Голубые метры

Около 50% сделок с апартаментами в проекте Neva Towers — это инвестиционный спрос, к такому выводу пришли аналитики компании Kalinka Group. Удивляет не только эта цифра, но и то, как проект в принципе был принят на рынке: на старте продаж он бил все рекорды, в нем продавалось по одному-два лота в день, при том, что до этого средние темпы продаж в «Сити» в целом составляли несколько апартаментов в месяц. По данным Savills Russia, за первые четыре месяца продаж было реализовано 150 апартаментов, что сделало последние башни старого «Сити» самым продаваемым проектом комплекса за несколько лет.

Панорамный бассейн в Neva Towers

В чем причина такого успеха? Конечно, когда мы спросили брокеров, они начали рассказывать нам об «уникальной» концепции жилого небоскреба с панорамными видами (хотя, чего в ней уникального — возьмите даже окружающие башни). Продуманными планировками и отделкой сейчас тоже никого не удивишь, хотя и в высокобюджетных сегментах с этими компонентами случаются промахи. Большие для центра города зеленые пространства и входящий в частный парк панорамный бассейн, клубный фитнес и спа-центр, частный кинотеатр — это куда больше похоже на заманчивые фишки, но действительно ли они способны настолько хорошо продавать проект, чтобы он оставлял ближайших конкурентов далеко позади?

Есть и более важные отличия: например, можно отметить схему приобретения, понятную тем, кто сталкивался с недвижимостью в других странах — в том числе, тем самым китайским инвесторам, приток которых давно прогнозировали.

Стать владельцев апартаментов можно, оплатив всего 5% от стоимости с беспроцентной рассрочкой на два года. Похожая схема (но не полностью идентичная) действует в Великобритании, где при покупке строящегося жилья оплачивается 10% при заключении договора, а остаток выплачивается при заверении работ. В некоторых случаях оплата производится по графику, привязанному к стадиям строительства.

«В западных странах такая практика существует, но в нашей стране девелоперы обычно предлагают покупателям беспроцентную рассрочку в пределах одного года. Причиной тому высокая стоимость заемного капитала. Процентные ставки по кредитам в Европе и России отличаются во много раз, соответственно, девелоперам невыгодно «замораживать» деньги предоставлением рассрочки», — комментирует директор по городской и загородной недвижимости Knight Frank Алексей Трещев.

Neva Towers

Директор по продажам Kalinka Group Дмитрий Железнов отмечает, что застройщик Neva Towers Renaissance Development реализует проект на собственные деньги с привлечением средств инвесторов, что позволило установить минимальный первоначальный взнос и привлечь тех покупателей, которым не хочется изымать деньги из оборота бизнеса.

Конечно, самое невероятное отличие Neva Towers — это возможная доходность, которая может составить 60-80%. Но насколько реален этот прогноз?

По данным Savills в России, за первые полгода с момента официальной презентации проекта стоимость квадратного метра выросла на 15%. А вот по данным Point Estate, с июля 2016 года цена в Neva Towers выросла всего на 3,6%, несмотря на то, что строительство и продажи ведутся достаточно активно.

«Очень часто застройщики при столь активных продажах повышают цены, чем нередко отпугивают покупателей, и продажи очень быстро замирают. Но в данном случае застройщик избрал другую политику и даже снизил цены на некоторые апартаменты на нижних этажах на 1–5%», — отмечает Ирина Калинина, управляющий партнер компании Point Estate. Она ожидает, что плановое повышение произойдет позже: эксперт считает, что стоимость квадратного метра в проекте может вырасти с сегодняшних 356 тысяч рублей до 500 тысяч рублей. Если отталкиваться от этой оценки, доходность составит 40%.

Некоторые представители компаний, которые занимаются реализацией объекта, считают, что к этапу ввода проекта в эксплуатацию некоторые лоты имеют потенциал увеличения стоимости до 80%. «Высокая доходность проекта — до 60-80%, которую мы прогнозируем в перспективе трех лет, достижима и вполне реальна: проект для рынка новый, цены будут расти по мере повышения стадии готовности», — уверен Дмитрий Железнов.

Директор департамента консалтинга и аналитики компании Knight Frank Ольга Широкова также полагает, что одним из факторов успеха проекта стала его молодость. «Большинство объектов в «Сити» имеют достаточно длинную историю, работа над ними начиналась еще до кризиса 2008 года, потом проекты оптимизировались и переделывались. Neva Towers вышел с чистого листа и сразу проектировался с учетом текущих требований рынка», — подчеркивает аналитик. Однако отвечая на вопрос, какую реальную доходность может получить инвестор, вложившийся в проект на стадии котлована, спикер называет 25–30%.

«Мы консервативно относимся к оценке доходности инвестиций в недвижимость в размере 60%. Сейчас на рынок выходит много девелоперских проектов в сфере жилья, которые будут давить на существующее предложение и цены. Наиболее вероятный в нынешних условиях доход от инвестиций на стадии котлована составляет 20–25%», — поддерживает коллегу Алексей Трещев.

На текущий момент и такая доходность, если она будет достигнута, может считаться хорошим результатом.

«Законы инвестирования десятилетней давности сегодня не работают. Раньше «+30% от котлована до ключей» гарантировал практически любой проект, а сегодня планку в 30% преодолевают самые успешные.

К тому же всем очевидно, что объем предложения будет расти. Интерес для инвестиций представляют объекты, которые в долгосрочной перспективе будут оставаться единичными», — резюмирует директор по продажам Sezar Group Виктор Прокопенко.

ЖК «Нескучный Home&Spa»

Пошатнуть позиции Neva Towers может еще одна недавняя громкая премьера — жилой комплекс «Нескучный Home&Spa» от Gorn Development, в котором сейчас к тому же выставлены на продажу самые доступные лоты премиум-класса в «старой» Москве, по данным компании Est-a-Tet. Отметим, что Neva Towers также входит в десятку. Кроме того, так же, как и в Neva Towers, в «Нескучном» действует программа рассрочки: до конца 2017 года рассрочка предоставляется при покупке квартиры на любом этаже, минимальный первоначальный взнос должен составить 10%, но не менее 1 000 000 рублей. Также есть отдельная программа на квартиры с 20 этажа и выше, по ней минимальный первоначальный взнос составляет 5%, действуют такие условия до конца 2018 года.

«Первые месяцы продаж продемонстрировали устойчивый интерес к приобретению квартир в ЖК «Нескучный Home&Spa» как со стороны инвесторов с целью дальнейшей перепродажи, так и покупателей, планирующих поселиться здесь на долгие годы. В первый месяц закрытых продаж «для друзей» было продано несколько десятков квартир, а начиная со старта официальной рекламной кампании средний темп продаж в месяц не опускается меньше десяти квартир как в среднем ценовом диапазоне, так и среди наиболее дорогих квартир», — поделился первыми результатами Михаил Бузулуцкий, директор департамента жилой недвижимости Gorn Development.

По словам спикера, данный темп компанию полностью устраивает, что незамедлительно отразилось на росте цены: с начала продаж цены реализации были дважды повышены. На данный момент можно говорить о востребованности одно- и двухкомнатных квартир на нижних этажах с видом на зеленый благоустроенный двор: стоимость таких квартир уже выросла на 10-15%. Также пользуются спросом квартиры верхних этажей (начиная с 30 и до 70 этажа) с уникальными видами. Брокеры, выступающие на стороне девелопера, уверены, что и в этом проекте возможна доходность 60% к моменту завершения всех работ в первой очереди, то есть ко II кварталу 2019 года.

Рейтинг проектов премиум-класса по минимальному бюджету покупки.
Данные Est-a-Tet

Задали мы брокерам еще один вопрос: какие объекты с высокой доходностью можно отметить в Москве, что еще можно считать «голубыми фишками» рынка недвижимости. Дмитрий Железнов выделил среди прочих объекты компании Vesper. «Девелопер закрепил за собой имидж надежного застройщика, предлагающего рынку высококлассные проекты, которые не вызывают нареканий. Покупатель уверен, что эта недвижимость априори качественная, она привлекательна как средство приумножения капитала», — объясняет свой выбор эксперт.

В комплексе Bunin на Плющихе, который будет достроен в четвертом квартале 2017 года, цены с момента начала продаж (I квартал 2016 года) выросли на 13%. Другой жилой комплекс — Cloud Nine на Полянке, где продажи стартовали в третьем квартале 2016 года, также прибавил в цене 13%. В «Современнике» на улице Машкова цены выросли на 16%. Это, конечно, не те космические 60-80%, но будут ли они — узнаем только со временем.

«РЕНОМЭ», Новослободская улица, 24

Ирина Калинина выделила проекты «Резиденция Тверская», «РЕНОМЭ» и клубный дом «Аристократ». В «Резиденции Тверская» на конец декабря 2016 года квадратный метр стоил 755 тысяч рублей, а к моменту сдачи госкомиссии эта цифра может составить более 900 тысяч рублей, считает аналитик. В «РЕНОМЭ» возможен рост с 441 тысячи рублей за метр до 550 тысяч рублей. Клубный дом «Аристократ» вышел на рынок в 2015 году с ценой от 300 тысяч рублей за квадратный метр, к концу 2016 года средний уровень цен вырос на 13%, а к завершению строительства, по прогнозам Point Estate, он увеличится до 500 тысяч рублей за квадратный метр. Таким образом, итоговая доходность может составить более 60%.