их, по данным Kalinka Group, и вовсе не более 2 %. И, как отмечает директор департамента городской недвижимости компании Kalinka Group Елена Егорова, ждать новых «старых» лофтов не приходится: пригодных для реновации объектов в пределах Третьего транспортного кольца осталось очень мало.

В Петербурге, как ни странно, при его несомненном потенциале, жилых лофт-проектов единицы. Реализуется и вовсе единственный — проект Docklands в Василеостровском районе, возводящийся на месте бывшего грузового дока речного порта на острове Декабристов. Помимо двух бизнес-центров и гостиницы здесь строят три 11-этажных корпуса апартаментов, а целиком проект представляют как лофт-квартал.

Как рассказывает директор по продажам УК Docklands (СПб) Екатерина Запорожченко, есть проект Jensen Group в Сестрорецке, но он пока «завис». Ещё несколько проектов находятся в разработке, но на рынок они пока не выходили.

Большинство московских лофт-проектов расположено в центре или недалеко от его границ. Исключение — The Loft Park, расположенный между станциями метро «Речной вокзал» и «Водный стадион». Как отмечает ведущий специалист департамента консалтинга и аналитики компании «Азбука Жилья» Екатерина Артёмова, большинство корпусов, находящихся на реализации в конце III квартала 2015 года, расположены в ЦАО (16). Вторым по распространенности является САО (9). Далее следуют СЗАО (2), ВАО и ЮАО (по 1 лофт-проекту соответственно).

Несомненным плюсом лофт-предложения, впрочем, как и всех апартаментов, является цена, а в случае с лофтами, ещё и скорость строительства. Аналитики компании Kalinka Group считают, что если в данном районе есть жильё того же класса, то стоимость апартаментов будет ниже на 15-20 %. Если конкурентного окружения нет, то девелопер может устанавливать и более высокие цены на лофты. При этом ценовая динамика лофт-формата такова, что за время редевелопмента здания, а это обычно 1,5-2 года, стоимость апартаментов в нём увеличивается на 30-40 %. За это же время жильё даст прибавку около 20 %, а сроки его строительства длительнее.

Избранный контингент

Однако преимущества лофт-стиля не в цене, а точнее, не столько в цене — открытые пространства, высокие потолки, кирпичные стены, а ещё лучше, если здания с историей. Это и определяет специфику аудитории. «С точки зрения российского менталитета лофты сложно воспринимать как жильё массового сегмента. Это модный формат жилья, популярный в США, Лондоне и Европе. Российские люди привыкли скорее к классике в дизайне интерьеров, допуская элементы хайтека», – делится опытом генеральный директор компании «МИЭЛЬ-Новостройки» Софья Лебедева.

Так что аудитория, на которую делали и делают ставку девелоперы, — это богема. «Такое жильё может быть привлекательным для людей с определённым творческим видением, которые могут использовать лофты не только для проживания, но и как место для творчества, для своих мастерских.

Например, лофты весьма привлекательны для художников и фотографов, для творчества которых очень важен высокий уровень инсоляции, а также свободное пространство. Художники в лофтах зачастую устраивают собственные галереи, а фотографы студии, где и проводят съёмки. Ещё лофты интересны таким творческим категориям как актерам, писателям. Для них важна «недавящая» обстановка, возможность собирать большое количество единомышленников, пространства и оригинальный интерьер, дающие почувствовать свободу.

Также для творческого выражения и совершенствования лофты могут быть интересны и самим дизайнерам, в таком случае у них появляется возможность практиковаться в смешении различных стилей, создании оригинального дизайна, одним словом, воплощать свои смелые идеи в жизнь», – видит аудиторию Софья Лебедева.

Однако, считают другие эксперты, это уже устаревшие данные. «Я считаю, что лофт нужен не только богеме, – говорит генеральный директор агентства недвижимости TWEED Ирина Могилатова. – Тем более, что в нашей стране богему, которая может себе позволить купить недвижимость в хороших лофт-проектах, можно пересчитать по пальцам. Откуда у нас столько платежеспособной богемы? Количество экспонирующейся на рынке бывшей промышленной недвижимости явно находится в большинстве. Поэтому в лофтах живёт и небогемная публика». Нередко владельцами жилья этого формата становятся специалисты IT-сферы и программисты, которым удобно работать в атмосфере спокойствия, тишины, свободы.

«Если еще в 2000 годах, когда этот сегмент в Москве только формировался, можно было чётко описать целевую аудиторию сегмента лофтов, сегодня эта аудитория достаточна размыта. И описать её становится сложнее. Однако ядром этой целевой аудитории являются активные люди 20-45 лет, как правило, свободные от семейных обязанностей, интеллектуалы, ценящие свободу передвижения и имеющие опыт проживания, работы в Европе, Америке. Они ценят историческую особенность места и стремятся к необычным ощущениям, следят и разбираются в моде, а также рассматривают данный сегмент как перспективный формат для инвестиций», – рисует собирательный образ ЦА лофт-апартаментов вице-президент, генеральный директор NAI Becar Apartments Александр Самодуров.

Екатерина Запорожченко расширяет круг интересантов: «Особенного портрета покупателя лофта как такого нет. Есть, конечно, мнение, что это обеспеченный холостяк средних лет, золотая молодёжь, представители богемы и шоу-бизнеса. Но наш опыт показывает, что это не совсем так. Покупают и семейные пары, и с детьми. Для них важно качество проекта».

Не только жить!

Специфика формата и целевой аудитории определяет и особенности инфраструктурного набора лофт-комплексов. Как рассказывает директор департамента городской недвижимости компании Kalinka Group Елена Егорова, каждый лофт-проект детально продумывается с точки зрения инфраструктуры и имеет чёткую ориентацию на определённую целевую аудиторию. В бизнес-плане фиксируется наполнение комплекса, которое помимо апартаментов может включать хостел, выставочные павильоны, офисы, звукозаписывающие студии и прочие творческие мастерские для сдачи в аренду, коворкинги, магазины, барбер-шопы, бары, фитнес-клубы. То есть все те заведения и виды активности, которые посещаемы и любимы творческими людьми, молодёжью. Соответственно, в проект закладывается и соответствующая нарезка, и технические особенности помещений.

«Традиционно план застройщика подразумевает помещения с якорным арендатором, чьи услуги необходимы каждому, вне зависимости от формата его жилья. Это может быть продуктовый магазин, кофейня, отделение банка или фитнес-клуб. Как и в любом элитном жилом комплексе, профиль такого арендатора или владельца площади определяется заранее. Обычно известна и марка, конкретная продуктовая сеть или название объекта спортивной инфраструктуры, которые займут это место, договор с ними подписывается ещё на этапе проектирования. Либо же при проектировании и бизнес-планировании может быть определён сам формат заведения, а конкретный арендатор выбран позже, когда лофт-проект будет построен», – отмечает Елена Егорова.

Прочие помещения сдаются в аренду тем, чья потенциальная аудитория проживает в комплексе. Впрочем, ждать суперразвитой инфраструктуры от апарт-комплексов не приходится — многое зависит и от того, где расположен комплекс и какого он размера. «Как раз особенностей инфраструктуры в лофтах нет, точнее инфраструктура минимальна, – говорит Елена Егорова. – Покупателей привлекает особенность помещения и архитектура самого здания, а не сопутствующая инфраструктура. К тому же в таких проектах не очень большое количество апартаментов, следовательно, возведение инфраструктуры зачастую просто не оправдано. К тому же лофты располагаются в основном в близких к центру районах, где уже есть сформированная обширная необходимая инфраструктура в пешей доступности».

Есть и исключения. Например, если это лофты в составе многофункционального комплекса, как например, «Даниловская мануфактура», то состав инфраструктуры здесь обусловлен разной функцией зданий — офисы, апартаменты, гостиница. «Здесь назначение площадей распределяется в соответствии с эффективной концепцией использования, – поясняет руководитель отдела городской недвижимости ORDO Group Moscow Ольга Тараканова. – Там и рестораны, и спорт, и офисы и салоны красоты и много всего прочего. Если же это отдельное здание-лофт, расположенное в ЦАО, в окружении имеющейся городской инфраструктуры (рестораны, магазины, театры, музеи и т.п.), то никаких особенных приёмов по созданию чего-то эдакого для владельцев лофтов здесь нет смысла применять. В этом просто нет необходимости».

Ещё одно интересное замечание, касающееся инфраструктуры: большинство экспертов уверены, что детской инфраструктуре здесь не место. «В отличие от традиционных жилых комплексов, здесь отсутствуют такие объекты, как детские сады, детские клубы и т.д.», – говорит директор департамента консалтинга, аналитики и исследований Blackwood Александр Шибаев. В то же время, Екатерина Запорожченко, говорит, что в их концепции детский сад как раз предусмотрен. В любом случае девелопер всегда старается учитывать пожелания жильцов: если есть запрос и понятно, что он востребован, то девелопер всегда пойдет навстречу в поисках арендатора.

Понятно, что арендаторы помещений в лофт-проектах руководствуются теми же соображениями, что и арендаторы в любом жилом комплексе: главное, чтобы их услуга была востребована. Елена Егорова поясняет: «Если комплекс имеет закрытую территорию, то ритейлеры ориентируются на потребности жильцов, если он стоит на первой линии, то круг аудитории расширяется, включая прохожих, офисных сотрудников, работающих поблизости. Второй вариант больше интересен сетевикам».

Если говорить о «прозе» — ставках, но на сегодняшний день по данным NAIBeсar, самые низкие ставки в МФК The Loft Club. Аренда здесь начинается от 12 тыс. руб. за кв. м в год. В целом по Москве ставки доходят до 30 тыс. руб. Стоимость покупки начинается от 130 тыс. руб. за кв. м в год. Но как отмечает Ольга Тараканова, всё может измениться: «Девелопер закладывает ставки или цену продажи в свою финансовую модель, берёт кредит и рассчитывает сроки реализации. Поскольку реализация проекта обычно рассчитана на несколько лет, рыночная ситуация может скорректировать первоначальные планы по ценообразованию, как это и произошло за последние полтора года у всех застройщиков».