Компания Kalinka Realty представляет обзор по рынку пентхаусов Москвы.

«Пентхаусы (т. е. дома на крышах) в привычном для современного покупателя виде появились в США в 20-х годах прошлого века на последних этажах небоскребов. В силу своей редкости и диковинной новизны они сразу же привлекли внимание богатейших людей планеты, благодаря запросам которых очень скоро превратились в настоящие особняки с каминами, террасами, садами и бассейнами.

Хронология

15 лет назад пентхаусы как тип жилья на столичном рынке практически отсутствовали.

Первый элитный жилой дом в Москве появился по адресу Вересаева 6 в 1995 году. Там нет пентхаусов, хотя есть хвартиры двух- и трехуровневые. При этом вторые и третьи уровни квартир – мансардные. В середине девяностых ощущалось тяготение к мансардам – это новое прочтение мансард как элемента элитности. Многоуровневые мансарды появлялись после расселения коммуналок в сталинских и дореволюционных домах. Первый дом, в котором располагался пентхаус в привычном для нас понимании - Молочный 11. Дом был построен в 1996 году. Примерно в то же время появился и Новый Арбат, 29, где, можно сказать, был реализован промежуточный конструктивно-планировочный вариант между мансардой и пентхаусом.

Взглянем еще дальше в прошлое и зададимся вопросом – почему в Петербурге так много мансард, а в Москве – нет. Возможно, по той причине, что Питер проектировали и строили иностранцы, у которых традиционно принято делать жилые мансарды – возможно, в силу европейской еще средневековой традиции, когда городские пространства застраивались очень плотно. Для русской школы мансарды не столь характерны. Пентхаус – отдельный тип жилья, генетически родственный мансардам.

Добавим, что до 20-го века жизнь проистекала на нижних этажах – «барским» был второй этаж. На мансардах жила челядь и бедные студенты. В советское время эта традиция продолжалась. На верху давали мастерские художникам, но, как мы предполагаем, тоже из принципа «возьми себе боже, что нам не гоже».

Мансарды как элемент элитного жилья – первое достижение постсоветского рынка недвижимости.

Затем начался период возведения новых элитных домов. В 1997 – 1998 годы были построены ряд интересных домов.

Зачатьевский, 19 – RGI (пентхаус есть – там это двухуровневая квартира с эксплуатируемой кровлей и панорамным остеклением).

Агаларов-хаус (ул. Климашкина, Б. Грузинская) – двухуровневые квартиры на верхних этажах больше были похожи на мансарды – внизу квартира, вверху – эксплуатированная кровля, которую застеклили.

Потом были Оперная студия Вишневской (Опера-хаус) – Остоженка, 25. Там есть пентхаус / мансарда.

Сеченовский, 2, 3. В доме номер 3 последний этаж похоже на пентхаус. Однако решительный шаг в сторону пентхаусов как таковых, в отрыв от прародителей-мансард, был сделан уже в нулевые годы. Полноценный пентхаус – Молочный, 1. Помимо эксплуатируемой кровли, там большая площадь остекления.  

После Молочного ничего радикально нового в архитектуре пентхаусов не появилось.

«Классический пентхаус — это отдельная квартира, а вернее даже многоуровневый дом на крыше высотного здания, не подразумевающий наличия соседей и отличающийся панорамными окнами, высокими потолками (обычно 5–12 м) и большой площадью (в среднем от 200 до 500 м²). Часто пентхаусы продаются без стен, и благодаря внушительным размерам хозяин волен проектировать их пространство как горизонтально, так и вертикально, но предлагаются и варианты с отделкой, техникой и мебелью.

Главная же отличительная черта пентхауса — наличие собственной террасы или выхода на эксплуатируемую кровлю. Собственно там и размещаются необходимые владельцу изыски: солярий с бассейном, джакузи, фонтаны, зимний сад, зона отдыха с барбекю, а иногда даже мини-стадионы, корты или вертолетные площадки, — которые делают дом на крыше похожим на отдельную виллу» - Ольга Агуреева, Maindoor.

«Парадоксально, но до сих пор пентхаусы проектируются зачастую без понимания сущности этого типа жилья, притом, что новой архитектурной мысли уже 20 лет. Мы как консультанты часто видим проекты новых элитных домов, сделанные без какого-либо понимания класса элитности. Это относится и к пентхаусам как важной составляющей почти любого нового элитного дома. За последние несколько лет было два или три примера, когда архитекторы отводили, условно, 100 из 500 метров кровли под инженерию – венткамеры и т.д. Притом, что так использовать гипотетически полезное пространство неэкономично, это убивает саму идею пентхауса: рядом с пентхаусом никакой венткамеры не должно быть в принципе. У проектировщиков нет ответственности за экономические показатели, а только за метры – за исключением топов – вроде Григоряна, АБ, Скуратова, Уткина, Чобана и нескольких других – никто не понимает, что такое пентхаус и как его делать.

Пример – «Голутвинская слобода» – дом компании «Форум пропертис». Архитекторы запроектировали пентхаус ориентированным на пятнадцатиэтажный цековский дом, а не на Парк искусств. Мы пригласили Вячеслава Хомякова, который при существующих габаритах сделал с нами крайне востребованный на сегодняшний день продукт на рынке.

Пример не единственный», - директор по развитию Kalinka Realty Алексей Сидоров.

Пентхаусы элитного сегмента

De Luxe

• Barkli Virgin House, 1-й Зачатьевский пер., вл. 8/9, стр. 8,9
• «Патриарх», Ермолаевский пер., д. 15/44
• «Гранатный 6», Гранатный пер. вл.6-8
• «Гранатный 8», Гранатный пер. вл.8, стр.4
• Брюсов пер.19
• Агаларов Хаус
• Стольник
• Дворянское гнездо

Класс А

• Пожарский пер, 7 (ЖК «Виктория»)
• Остоженка 11, Остоженка ул., 11/17-13/12
• «Резиденция Знаменка», Знаменка ул., д. 9/12, стр. 1
• Остоженка Парк Палас, Коробейников пер., д. 1/2, стр. 7-14, 16
• Б. Афанасьевский, вл. 24-26
• Б.Никитская,45
• «Сытинский», Сытинский туп, 3а

Класс B

• Гнездниковский
•  «Итальянский квартал», Долгоруковская ул., вл. 21
• «4 солнца», Б. Татарская ул., вл. 13
• «Аквамарин», Озерковская наб., д. 26
• «Власьевская слобода», Гагаринский переулок д 24  
• «Дом на покровском бульваре», Казарменный пер, 3
• «La Defence», 3-я Фрунзенская ул., 19
• «Спорт хаус», Фрунзенская 3-я ул., д. 5
• «Шоколад», Тетеринский пер., вл. 18
• «Дом на Селезневской», Селезневская ул., 22
• «Золотые ключи-2», ул. Минская, д. 1 Г, корп. 1.

Бизнес+

• Кутузовская ривьера 
• Воробьевы горы – комплекс Дон-Строя
• «Алые паруса»
• Остров фантазий - Островной пр-д, д. 1, 3, 5, 7, 9

О сегментировании:

Стоимость кв.м. (не пентхауса!) в домах De Luxe – 25 – 45 тыс. евро, в домах А-класса – 15 – 25, в B-классе – 10 – 20 тыс. евро.    

Критерии, которые позволяют относить объекты к элитной категории: 

• Расположение: ЦАО
• Площадь: не менее 150-200 кв.м. (без учета террас и эксплуатируемой кровли)
• Лифт: возможен автономный и внутриквартирный.
• Терраса / эксплуатируемая кровля: наличествует
• Видовые характеристики: отличные

Объемы продаж

По нашей экспертной оценке, в год продается не более 10 пентхаусов.

Средний срок экспозиции 

Учитывая эксклюзивность формата в целом и уникальность каждого предложения в частности, говорить о средних сроках экспозиции пентхаусов не представляется возможным – объекты такого рода могут выставлять в продаже от одной недели до нескольких лет

Диапазон цен за кв.м. 

$20 000 – 60 000

Цены

Квадратный метр в пентхаусах в «Шоколаде» – порядка $20 тыс. за кв.м.

«Пречистенка 13» позиционируется как дом класса De Luxe. По нашей оценке, цена квадратного метра там может находиться на верхнем пределе стоимости жилья такого уровня.

Цена квадратного метра в пентхаусе в «Империи Тауэр» - $20 тыс. за кв.м.

Доходность вложений 

Пентхаус продукт штучный. Каждый пентхаус по-своему уникален. Поэтому и доходность от вложений в пентхаусы может значительно превышать среднерыночный показатель.

Ввиду больших бюджетов покупки, только наиболее обеспеченные покупатели могут позволить себе покупку пентхауса, поэтому целевая аудитория потребителей пентхаусов ограничена. Сроки экспозиции его могут быть дольше, чем у обычной квартиры. В то же время, доходность инвестиций в пентхаусы может значительно превысить среднерыночные показатели, т.к. опять же, ввиду уникальности продукта, цена является второстепенным значением, первостепенное - это качество объекта. Поэтому цена продажи качественного пентхауса может быть значительно выше среднерыночной.

При этом, как показал кризис 2008 года, уникальные жилые объекты ликвидны даже в такой не простой для экономики период.

Районирование пентхаусов

 

 

Информация по объектам, посещенным в ходе пресс-тура

Объект	Площадь пентхауса	Количество квартир в доме (не включая пентхаус)	Архитектор
Шоколад	190 и 356	37	Юрий Григорян
Империя тауэр	930	136	NBBJ
Б. Никитская, 45	560	8	Георгий Солопов
Пречистенка, 13	1400	17	Г.Гельрих
Арт-хаус	211 и 192	30	Сергей Скуратов