Генподрядчики в элитной недвижимости: рынок захватили иностранцы

Московский рынок элитной жилой недвижимости очень динамичный и высококонкурентный. Ежегодно выводится 10 — 15 объектов площадью от 4 тыс. до 100 тыс. квадратных метров. Анализ деятельности строительных организаций, выполняющих функции генподрядчиков жилья класса premium, показал, что этот рынок вполне сложившийся — он поделен между рядом локальных и международных игроков, и достаточно динамичен в силу высокой конкуренции участников и сравнительно небольшого количества проектов.

«От генподрядчика напрямую зависит качество работ, во многом зависят и продажи», — отмечает председатель совета директоров Kalinka Real Estate Consulting Group Екатерина Румянцева. — Как правило, покупатель элитной недвижимости приобретает квартиру на стадии строительства и посещает при этом стройплощадку. На рынке есть компании, которые строят очень аккуратно: на объектах у них всегда чисто, к ним в любое время можно смело вести покупателя. Например, Knightsbridge Private Park, Golden Mile Private Residence, «Трубецкая, 28» — образцовые площадки: строительный мусор всегда убран, строители ходят в чистой опрятной спецодежде, культура производства на высоте — такой объект можно показать без затруднений. К сожалению, далеко не все генподрядчики работают на таком высоком уровне. Порой брокеру приходится вести покупателя через горы мусора, часто строители перекрывают проходы, штробят и т.д., а после окончания работ оставляют все как есть. Эффективности продаж это, понятно, не способствует, но девелопер может и должен проследить за всем, что происходит на его объекте».

Президент строительной компании ФОДД Олег Мороз выделяет ряд особенностей работы в элитном сегменте: «Это, в первую очередь, специфика работы в ЦАО. В округе небольшие стесненные площадки, поэтому достаточно проблематично разместить на ограниченной территории оборудование и материалы. Надо учитывать сопутствующие сложности в доставке материалов на стройки и невозможность поставить подъемную технику, протесты местных жителей и запрет на работы ночью. Всё это ведет к удорожанию работ, увеличению сроков реализации проектов. Если стоимость кубометра уложенного бетона в целом по Москве и в области составляет 20 тыс. рублей, то в ЦАО этот показатель достигает 30 — 35 тыс. рублей», — говорит Олег Мороз.

Норма валовой прибыли, с которой работают генподрядчики в элитном сегменте, составляет сегодня 15% — 20%. Впрочем, по словам Олега Мороза, если площадь объекта не превышает 5 тыс. квадратных метров, этот показатель достигает 25%. Для сравнения: норма валовой прибыли в сегменте бизнес- и эконом-класса составляет в среднем 15%, то есть чуть ниже, чем в элитном сегменте.

К строительству высококлассного жилья предъявляются гораздо более высокие требования, нежели к объектам эконом- и бизнес-класса. Гораздо больше внимания уделяется репутации строительной компании, и именно она, а не стоимость, указанная в тендерной заявке, может определить выбор подрядчика. Тот же ФОДД позиционирует себя как компания с безупречной репутацией, само участие которой в реализации проекта повышает добавленную стоимость: «Порой весомую роль играет концептуальная составляющая предложения и предсказуемость результата. Наша компания не является дешевой, заказчики нас выбирают исходя из других соображений, нежели просто цена», — поясняет Олег Мороз.

На сегодняшний день большинство тендеров в элитном сегменте выигрывают иностранцы: в проектах на этапе строительства иностранные компании возводят 760 тыс. квадратных метров, на дол российских генподрядчиков приходится не более 260 тыс. квадратных метров.

Успех зарубежных строительных компаний на российском рынке в первую очередь связан с более привлекательными схемами финансирования. Доминирование иностранных генподрядчиков, таких как австрийский Bauholding STRABAG SE (компания Dywidag, входящая в этот международный холдинг, возводит «Садовые кварталы»), турецкой Ant Yapi (строит жилой комплекс «Литератор»), российско-турецкой Rasen Stroi (реализует проекты Barrin House, Wine House), турецкой Costa Group («Кленовый DOM», «Сады Пекина») — закономерный результат удобных для девелоперов условий. Зарубежные генподрядчики строят за свои деньги, которые получают в качестве кредитов в западных банках под более низкий процент.

Во-вторых, крупные зарубежные генподрядчики обладают колоссальным опытом работы в элитном секторе, они привлекают высококвалифицированных специалистов с многолетним опытом и хорошей репутацией. Подавляющее большинство девелоперов согласны, что сильная сторона иностранных строительных компаний — высокое качество, четкая организация и точное следование графику в процессе работы на объекте «Иностранцы, действительно приступают к работе без аванса, — объясняет руководитель проекта Golden Mile Private Residences Олег Качинский. — Это большой плюс, однако и многие российские подрядчики с не меньшим энтузиазмом готовы включиться в проект на таких же условиях. Контракт с иностранной компанией дает инвестору гарантии, что работа будет выполнена на должном ровне и в срок. Я на собственном опыте убедился, что только один из десяти отечественных генподрядчиков сдает объекты точно в срок, высокое качество организации работ и конечного результата можно ожидать не более чем от половины из известных мне компаний. Твердая цена у наших компаний — отдельная тема.

Начиная работать без аванса с заниженной стартовой ценой, очень многие рассчитывают на то, что инвестор, зажатый инвестконтрактом и необходимостью вывода объекта на рынок в объявленные сроки, не будет менять генподрядчика и будет исправно оплачивать «дополнительные работы» — комментирует эксперт. На столичном рынке работает несколько крупных российских строительных компаний, которые в элитном сегменте успешно конкурируют с иностранцами, в их числе — Svargo Group, ФОДД. Svargo Group начинала как СМУ № 2 в составе холдинга «Дон-Строй». В 2011 году СМУ № 2 прошло ребрендинг, получив свое нынешнее имя и став самостоятельным игроком на рынке строительных услуг. Сейчас Svargo ведет работы на объектах Grand Deluxe на Плющихе и Knightsbrige Private Park, на счету также известные проекты «Дом на Мосфильмовской» и «Дом на Беговой». В портфолио компании ФОДД такие знаковые для рынка элитной недвижимости объекты как Гранатный,6, Пречистенка,13, Barkli Park и Barkli Virgin House. Компания «ПСП-ФАРМАН» в начале 2014 года получила генподряд на строительство клубного дома Golden Mile Private Residences.