Коммерсантъ-Дом. Денег не надо.

На рынке московской жилой недвижимости становится все меньше инвесторов-спекулянтов, которые приобретают квартиры на ранних этапах строительства, а затем перепродают с наценкой. Причина состоит в том, что девелоперы даже на ранних этапах продаж назначают за свои проекты цены, близкие к рыночным. Особенно это актуально для элитного сектора, в то время как в масс-маркете девелоперы продолжают предоставлять существенный дисконт

Фальстарт

На заре развития рынка недвижимости девелоперы, не имевшие на тот момент возможности получить финансирование своих проектов, предпочитали "занимать" деньги на строительство у дольщиков и инвесторов. Для этого вокруг купленного или взятого в аренду земельного участка ставился забор, который по периметру обвешивался баннерами с телефоном отдела продаж — и начиналась реализация несуществующих квадратных метров по низким ценам. При этом у подавляющего большинства таких продавцов не было никаких документов на строительство. Если девелопер изначально был сознательным и планировал серьезно заниматься этим бизнесом, то в итоге на вырученные деньги строился дом, а остатки квартир реализовывались уже по рыночным ценам. Если же застройщику казалось, что получать все документы и строить дом слишком сложно, а уже собранная сумма приятно жгла карман, то он просто исчезал в неизвестном (или известном) направлении, оставляя десятки обманутых дольщиков и инвесторов на произвол судьбы.
 

Однако после кризиса 2008 года и массового внедрения 214-ФЗ "О защите прав дольщиков" ситуация начала меняться, а цены квартир, покупаемых на ранних этапах строительства, постепенно поползли вверх. Основная причина этого состоит в том, что выжившим после кризиса девелоперам не слишком нужны деньги дольщиков, а у дольщиков стало значительно меньше рисков. "В начале 2000-х годов значительная разница в цене квартир на разных стадиях строительства характеризовалась рисками, принимаемыми покупателями. На рынке недвижимости сложилась ситуация, при которой строительство без справок и разрешений было нормой. Отдавая свои деньги на этапе котлована, дольщики были вынуждены надеяться, что дом будет достроен. Такая схема привела на рынок недобросовестные компании, что стало причиной колоссального процента долгостроя и недостроя среди сдаваемых объектов. Сегодня рынок куда более защищен и прозрачен, а риски, как и разница в цене жилья на разных этапах строительства, снижаются. Сегодня рост цен от момента получения разрешения на строительство до ввода в эксплуатацию не превышает 60%",— комментирует гендиректор Tekta Group Дмитрий Коновалов. "Рост цен на старте продаж связан с изменением законодательства. Все продажи сейчас начинаются только тогда, когда на руках у застройщика уже есть полный пакет разрешительной документации. Сегодня с момента начала работ над проектом до момента, когда можно привлекать деньги дольщиков, проходит гораздо больше времени, чем, например, в 2000-х годах",— добавляет директор по продажам компании Vesper Наталья Шичанина. Кроме того, само понятие ранней стадии немного модифицировалось, отмечает первый вице-президент Capital Group Валентина Становова. "Теперь продажи открываются как минимум в момент выхода из земли, то есть когда идет строительство первых наземных этажей объекта",— говорит эксперт. "Действительно, раньше разница в стоимости между домом на стадии котлована и готовым домом была выше. Она составляла около 50% от цены аналогичного дома, построенного по соседству. Сейчас ситуация более спокойная. Девелоперы активно используют кредитные средства и неохотно делятся своей прибылью с частными инвесторами. Очень часто старт продаж происходит на уровне монтажа четвертого-пятого этажа, а в этой ситуации риски покупателей существенно ниже,— считает генеральный директор Contact Real Estate Денис Попов. "После кризиса 2008 года существенно поменялась политика продаж у многих московских девелоперов, и очень редко можно увидеть на рынке какие-то беспрецедентные скидки при запуске нового жилого комплекса или микрорайона",— заключает учредитель компании Urban Realty Нина Кузнецова.
 

Однако пока эта тенденция в основном характерна для рынка элитного жилья, в то время как девелоперы домов экономкласса все-таки стараются привлекать инвесторов. Как отмечает коммерческий директор агентства недвижимости DNA Realty Евгений Данилов, сейчас на рынке элитной недвижимости практически нет новых проектов, а те, которые все же запускаются, продаются по высоким ценам, так как застройщики не хотят жертвовать своей рентабельностью. "Высокая стоимость квартир в премиальных объектах позволяет инвестировать стройку при продаже всего нескольких квартир в месяц. Реализация квартир, таким образом, больше растянута по времени, но для элитных проектов это норма. Зато уже с первых дней продаж устанавливается определенный фильтр — доступные узкому кругу покупателей элитные дома становятся клубными",— говорит коммерческий директор "ЛСР. Недвижимость — Москва" Василий Фетисов. "Значительно снизились объемы вводимого элитного жилья, особенно в центре, и у девелоперов есть проблемы с получением новых площадок под застройку: зачастую их просто нет. Цена на элитную недвижимость растет, и у застройщиков есть уверенность в том, что объекты будут реализованы с большей выгодой",— соглашается управляющий партнер Spencer Estate Вадим Ламин. "После кризиса многие девелоперы сделали выводы и перестали рассчитывать на средства от физиков. Они стали более внимательно относиться к линии финансирования, стараясь опираться на заемные средства. А если есть кредит, зачем им привлекать средства физических лиц?" — говорит гендиректор агентства недвижимости Tweed Ирина Могилатова. "Когда у застройщика все готово к продаже, есть прозрачные документы, то ему нет смысла демпинговать",— соглашается партнер агентства "Усадьба" Наталья Кац. "Финансовая модель нашего проекта Manhattan House позволяла реализовывать проект на начальной стадии реконструкции по цене от $5,5-7 тыс. за "квадрат". Сейчас, на финальной стадии готовности проекта, при реализации на вторичном рынке стоимость составляет $8 тыс. за квадратный метр",— рассказывает директор по продажам KR Properties Александр Подусков. То есть разница не так уж велика.
 

В одном из первых элитных домов на Остоженке — Бутиковский пер., д. 5 — на начальном этапе строительства квадратный метр стоил дешевле, чем нынешний экономкласс на окраине. Иначе обстоят дела у застройщиков, работающих в сегменте экономкласса. "В большинстве таких проектов цена на начальной стадии строительства существенно ниже цены на аналогичное готовое жилье в данном районе",— утверждает гендиректор "МИЦ-Девелопмент" Сергей Хорошков. "Проекты доступного жилья реализуются быстрее, оборачиваемость денег больше, как в любом бизнесе сегмента масс-маркет. Поэтому застройщики, которым с первых дней необходимо привлекать средства дольщиков, охотно предлагают дисконт на квартиры на старте строительства и продаж",— комментирует Василий Фетисов. "Предложения жилья на этапе котлована и сейчас считаются самыми доступными. Несмотря на развитие кредитной системы, застройщики по-прежнему заинтересованы в привлечении инвестиционных средств именно на ранней стадии стройки. Логика проста: чем раньше заемщик вернет банку взятые деньги, тем меньше будут проценты по кредиту. Поэтому строительные компании готовы предложить клиентам более выгодные условия покупки именно на ранних стадиях реализации проекта",— соглашается генеральный директор "Домус-Финанс" Павел Лепиш. "Застройщики продолжают продавать проекты по минимальным ценам на начальном этапе, поскольку это позволяет привлечь покупателей к проекту и, соответственно, выручить средства на дальнейшую реализацию. Но раньше на рост цен по мере стадии готовности дома накладывался существенный рыночный рост цен, поэтому создавалась иллюзия, что жилье дорожает сильнее",— рассуждает руководитель аналитического центра Est-a-Tet Денис Бобков.