Квадрум: «Большая деревня»

У стен Кремля можно запросто купить себе дом с участком

Квадрум

В сознании наших соотечественников Москва – крупный, современный мегаполис, где жизнь любого её района и всех жителей полностью подчинена урбанистическому укладу. Ритм столицы сказывается на всём: перемещениях по автомагистралям и метро, офисной и заводской работе, реакции на политические события, насыщенной культурной программе, массовых спортивных соревнованиях, активности в строительстве новых объектов.

Представить себе уголок в стиле сельской идиллии, когда спозаранку выходишь на крыльцо собственного дома с мыслью полить цветы или прополоть огород, достаточно сложно. И напрасно – таких мест в Москве достаточно!

«Белые вороны» рынка недвижимости

«Что такое частные домовладения в Москве? Низшая категория — это избушки-развалюшки, которые достаются людям по наследству, как правило, вместе с сундуками старой одежды и альбомами дореволюционных фотографий. Такие есть и в деревне Терехово, что в Мневниках, и в статусных местах – например, в Серебряном бору, в Посёлке художников на Соколе. Есть современные объекты в диапазоне от отдельных домов, построенных в начале 2000-х, до коттеджей в организованных посёлках, возведенных в последние годы. Совсем уж «сливки» — особняки в центре Москвы, как правило, клубного типа, прошедшие реконструкцию или полную перестройку, — рассказывает Михаил Куликов, директор департамента вторичного рынка корпорации «ИНКОМ-Недвижимость». — При этом все эти объекты, от сараев до городских усадеб, являются «белыми воронами» на рынке жилья. Интерес к ним как к экзотике, контингент покупателей своеобразный, сделки длятся годами, цены космические, а юридические нюансы таких операций – лабиринт, в котором и с нитью самой Фемиды чувствуешь себя не вполне уверенно».

«Сейчас в старых границах Москвы расположено около 40 тысяч жилых зданий, из них на частные дома приходится менее 5%, — комментирует Илья Менжунов, директор департамента элитной недвижимости компании «Метриум Групп». — В основном, подобные объекты сосредоточены в центре (старые особняки), а также в исторических посёлках. Данный формат, как правило, одновременно сочетает в себе все плюсы проживания в городе и за его пределами: хорошую транспортную доступность, развитую инфраструктуру, близость уникальных природных объектов. И хоть некоторые дома расположены в самом сердце столицы и лишены зелёных оазисов, этот фактор сполна компенсируется месторасположением особняка. Жить в собственном доме в центре Москвы — небывалая роскошь даже в рамках элитного сегмента».

Эксперты называют некоторые предложения особняков на вторичном рынке жилья в центре города. В Замоскворечье, на ул. Большая Татарская (ст. м. «Третьяковская») отдельно стоящий особняк со своей придомовой территорией в 14 соток. Общая его площадь – 540 кв. м. Три этажа, подземный паркинг, много подсобных помещений. Предусмотрено 5 спален, гостиная, несколько кабинетов, 4 санузла. Есть лифт. Стоимость: 427,3 млн рублей. На Смоленской набережной (ст. м. «Смоленская») отдельный дом. Общая площадь – 650 кв. м. 3 этажа, 7 комнат, 3 санузла. Стоимость: 575 млн рублей. Историческое здание после реставрации в 1-м Добрынинском переулке (ст. м. «Добрынинская»). Общая площадь – 1280 кв. м., 4 этажа и мансарда. Стоимость: 666,9 млн рублей.

«В Староконюшенном переулке есть огромный особняк, принадлежащий одной семье. Во дворе перед домом есть небольшой участок земли, отделённый от соседнего дворика перегородкой и доступный для пользования только этой семьи. На площадке можно разместить примерно шесть автомобилей. В другом московском переулке – Последнем – есть пятиэтажный особняк, встроенный между двумя другими старинными зданиями. Он недавно отреставрирован, и представляет собой частное домовладение», — рассказывает Валерия Косенкова, руководитель департамента городской недвижимости Kalinka Group.

Ирина Жарова-Райт, управляющий партнёр семейного офиса Sesegar, называет ещё деревянное домовладение в 1-ом Казачьем переулке, более похожее на дачу в Загорянке, с коммунальным проживанием трёх семей. «Мне кажется, что уникальны по своему особняки на Поварской, 28 и в Малом Власьевском, 12, — говорит эксперт. — В чём же уникальность этих объектов? На Поварской полностью реконструированное домовладение жилой площадью около 500 кв. м, которое в вертикальной связи образует своего рода городской таунхаус. Недостатком является отсутствие земли, но, с другой стороны, это домовладение как часть элитного жилого дома позволяет использовать инфраструктуру этого комплекса, включая подземный паркинг. В Малом Власьевском — другая история, и история в прямом смысле этого слова, потому что усадьба связана с именами видных деятелей искусства первой половины XX века, а само здание — предмет изучения инженерных достижений, так называемый умный дом того времени, где вентиляционные каналы аккуратно убраны в колонны, толщина стен (около метра качественного кирпича) позволяют сохранить комфортный температурный баланс в любое время года. Владеть таким жилым домом площадью 1 500 кв. м и земельным участком в 30 соток может позволить себе не просто покупатель, имеющий большой кошелек, но прежде всего большой интеллектуал, ценитель истории, искусства». 

Свято место...

«Помимо отдельно стоящих особняков, на московском вторичном рынке городских частных домов регулярно присутствуют два-три объекта в старых посёлках», — напоминает Илья Менжуков.

«Уникальна для сегодняшнего времени архитектурная и историческая составляющая Посёлка художников. Основанный в 1923 году, он занимает площадь в 21 га. Каждый придомовой участок имеет площадь примерно 9 соток, — отмечает Нина Резниченко, руководитель департамента продаж загородной недвижимости IntermarkSavills. — Посёлок художников стал одним из воплощений концепции города-сада. С 1979 года он находится под охраной государства как памятник градостроительства первых лет советской власти. Улицы посёлка были проложены таким образом, чтобы зрительно расширить пространство. Например, улица Сурикова поделена на три разные по ширине части, благодаря чему с одного конца она кажется очень длинной, а с другого — короткой. Улица Поленова в своей центральной части «сломана» под углом 45°, и поэтому она кажется более длинной и широкой. Фасады некоторых домов не имеют окон, чтобы не задерживать на себе взгляд. Для того, чтобы в полной мере прочувствовать уникальную атмосферу Посёлка художников, по нему стоит пройтись пешком – вид из окна машины может дать лишь самое первое, очень общее представление».

«Живут там семьи, получившие дома в наследство от родителей, или новые владельцы, которые построили на приобретённом участке новые современные дома, — добавляет Валерия Косенкова. — Состояние жилья напрямую связано с достатком владельца и историей домовладения: если это обеспеченный человек, выкупивший недвижимость в современные годы, то и дом его представляет собой роскошный коттедж. Многие дома сохранили старый облик, и, несмотря на своё «элитное положение» в границах Москвы, напоминают деревенские постройки».

Илья Менжуков вместе с тем подчёркивает, что срок экспозиции таких объектов чаще всего растягивается на месяцы. Это объясняется высокой стоимостью данных лотов. Например, в Посёлке художников компания «Метриум Групп» продаёт два объекта стоимостью 8 млн долларов – один площадью 520 кв. м на участке 9 соток, а второй – 400 кв. м на участке 13 соток».

«Рынок частных домов в Москве очень компактный и работа здесь ведётся в буквальном смысле в режиме ручного управления. Спрос своеобразный. Люди, которые хотят заплатить деньги и не получить головную боль от владения недвижимостью, такие варианты фактически не рассматривают», — говорит Михаил Куликов. — При этом, не обладая всеми преимуществами загородного жилья, такие объекты существенно, примерно в 3-5 раз, превышают по стоимости свои «полноценные» аналоги даже на самых престижных направлениях. По мнению Михаила Куликова, продавцы искренне полагают, что у них на руках – уникальная недвижимость, и покупатель должен считать честью для себя заплатить за неё безумные деньги. «Помню клиента, который продавал дом в Мякинино, — приводит пример эксперт. — Участок в 30 соток, общая площадь коттеджа 500 кв. м, красный кирпич, выглядит как «мой дом – моя крепость». Недвижимость уже не отвечала современным предпочтениям покупателей, что, впрочем, совершенно не смущало владельца. Три года назад он хотел за неё 10 млн долларов, мы полагали, что объект может вызвать хоть какой-то интерес не раньше, чем цена предложения будет снижена втрое. Продавец не согласился. Насколько я знаю, за прошедшие годы, ни одного желающего на этот дом так и не нашлось».

Кремлёвский старатель

Нашумевшая история – продажа жилого деревянного дома на так называемом «Золотом острове», буквально в двухстах метрах от Кремля (Софийская набережная, д. 30, корп. 6), о которой в своё время писали-переписали все СМИ, были сняты телесюжеты. О ней вспоминает Михаил Куликов: «В собственности у 74-летнего хозяина находилось не только одноэтажное строение, но и (что, вообще, фантастика!) земля под ним площадью 3,5 сотки. Общая площадь дома 80,2 кв. м, жилая – 54,6 кв. м, кухня – 10 кв. м. Ещё в 1920 году этот дом достался отцу нынешнего владельца. С введением приватизации сын не без труда, но оформил в собственность и строение, и землю, а в 2011 году выставил их на продажу за 180 млн рублей. Потенциальные покупатели в основном рассматривали объект в коммерческих целях и более всего интересовались возможностью участия собственника в предполагаемом тогда властями проекте реконструкции района «Золотая миля». Однако планы остались на этапе разговоров, и интерес к объекту сразу снизился. Последнее предложение о покупке было сделано в позапрошлом году в размере примерно 160 млн рублей, и отклонено хозяином».

Разброс цен на рынке городских особняков, действительно, колоссален. Как и во всём сегменте элитной недвижимости, прайс на такие объекты может различаться в десятки раз. «Например, самый бюджетный особняк на вторичном рынке из тех, что мы предлагаем в данный момент – это дом площадью 952 кв. м, расположенный в Хорошевском районе, рядом со станцией метро «Сходненская». Его стоимость составляет 2,2 млн долларов. Этот особняк подходит больше под офисы, частную клинику или детский сад – для личного проживания он годится в меньшей степени в связи с планировкой помещений. Также стоит отметить, что новому владельцу, скорее всего, придётся делать реконструкцию. 

Также мы продаем особняк на Садово-Спасской улице площадью 282 кв. м за 6,2 млн долларов. Здание выполнено в стиле барокко и функционально распланировано на рабочие зоны. На 1-м этаже расположены: входная группа, 3 кабинета, кладовая, санузел, серверная, гардеробная комната. На 2-м этаже: кабинет руководителя в 30 кв. м, роскошная приемная, кухня, 2 кабинета. Мансарда состоит из большого холла со вторым светом, также здесь есть 3 кабинета, переговорная, санузел. Здесь вполне может расположиться головной офис какой-нибудь крупной компании. Что касается предложений, предназначенных именно для проживания, то в данный момент мы продаём особняк на Кривоарбатском переулке площадью 3 800 кв. м за 75 млн. долларов. Сегодня это один из самых высокобюджетных объектов на рынке городских частных домов. Ввиду недавней реконструкции, здание предлагается без отделки, поэтому новые владельцы смогут организовать пространство по собственному усмотрению», — рассказывает Илья Менжуков.

Однако стоит учесть, что реконструкция таких объектов – дело тонкое. Это связано с тем, что большинство из них представляют историческую ценность. Поэтому есть целый ряд ограничений, которые нужно изучать очень подробно, прежде чем приступать к ремонтным работам (реставрации по фасаду, внесению конструктивных изменений и т.д.). Порой нельзя менять даже декоративные решётки на окнах особняков.

Как правило, самая большая проблема для покупателей частных домов – получить разрешение на реконструкцию или перестройку расположенного на участке жилого строения, считает Михаил Куликов. Во многих случаях такая застройка имеет архитектурную ценность и одновременно довольно жалкий внешний вид. Собственник испытывает понятное желание снести старую избушку и построить новый дом, и тут надо быть готовым пройти девять кругов бюрократического ада. Большинство таких объектов – это потенциальные проблемы с документами: с разрешительной документацией на перестройку, с правами на землю и т. д.

«Помню, мы смотрели дом в печально известном посёлке «Речник» в Крылатском, — рассказывает Михаил Куликов. — Там было садоводческое товарищество, дома вообще не оформлены в собственность. На вопрос о документах продавец доставал книжку садовода и говорил: «Что вы переживаете? Этот дом здесь двадцать лет стоит, и ещё столько же будет стоять». Чем там закончилось дело, известно – бульдозерами».

Нина Резниченко также обращает внимание на некоторые юридические аспекты: «Документы-основания, которые нам приходилось встречать в ходе работы с такими домовладениями, бывают двух видов. Первый: когда земельный участок, на котором расположено домовладение, находится в долгосрочной аренде, как правило, сроком на 49 лет. В договоре аренды регламентирован порядок использования земельного участка, а также возможности возведения строений на указанном земельном участке. Второй вариант: земельный участок, который имеет категорию «земли населённых пунктов». Разрешенное использование: участки под размещение одноквартирных жилых домов и нежилых помещений либо земельные участки, находящиеся в составе дачных объединений. Например, в таких местах как Серебряный бор и Посёлок художников на Соколе можно встретить или один, или другой тип документов.

Так как земельные участки нередко расположены в природоохранной зоне, некоторые из них могут иметь ограничения в использовании. Ограничения в использовании земельного участка отражены в правоустанавливающих документах и, приобретая такой объект, Покупатель должен понимать, что становясь собственником, он в соответствии с законодательством приобретает право на земельный участок на тех же условиях и в том же объёме, что и прежний собственник».

Иногда приходится сталкиваться с тем, что у таких объектов неоднозначная ситуация с документами и здесь в ходе заключения сделки нужен достаточно сильный юрист, чтобы взвесить все риски, которые могут быть весьма существенными. А, как известно, основой безопасности любой сделки с недвижимостью являются правильно оформленные документы на право собственности или на долгосрочную аренду, тем более в случаях, когда речь идёт о таких дорогостоящих объектах. Как полагает Илья Менжуков, осложнить процедуру переоформления собственности при покупке такого объекта способно и большое количество собственников, которое может достигать 12-15 физлиц.

Новые частники

«Частные дома, выставленные на продажу в черте Москвы, в подавляющем большинстве случаев — вторичные предложения, — говорит Нина Резниченко. — Как правило, речь идёт либо о недавно построенных современных домах, либо о старых домах под реконструкцию, где фактически продается лишь земельный участок для возведения на нём нового дома. Одним из редких исключений является ЖК Silver Place, pacположенный на территории Cеребряного бора, где к первичной продаже ещё не так давно предлагались таунхаусы. Однако сегодня и он уже относится ко вторичному рынку».

А вот мнение Ильи Менжукова: «Новые частные домовладения регулярно появляются на первичном рынке в пределах старой Москвы, однако объём такого предложения всегда ограничен. Девелоперы элитного сегмента находятся в постоянном поиске «лакомых» мест под возведение новых объектов такого формата, а также зачастую проводят капитальную реконструкцию уже существующих особняков. Доля многоформатных проектов, в которых есть подобные предложения, незначительна, так как площади, выделяемые под новостройки в пределах старой Москвы и, в частности, в ЦАО, ограничены. В качестве примера можно привести особняк, построенный в рамках ЖК «Остоженка Парк Палас». Его площадь составляет 2 560 кв. м, а бюджет покупки – 37 млн долларов. Он продается без отделки и имеет три наземных уровня, а также мансарду и подвал».

Несмотря на то, что иметь частный дом в границах Москвы мечтали бы многие, появление новых домовладений в современных условиях невозможно, согласна и Валерия Косенкова. Участков под застройку в столице мало, и если девелоперу удастся найти подходящую площадку и получить разрешение на строительство, вряд ли он решит использовать землю под строительство частного дома. Скорее, это будет высотное здание или элитный комплекс в несколько этажей.

В целом, частные домовладения, расположенные в черте Москвы, пользуются спросом, хоть и являются штучным товаром. Главное, чтобы этот спрос был реальным и платежеспособным. В силу этого продать такие объекты весьма непросто, а срок экспозиции, как уже говорилось, может составлять от 6 месяцев до нескольких лет.

«Если хотите знать моё мнение, то я назвал бы такие объекты неполноценным загородным жильём, — заключает Михаил Куликов. — Обладая большинством характеристик загородных объектов, они не имеют главного – хорошей экологии. Всё-таки, приобретая коттедж, хочется, чтобы за окном у тебя шумел лес, а не гремела автомагистраль, а на границе с поселком было озеро, а не автосервис и промзона, как, например, в вполне респектабельном посёлкеЕкатериновка на Рублёвском шоссе. Вообще загородный формат подразумевает иной, не городской темп жизни. Так что лично я к жилым коттеджам в городе отношусь с предубеждением и не считаю их органичными в сегодняшней Москве».