Квадрум: Дорогой подарок обязывает

Квартира в подарок — щедро и возможно. Согласно закону собственник имеет право подарить свою комнату, квартиру или даже дом. К тому же у щедрости нет ограничений: даровать можно не целое жильё, а лишь часть — свою долю, а также право требования жилья, принадлежащее дарителю на основании ДДУ.

Но преподнести в дар недвижимость сложнее, чем букет цветов, здесь есть свои нюансы, о которых КВАДРУМ сегодня и расскажет.

Кого люблю, тому дарю

Итак, презентовать квартиру можно. Причём можно кому угодно: близкому или дальнему родственнику, знакомому или вообще незнакомому человеку, взрослому или ребёнку, россиянину или иностранцу, физическому лицу, коммерческой или благотворительной организациям. Но ограничения всё-таки существуют.

Прежде всего, право сделать такой подарок есть исключительно у собственника. Если вы лишь проживаете и распоряжаетесь недвижимостью, но не владеете ею, то не можете её дарить. Кроме этого, дарить не могут несовершеннолетние и недееспособные. В первом случае права детей оберегаются органами опеки, только с их согласия могут проходить подобные сделки. Во втором случае такое дарение легко признаётся недействительным.

Законодательство ограничивает не только круг дарителей, но и круг одариваемых. Светлана Матвеева, заместитель генерального директора по правовым вопросам «МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости», обращает внимание, что не разрешается дарить недвижимость работникам образовательных и медицинских организаций, а также работникам соцслужб, если даритель у них учится, лечится или содержится. Квартиры и дома нельзя дарить не только самим этим работникам, но и их родственникам. Кроме этого, нельзя дарить такие подарки государственным чиновникам и служащим, а также служащим Банка России именно из-за их должностного положения.

Последний же нюанс процесса дарения касается подарков коммерческим организациям. Физическое лицо может жаловать такой организации свою недвижимость, а вот подобные подарки между двумя коммерческими организациями невозможны.

Как подарить?

Квартира — подарок хороший, но в подарочную коробку она не упаковывается, а дарится путём оформления договора дарения. Такой договор, как отмечает Мария Литинецкая, управляющий партнёр «Метриум Групп», можно оформить двумя способами: самостоятельно или у нотариуса.

При самостоятельном оформлении договор составляется в простой письменной форме, образец можно посмотреть в Интернете. В тексте договора указывается ФИО участников, предмет договора, правоустанавливающий документ дарителя на объект и характеристики самого объекта, а именно: адрес, количество комнат, площадь квартиры, этаж.

Договор дарения считается заключённым после его подписания. Однако переход права собственности необходимо зарегистрировать в Росреестре. Сделать это можно непосредственно в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии, а также в Кадастровой палате или МФЦ. Обращаться необходимо в органы, которые располагаются по месту нахождения имущества.

Для регистрации перехода в Росреестре, как обращает внимание Светлана Матвеева, необходимо подать следующие документы:

• договор дарения в трёх экземплярах;
• заявление о государственной регистрации;
• свидетельство о государственной регистрации права собственности дарителя и правоустанавливающий документ дарителя на недвижимость;
• кадастровый паспорт, он может не требоваться, если есть в регистрационном деле;
• выписка из домовой книги;
• нотариально удостоверенное согласие супруга или супруги на совершение сделки по распоряжению совместно нажитой недвижимостью;
• в определённых случаях согласие органов опеки;
• нотариально заверенная доверенность на представителя, если документы подаёт не собственник;
• документ, подтверждающий оплату госпошлины.

Оформление договора у нотариуса платное, но такая процедура уменьшает возможность оспаривания подарка в суде, так как нотариус не только корректно составит договор, но в случае необходимости выступит в качестве свидетеля, что вся процедура была оформлена согласно закону, а все участники заключали договор добровольно и осознанно.

Ирина Доброхотова, председатель совета директоров «БЕСТ-Новострой», добавляет, что профессионал всегда подскажет, как оформить документы, чтобы в будущем даритель не пожалел об этом, от чего никто из нас не застрахован. Эксперт вспоминает: «Был такой случай. Мама подарила сыну квартиру. Документы по сделке уже были сданы на госрегистрацию, а сын в это время трагически погиб. Мама захотела всё отменить, но было поздно, и квартира отошла невестке. А всего-то и требовалось прописать в договоре одно-единственное условие, что в случае смерти одаряемого, квартира возвращается в собственность дарителя. Если бы договор составляли профессионалы, этой проблемы не возникло бы».

Кроме учёта всех юридических нюансов, нотариус регистрирует и договор дарения, и переход права собственности. Мария Литинецкая разъясняет: «Нотариусу передаются все необходимые документы. После этого он составляет договор дарения, в котором указывает сдельную стоимость подаренной квартиры, причём стоимость не должна быть завышена. После этого нотариус забирает договор и оригиналы документов (кроме паспортов), назначает дату получения свидетельства и выдаёт расписку о получении документов. Забрать документы можно либо у нотариуса, либо в управлении Федеральной службы государственной регистрации».

Мурат Бороков, руководитель отдела юридического сопровождения клиентов Kalinka Group, добавляет ещё один веский аргумент в пользу оформления дарения у нотариуса: «Нотариально заверенный договор гарантирует восстановление документа при утрате».

Рената Беляева, руководитель юридического департамента семейства компаний KASKAD Family, обращает внимание, если миллионный подарок находится в совместной собственности, то для совершения сделки требуется согласие всех собственников. Аналогично требуется и согласие супруга, даже если квартира была оформлена лишь на одного, а при вступлении в брак брачный договор не заключался. А вот доля жилого помещения, находящегося в долевой собственности, может быть подарена без согласия других собственников, так как законодательство этого не требует.

Лучше не дари, да после не кори

Следует помнить, что подарок — это всегда безвозмездно и бесплатно. Нельзя взамен подарку требовать что-то именно потому, что это был подарок.

IRR.RU обращает внимание, что в договоре дарения не должно быть никаких требований и условий к одариваемому: «Не стоит использовать дарение в качестве замены договора ренты. При нарушении этого правила договор попросту будет признан недействительным. Нельзя также ставить условие о переходе в собственность квартиры только в момент смерти дарителя, для этого есть завещания. Такой договор также будет признан ничтожным. А вот такое условие, как, например, поступление в институт, допустимо. Но в этом случае право собственности придётся регистрировать только после соблюдения данного условия, а договор дарения без регистрации действителен всего один месяц».

Прежде чем дарить недвижимость, следует тщательно подумать и взвесить все за и против. Ирина Доброхотова рассказывает: «Как правило, вопрос о дарении возникает у человека, который хочет передать квартиру конкретному преемнику и ему важно обезопасить его от чьих-либо посягательств. Пример из практики: у бабушки есть несколько внуков, но ухаживает за ней только одна внучка, причём она не только готовит, убирает, кормит, но и оплачивает коммуналку. Бабушка считает справедливым оставить квартиру только этой внучке, но боится, что потом остальные внуки захотят поделить наследство. В этой ситуации наиболее целесообразным вариантом передачи имущества будет дарение, тем более, что внучка уже доказала свою преданность. То есть даритель должен безоговорочно доверять одариваемому. В практике известны случаи, когда отношения с дарителем после сделки расстраивались, квартира продавалась, бывший собственник терял жилплощадь, но ничего изменить было нельзя. Была, например, ситуация, когда дед подарил квартиру внуку, а тот разбил машину и решил эту квартиру продать и выселил деда. Поэтому, если вы не уверены в человеке, которому собираетесь оставить квартиру, то лучше составить завещание. В этом случае при жизни имущество будет принадлежать вам, вы сможете распоряжаться им по своему усмотрению. А если передумаете, то завещание всегда можно переписать».

Подобные истории не редкость. Рената Беляева вспоминает: «Истица обратилась в суд с иском об отмене договора дарения. В основании своих требований указала, что спорная квартира находилась в общей долевой собственности с мужем. Подарив в 1995 году квартиру дочери, они с мужем надеялись, что дочь будет проявлять заботу о них, но это оказалась не так. После смерти мужа отношения с дочерью вообще испортились. Были основания опасаться, что дочь отправит мать в дом престарелых. В иске было отказано. Вышестоящий суд, рассматривая жалобу, указал, что описанные обстоятельства не могут рассматриваться как основания для отмены договора дарения». 

Итак, подарок забрать невозможно, после подписания договора и регистрации перехода права собственности нельзя просто передумать, хотя есть и исключение. Во-первых, текст договора дарения может содержать условия, по которым в случае смерти одариваемого, квартира возвращается дарителю. Во-вторых, в законодательстве есть пункт, отменяющий дарение. Наталья Баранкова, юрист компании АО «Пересвет-Инвест», рассказывает, что дарение отменяется, если одариваемый совершит в отношении дарителя противоправные действия. Например, убьёт его, тогда наследники через суд имеют полное право требовать подарок назад. Расторжение также возможно, если подобные действия были совершены одариваемым в отношении родственников и близких людей дарителя.

В-третьих, Рената Беляева напоминает, что несоблюдение формы договора влечет его ничтожность. А раз ничтожен договор, то и квартира не подарена. Кроме того, лица, имеющие вещные права на квартиру, могут требовать признание договора дарения недействительным. Например, банк, являющийся залогодержателем данной квартиры. И если согласие банка на такую операцию не было получено, то сделку суд также признает ничтожной.

Подаренная квартира является собственностью того, кому была подарена, и не подлежит разделу даже при разводе. Однако Светлана Матвеева обращает внимание, что такое имущество всё же может быть признано совместно нажитой собственностью, если будет установлено, что за время брака за счёт общего имущества супругов или личного имущества другого супруга были произведены вложения, значительно увеличивающие стоимость такого подарка. Например, был сделан капитальный ремонт.

Цена подарка

За подаренную квартиру, конечно, ничего не платят. Но государство рассматривает такой подарок как доход, с которого надо заплатить 13 % налога. А если квартиру подарили нерезиденту, как отмечает Мурат Бороков, то налог вообще составит 30 % от рыночной стоимости подарка.

В данном правиле есть исключения. Сергей Новиков, руководитель юридического департамента компании «НДВ-Недвижимость», разъясняет: «Близкие родственники и члены семьи (супруги, родители, дети, в том числе усыновители и усыновленные, дедушки, бабушки, внуки, полнородные и неполнородные братья и сёстры) освобождаются от уплаты налога при дарении на основании закона. Во всех остальных случаях налог платится, при этом стоимость квартиры должна быть установлена сторонами в договоре дарения. И эта стоимость должна соответствовать уровню рыночной цены на такую квартиру». Мария Литинецкая уточняет, что стоимость квартиры определяется с помощью технического паспорта БТИ, либо с помощью кадастрового паспорта. Безусловно, можно прибегнуть и к услугам оценщика, если есть такое желание.

Итак, если вы дарите квартиру сестре, то налог никто из вас не платит. Если вы дарите квартиру племяннику, то он должен заплатить 13 %. Поэтому, если отношения между родственниками хорошие, то лучше сперва подарить квартиру сестре, а та уже по цепочке подарит её своему сыну.

В любом случае, правильно подаренная квартира — роскошный подарок на долгую память.