Инвестиционно-привлекательные объекты на рынке недвижимости

Kalinka Realty представляет обзор по инвестиционно-привлекательным квартирам столицы сегмента премиум и анализ маркетинговых стратегий девелоперов премиального жилья. Ключевые тенденции рынка - сокращение предложения и рост цен на фоне сохранения высокого уровня спроса.

Элитная недвижимость в Москве, как известно, это один из лучших инструментов для инвестиционных вложений и надежного хранения денег. Цены на нее в наименьшей степени зависят от краткосрочных и среднесрочных рыночных трендов. Эксперты консалтинговой компании в сфере недвижимости Kalinka Realty составили рейтинг наиболее привлекательных для инвестиций объектов столичного жилья класса премиум.

Ключевой тенденцией сегодняшнего дня является постепенное сокращение предложения и,  в силу этого, рост цен на объекты премиальной недвижимости при сохранении высокого уровня спроса.

Главным событием этой весны стали выборы, по итогам которых страна сохранила стабильность и, очевидно, будет следовать существующим политическим и экономическим трендам. На рынке премиальной недвижимости главным событием февраля и марта 2012 года стало рекордное число сделок купли-продажи.

За февраль – март суммарно на первичном и вторичном рынке было продано порядка 150 квартир премиум-класса, что более чем в полтора раза превышает аналогичные показатели за отчетные месяцы 2011 года (за февраль продана 61 квартира на первичном рынке, 21 на вторичном, март – 50 на первичном, и 25 на вторичном). Большая часть сделок носила инвестиционный характер и происходила по новым московским жилым комплексам и домам премиум-класса.

У ряда застройщиков цены на квартиры выросли на 10-20% за последний месяц. Наиболее инвестиционно-привлекательными оказались приобретения в  жилом комплексе «Садовые кварталы» (с апреля 2012 года рост составил до +20% по ряду квартир),  в Knightsbridge Private Park (с марта 2012 года рост цены до +14%), а многофункциональном комплексе «Легенда Цветного» (рост с марта 2012 года - до +14%) и Barkli Park (до +11% с марта 2012 г.). 

По итогам февраля - марта 2012г. большинство сделок на первичном рынке пришлось на ЖК «Садовые кварталы» и ЖК «Итальянский квартал».

По данным Kalinka Realty, на эти два комплекса приходится почти половина всех сделок с новостройками класса премиум в столице.

За исследуемый период было продано несколько квартир в наиболее дорогих жилых комплексах класса De Luxe, с бюджетами сделок, превышающими $5 млн. В связи с этим на протяжении февраля – марта 2012г. средний бюджет сделки увеличился (по отношению к январю 2012г.) на 5%, составив $2,5 млн.

СТРАТЕГИИ ДЕВЕЛОПЕРОВ НА РЫНКЕ

Сегодня в сегменте премиального жилья на первичном рынке наблюдается дефицит предложения. Заморожено значительное количество объектов, в стадии активного строительства находится  не более 5 жилых комплексов в центре Москвы. Сокращение привело к повышенному спросу на существующие площадки.

Исходя из имеющейся на сегодня маркетинговой политики застройщиков по ряду объектов можно выделить наиболее актуальные стратегии продвижения строящихся объектов жилой недвижимости класса премиум.

Одним из самых успешных продуктов на рынке в 2011 году стал Barkli Virgin House в Зачатьевском переулке (район Остоженки). Этот объект изначально выводился по итоговым ценам, поскольку его концепция обоснованно показалась застройщику уникальной (передовой даже для района Остоженки уровень комфорта проживания за счет  качества строительства дома, дизайна от мировой звезды Келли Хоппен, удачных планировок). Вывод на рынок  Barkli Virgin House произошел около года назад на начальной стадии строительства. Цены там сегодня ненамного (+10%) отличаются от начальных, и примерно на 10% выше средних по Остоженке в уже готовых домах.

Другой стратегии придерживается застройщик на проекте «Садовые кварталы». Изначально цены там были максимально привлекательными, за последний год они повышались дважды, в среднем каждый раз на 15%, и они по-прежнему ниже средних цен на сопоставимые по классу объекты. Потенциал для роста остается, - низкий уровень обусловлен необходимостью привлечения средств на развитие проекта: «Садовые кварталы» инвестируют сами в себя, поскольку еще впереди строительство второй и третьей очередей проекта. «Садовые кварталы» можно назвать наиболее привлекательным на сегодня объектом для инвестиций. На квартиры там можно прогнозировать рост в 30 - 40% к моменту окончания строительства первой очереди (второй квартал 2013 года). Уровень продаж там, по данным Kalinka Realty, сейчас составляет порядка 20 квартир в месяц. Наименее инвестиционно-привлекательными являются пентхаусы в этом ЖК, - они уже сейчас продаются по наивысшим ценам. Самые интересные по сочетанию цены и качества предложения - на средних этажах комплекса.

Третий вариант продвижения демонстрирует Barkli Park. На начальном этапе продаж цены там были привлекательными для инвесторов. Сегодня, хотя строительство еще не завершено, цены уже приблизились к итоговым: они почти в два раза превосходят уровень цен на премиальную недвижимость в Мещанском районе столицы, где цена предложения для квартир класса премиум составляет в среднем около $10 тыс. за кв.м. На конец марта реализовано более 50% квартир в комплексе.

Таковы три стратегии, которыми сегодня руководствуются девелоперы.

РЕЙТИНГ ИНВЕСТИЦИОННО-ПРИВЛЕКАТЕЛЬНЫХ ЖИЛЫХ ДОМОВ ПРЕМИУМ-КЛАССА

На основании опросов, сделанных внутри компании, аналитики Kalinka Realty составили рейтинг инвестиционно-привлекательных объектов на первичном рынке премиального жилья Москве.

1. «Садовые кварталы» - инвестиционно-привлекательные квартиры здесь имеют доходность более 30% за год. Этот рост заложен не только общерыночными трендами, но и, в частности, текущим ценообразованием. В ЖК есть квартиры по инвестиционным ценам, цены на них составляют порядка $11 тыс./кв.м., в то же время цена ряд квартир, в которых кв.м. стоит около $20 тыс. Практика ценообразования на столичном рынке премиального жилья показывает, что минимальная цена подтягивается к максимальной. То есть, цена квадратного метра с нынешнего минимума в $11 тыс. будет стремиться к $20 тыс.

2. Karetny Plaza – новый комплекс на 26 квартир в районе Цветного бульвара. Инвестиционная привлекательность объекта составляет до 25% в год. Она складывается из ряда факторов, один из которых - специальные предложения от застройщика, второй – сама логика ценообразования, при которой прохождение госкомиссии и получение прав собственности уже удорожает квартиру на 10-15%. 

3. Knightsbridge Private Park. Цена квадратного метра – $21 тыс. Это один из лучших проектов в сегменте De Luxe в Москве на сегодняшний день. Потребитель это понимает, квартиры пользуются спросом: с начала открытых продаж реализована примерно четверть из имеющихся 163 квартир. Доходность вложений, по прогнозам Kalinka Realty, может составить 15 – 20% годовых.

4. «Итальянский квартал» – инвестиционная привлекательность сегодня составляет 10 – 15% в год.  Дом пока не введен в эксплуатацию, но цены приближаются к итоговым. Они поднимутся, по прогнозам аналитиков Kalinka Realty, на 15 – 20% за полтора года.  

5. «Город столиц» - апартаменты с отделкой. Номинально сегодня идут уже вторичные продажи на этом объекте. Связано это с тем, что огромный объем апартаментов был выкуплен одним инвестором, который сегодня ведет продажи практически на условиях застройщика. Цена на апартаменты представляется привлекательной относительно рынка. В районе «Москва-Сити», по нашим данным, готовятся к выводу на рынок проекты, которые на стадии строительства стоят столько, сколько стоят уже отделанные апартаменты в этой готовой башне. Привлекательность связана также и с большим потенциалом апартаментов в «Сити» для арендного бизнеса. Цена квадратного метра тут сегодня варьируется от $10,5 до 30 тыс., в среднем она составляет $15,5 тыс., а в структуре предложения доминируют апартаменты с ценой от $10,5 до 20 тыс.

6. Barkli Park – предполагаемая доходность может составить 15% годовых, и связана как с интересом к проекту со стороны потребителя (дизайн от мировой звезды Филиппа Старка, расположение в удобном и благоприятном для проживания месте – рядом – Екатерининский парк), так и с ожидаемым выходом проекта на завершающую стадию, когда дом пройдет Госкомиссию и приобретателям квартир будут выданы свидетельства о собственности.

7. Проект «Снегири-Эко»  находится в экологически благоприятном районе, максимально приближенном к центру и представляет собой комплекс малоквартирных домов в районе Сетуни на Минской улице.

В условиях дефицита качественного продукта данный проект, несмотря на глобальную застройку района объектами разных рыночных сегментов, будем иметь спрос среди инвесторов. Стоимость кв.м. сегодня начинается от $12 тыс., к концу года рост цены может составить 15%.

Kalinka Realty

Недвижимость для Счастья!